歷經金融海嘯的陰霾，全球景氣逐漸走出頹勢，由美日領頭復甦，經濟活動暢旺，帶動購屋動能，明年REITs基金表現看好。房地產被視為國家經濟的火車頭，因此要了解一國經濟狀況，從房地產即可一窺端倪。二○○八年金融海嘯重創全球經濟，尤其是美國深受其害，無論是經濟或房市皆跌至谷底。但今(二○一三)年至今，美國已漸走出陰霾，經濟走向正面復甦，新屋開工率也穩定成長，也進一步帶動房地產漲勢。房地產屬於高價的投資物件，對於想參與，口袋又不夠深的投資人來說，REITs基金就是一項不錯的選擇。它具有股性和債性特質，主要報酬為每年的穩定配息回報，又能參與淨值成長的資本利得，屬於介於股票和債券的中度風險投資產品，成為資產配置中不可或缺的一環。歐洲REITs 今年表現最優綜觀REITs績效(表一)表現，今年來以歐洲REITs表現最凌厲，平均績效為一七‧二五％，其次分別為全球型REITs六‧八五％、亞太REITs四‧三八％、美國REITs四‧○二％。歐洲REITs以優異的績效傲視群雄，三檔基金績效皆達雙位數報酬(表二)，觀察其持股發現，皆以逾五成的比例投資於英國地區，而英國今年來經濟表現強勢，英鎊兌美元頻頻走升，商辦和零售物件交投熱絡，造就歐洲REITs走強。群益全球不動產平衡基金經理人李運婷表示，歐洲地區目前房地產表現最佳的國家為英國和德國，主要支撐來自於經濟動能強勁，基本面良好，帶動房地產熱絡。但若扣除英、德兩國，以歐洲整體而言，表現仍落後其他地區，如美國和日本。因為歐洲經濟復甦腳步才剛進入正向發展，在溫和成長的表現下，房產熱度仍低，若要看到大規模的反彈，仍需要一段時日。但就投資價值而言，歐洲房產低期低，可從中尋求標的，作為長期投資的選擇。今年以來日本經濟的強勁表現，讓人不可忽視，除了日股反彈，衰退已久的房地產也重見曙光。安倍射箭 日本房產春燕臨元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎透露，日本房地產過去已經弱了三十年，但今年在安倍晉三的政策刺激下，經濟動能的活水，也順勢流入日本房地產之中。從具指標性的東京來觀察，今年來房價已經上漲一○％，是過去三十年中，除了二○○七年來少見的漲幅。「安倍晉三扭轉日本過去的頹勢，最差的情況已經過去。目前日本房價仍在低檔，新宿的房價跟板橋差不多，如果房價沒有受到打壓，看好日本房市將走十年多頭。」吳宗穎說。通貨緊縮已久的日本，也漸漸擺脫過去不消費的習慣，基金經理人親自拜訪日本地產商得知，現在許多日本有錢人開始抱著錢，請建商蓋房子讓他們做投資。日本房仲業者則透露，過去許多物件會跨海來台銷售，今年在日本國內就搶先銷售一空，顯示日本消費意願提升，在政策持續作多下，日本房產可望有長線表現。吳宗穎透露，與經濟發展正相關的商辦也表現正面，東京九月份辦公大樓空置率(見附圖)下滑○‧二九％至七‧九％，是過去四年來首次下降至八％以下，並且是由現存大樓所帶動，顯示出日本不動產開始邁向全面性復甦。台新北美收益資產證券化基金經理人林瑞瑤表示，日本房市今年漲勢佳，東京新成屋數也不斷增加，日本房市仍處於復甦的初升段，未來的表現則要觀察做多的政策是否轉向。李運婷則補充，日本的REITs發展較晚，政府政策也支持REITs的發展，到二○一五年可望成長四○％。隨著通貨膨脹的腳步，日本民間和海外的資金，可望從銀行中轉出做投資，因此未來五年內，看好日本REITs成長動能最強勁。以各區域的REITs發展時間來說，美國REITs發展最早，今年來的平均績效表現卻落後其他區域，美國房市當前的狀況如何呢？