財政部打算課徵「囤屋稅」，將衝擊包租公、豪宅客，但房屋稅屬於地方稅收，中央政府雖釋出補助款作獎勵，唯2014年8合1選舉在即，政策能否落實，存有變數。財政部研修「奢侈稅」，從實施管控的兩年擬延長到三年或四年之討論過後，財政部長張盛和在立委的質詢下，談到不排除對擁有二間房以上的屋主課徵「多屋稅」或「囤屋稅」，引發外界的高度關注，尤其一些置產投資客、包租公，對政府的「萬萬稅」，更是繃緊神經。政府為增加稅收兼打房，可能對房地產再下重手，繼「奢侈稅」嚇退投機客，「豪宅稅」盯上口袋深的豪宅買家後，實價登錄實施後，優先對總成交金額四、五千萬元者進行查核，後再降至查核二、三千萬元房子，並要求賣方依實際成交價申報賣屋的利得(非以較低的房屋評定現值)，變相提早進行「實價課稅」，都讓被課到稅的人恨到牙癢癢。六十六萬人成加稅俎上肉根據了解，二○一一年實施「豪宅稅」時，台北市的豪宅成交量降至五成，而「奢侈稅」實施後，市場上也降溫，成交量大受影響。但兩年過去了，台灣房市「量縮、價卻不跌反升」，至於實價登錄實施滿一年，台北市房價仍上漲一○．七四％。雙北市的房價降不下來，加上青年薪資過低，受薪階級薪水十年不漲，追不上雙北市房價的聲音四起，再加上政府無法開源，進而以「加稅」為手段，對房地產再出招。房屋稅依上限課徵 屋主負擔微增台灣地區自有房屋率大約八六％，其中，根據內政部營建署的統計，擁有三間房的人數約有六十六萬餘人，另根據北市稅捐處資料顯示，台北市有殼族中，有五二％擁有兩戶以上房屋；如今，這些人猶如「砧板上的肉」，已成為政府下一個課稅的囊中物。政府若真的開徵所謂的「囤屋稅」，影響層面會是如何呢？哪些族群會大受衝擊？多家房仲業者發表了看法。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，現行法規對於房屋稅課徵的應納稅額為「房屋評定現值」×「稅率」，而房屋評定現值的決定是在房屋建造完成三十日，由各縣市政府的「不動產評價委員會」按各種建造材料所建房屋所評定之標準，並比較各該不同地段所核定。如果再扣除每年折舊後的價值，其實中古屋的房屋稅稅基是遠低於市價的，而以目前住家用的稅率一．二％，要提升到非住宅、非營業用的二％，調升幅度僅○．八％，其實對屋主的負擔影響並不大，也很難達成政策設定的目標。以台北市已經實施的豪宅稅為例，即使「加倍調高」路段率，對於高總價的豪宅來說，也是九牛一毛。再加上地方政府對於「住家用」、「非住家非營業用」的認定標準未定，且稽查成本很高，短期也不具執行的可能，因此市場無感。即便是增稅了，也很有可能會被屋主當成像修繕、維護的管理成本，直接轉嫁給買方，使政策的原意走調。黃舒衛分析，不動產稅跟一般財產稅一樣，分為「持有稅」、「交易稅、「交易利得稅」。其中，「持有稅」就是地價稅、房屋稅；「交易稅」有印花稅、奢侈稅；「交易利得稅」有土地增值稅、建物交易後的財產交易所得稅。抑制炒房 交易利得稅是殺手鐧以各國抑制投資交易的政策手段來說，多從交易稅及交易利得稅著手，才能有效壓抑不正常的投機炒作，或能讓不動產的增值歸於全體國民所享有。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，囤屋稅若實施，首當其衝的是「包租公」，無論是多屋稅或是針對房東課稅，都會影響到包租公的權益，特別是兩戶以上的包租公。目前單筆租金超過五千元的包租公，已經要多繳「二代健保費用」，包租壓力更是大增；不過成本是否會反映在租金上端看周邊供給量，若區域供給量不足，房東自然會將之反映在租金上，但如果區域租屋市場供應過剩，房東應會自行吸收。房屋稅調升 地方政府權限其次是替自己與子女置產的買方也會受到影響，徐佳馨表示，不少父母會選擇先買在自身名下，日後再以贈與或繼承方式轉給子女；又或者，像南部小孩繼承南部祖產，但在台北工作，在北部得買自用住宅，或是購買兩戶打通，供人口多的全家使用的民眾，都可能成為多屋稅政策下的犧牲者。