美國房市 防短期震盪瀚亞亞太不動產證券化證券化基金經理人方定宇認為，從去年至今，美國房價已經上漲二○％，但距離二○○七年至○八年仍有兩成的折價空間。但短線上要留意美國貨幣寬鬆政策(ＱＥ)退場造成的震盪。因為資金是支持房地產發展重要的來源，ＱＥ退場勢必造成市場游資減少，對於房市波動在所難免，而美國房市將是首當其衝的區域。對於美國房市未來的看法，方定宇表示，市場預期明年三月會是ＱＥ退場的時機點，因此未來三個月REITs可能會出現震盪走勢。但投資人也不需過度恐慌，他認為以未來半年到一年的中長期表現，仍抱持偏多看法，遇到震盪反而是很好的進場點。林瑞瑤認為，美國房市復甦明確，從二○一一年開始增溫，目前已經來到第三年，進入復甦的主升段。依據房市約七年一循環的常態來看，美國房市可看好到二○一五年後。而展望明年，她認為明年還有七到八％的漲幅空間值得期待，以中長期投資角度而言，美國又屬於相對穩健的區域，年配息率約可達三‧八五％，適合作為投資人中長期的核心配置產品。布局全球型REITs 優勢兼備對於想投資REITs的投資人來說，要如何挑選標的才能掌握到未來成長性呢？目前美國房市復甦明確、報酬穩定，風險相對較小，屬性穩健；日本則著眼於經濟復甦動能強勁，房市成長動能可期，但要留意政策轉向；歐洲雖然基期偏低，但復甦腳步仍偏緩，因此在布局上，建議以美國和日本為主要配置區域。要掌握區域房市的成長，又要兼具分散風險的考量，建議可挑選全球型的REITs基金。今年以來全球型基金績效(表三)中，報酬最佳的為元大寶來全球不動產證券化基金，檢視其投資區域，主要以日本比例最高，達四三‧八二％，其次為美國三七‧一四％，精準抓住今年的復甦契機，因此創造出一九‧六四％的驚人績效。展望未來日本和美國的成長性，以今年來績效前十名來篩選，投資兩國比重最高的國家，除了績效第一名的元大寶來全球不動產證券化基金，還有景順天下地產證券基金和聯博全球不動產證券基金，今年績效分別是七．○九％和七．一七％，在趨勢未變下，未來仍具相當大的成長空間。商用投資 支撐REITs成長談到REITs的投資標的，哪類型的成長力道較看好呢？基金經理人多數看好商用類型大於住宅。原因是，住宅多受惠在經濟復甦的初升段，然而各地區的房市復甦腳步不一，較難選擇投資標的。商用類別則直接受惠經濟成長的刺激，尤其以工業類、零售類、商辦和旅館業最受基金經理人看好。林瑞瑤表示，隨著全球的製造業採購經理人指數(PMI)的上升，工業需求不斷增加，可望帶動工業不動產的價值持續提升。方定宇認為，日本經濟發展持續向上，商辦的空置率降低，租金反彈趨勢明確。李運婷透露，未來電子商務將成全球趨勢，隨著亞太區的消費力提升，網路購物商機無限，從近期大陸的光棍節為阿里巴巴集團帶來的巨大獲利即可一窺端倪，因此未來私有倉儲和物流系統可望吸引投資目光。吳宗穎則提到，未來在挑選投資標的時，會先避開缺乏成長性的類別，例如醫療和購物中心。他認為以上兩種屬於高端消費類，而且是固定收益型產品，過去幾年已有漲高的態勢，加上在供給大於需求下，會削減未來的成長力道。同時，區域的投資中，對於香港也抱持著保留態度，原因是房價已經上漲至高點，但經濟成長力道沒有持續上揚。在租金高、經濟緩的狀況下，造成中環辦公室的空置率升高，年底預期會上升至三成。此外，香港向來被視為中國門戶，但目前上海自貿區的發展，未來恐讓香港逐漸失去過去的優勢。市場預期二○一五年美國將展開升息腳步，對於房地產後勢是否增添疑慮呢？吳瑞瑤認為，過去利率調升對REITs的影響，雖然會帶來波動，但後續往往震盪向上。市場預期新任聯準會主席葉倫，不至於使利率水位急升，在緩步增溫腳步下，對REITs影響有限。