全國不動產企研室主任張瀞勻認為，房屋稅屬於地方政府稅收，各縣市政府幾乎都依法定稅率下限(一．二％)課稅，如今中央政府釋出補助款做為獎勵，希望各縣市政府調高稅率，但各縣市政府自有地方自治生態的考量，尤其適逢二○一四年八合一選舉將至，若此時調高稅率，恐怕引起民眾反彈，將攸關選舉成敗、政黨輪替，是否真會加稅值得觀察。而回歸現實面，縱使針對囤屋者調高稅率，但由於稅基仍然偏低，以一間房屋評定現值一百萬元之自用住宅為例，房屋稅每年須繳交一．二萬元，即使調高稅率至二％後，房屋稅則須繳交二萬元。其中增加八千元，看似增加了六七％稅負，雖然符合居住正義原則，但對於口袋深的置產族來說影響實則不大，且目前台灣資金充沛，再加上房地產易漲難跌、大漲小跌的特性，只要坐擁數年，增加的稅負與增值幅度相較，根本是九牛一毛！中信房屋副總經理劉天仁談到，房屋稅若從房屋評定現值的一．二％調升至二％，對真正有錢囤房者，根本就不怕，甚至對一般人也是不痛不癢，應解讀為政府為擴充財政加稅的一種手段而已。囤屋稅幫有錢人製造進貨良機此外，囤屋稅最終將演變成是在幫有錢人「進貨」，首購族反而會買不到。就算大幅調高擁有兩房以上的房屋稅，打壓的是「中等有錢」的買方買給父母或子女的需求，對真正的「超級有錢人」，影響並不大。他說，擁有第二屋的中等有錢買方，因房屋稅增加而選擇出脫房產，然後超有錢的人反趁機收購來囤屋，口袋超級深的超級屋主擁有的房子變更多了，如此下去，打擊不了房價，超有錢人反而推升房價賣給真正有需求的首購族。所以囤屋稅若調得更高，會讓財富轉向更有錢的人集中，房產壟斷在少數人手中，一般人資產會變更少，首購族會更買不起，除非你付出高額的代價，讓囤屋者獲利飽飽，願意賣給你。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉談到，台北市在二○一一年實施豪宅稅，以今(二○一三)年台北市豪宅稅開徵有一五八棟、三二一八戶，較去年增加三百多戶。其中被列入課徵對象占比最多的行政區，由信義區以六十八棟居冠，其次依序為大安區(二十六棟)以及中山區(二十五棟)，顯見豪宅稅祭出後，台北市的豪宅交易，並未因此受到震盪。對豪宅客群來說，買豪宅就像在買藝術收藏品般，買房觀念早跳脫世俗想法，且手中並不只一間豪宅，因此，雖然也會受囤屋稅的影響，但衝擊不大。主要是這些金字塔頂端客群，對於房屋稅加計課徵豪宅稅所衍生的持有成本，與他們手中持有好地段的豪宅的增值幅度相比，根本天差地別。至於高資產人士面對多屋稅、囤屋稅所增加的持有成本，會啟動汰弱換強，來降低擁有資產所增加的持有成本風險，因此對於購屋會更重視資產的保值性及長期增值空間。打房立意雖美 如何執行是關鍵不過，群義房屋總經理潘家成則抱持著「審慎樂觀」的態度，他認為，財政部規劃的「囤屋稅」，本意並非刻意打擊買屋者，而是要抑制投機、避免炒房歪風，因此，政策重點理當會放在「遏止短期交易」及「課徵所得課稅」上。潘家成分析，即便是囤屋稅施行在即，對中小型的置產客影響仍不大，因市場資金本身需要出口，若有更好的中長期投資標的，資金不會大量投入房地產。反之，沒有更好的投資標的產生，即使課徵囤屋稅，仍不易達成效果。進一步來說，對口袋極深的豪宅持有人，限制效果更加有限。其中，部分人士甚至可能尋求以「公司名義」買房，不但貸企金更遊刃有餘，也不在央行的管制當中，實有諸多合法的避稅管道可操作。潘家成表示，雖然以目前立法態勢看來，是否能有效達到壓抑投機效果，以及後續實施後成效如何，端賴於該稅法之配套規定是否完備。但財政部有意強化落實「居住正義」美意，絕對值得大家一起支持！房屋稅●課徵的應納稅額＝「房屋評定現值」×「稅率」房屋評定現值的決定，是在房屋建造完成後之30日，由各縣市政府的「不動產評價委員會」按各種建造材料所建房屋所評定之標準並比較各該不同地段所核定。●稅率：住家用1.2％；營業用3％；非住家非營業用2％。
