2015年將實施容積上限管制，未來2年將進入搶建潮，市場若供過於求，房價下跌將可預見，對於想置產購屋的民眾來說，反而有進場撿便宜的機會。政府對於管控房市動作一波接著一波，繼「奢侈稅」研擬修改外，今(二○一三)年十一月，內政部營建署再丟出「容積總量管制」新規定，並預定在二○一五年七月正式實施；外界預期，建商為了確保獲利，會有一波搶照潮，如此一來，會衝擊房屋供給量大的區域行情，唯房市供過於求，價格就易下修，對於想置產購屋的民眾來說，反而有進場撿便宜的機會。容積管控 再２年上路內政部營建署公告增修條文規定，未來都更區域容積上限為一．五倍、非都更區為一．二倍，以現行容積動輒拉到二倍滿水位來說，約減少○．五倍至○．八倍的容積，而這也代表著建商未來可銷售面積將大大減少，獲利也減少。該項增修法令將在二○一五年七月一日實施，也就是說，目前建商還有近兩年的緩衝期，但如此一來，也預告未來兩年將出現一波搶建照、搶推案的熱潮。究竟該項新措施，對台灣房市的影響性為何呢？永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，容積管制對於都市計畫而言，其實就是一種土地利用的總量管制。長期來看，能抑制都市過度開發、人口過度湧入、建築過度集中等擁擠問題；但短期來說，實施容積限建等於削減預期可建築、銷售的規模，也就是直接壓縮手握空地的地主的開發權利以及獲利空間。容積凍結 建商難玩積木遊戲依據過去台灣幾次禁建措施的歷史經驗來說，地主及建商勢必利用新法上路前的空窗期，積極搶先申請建照，以確保開發利益，避免未來獲利損失，甚至之前土地取得價格過高，未來恐不敷成本的種種逆勢。若地主、建商大量搶照、搶建，可預期最快兩年內就會發生市場「新供給量過剩」的現象，而部分「供過於求」的區域，若再加上投資買盤萎縮、升息、查稅等不確定因素干擾，勢必呈現「價量修正」的現象。大華不動產估價師聯合事務所所長張義權以「堆積木」的概念指出，「容積」對建商來說是建坪，也就是可銷售的坪數；過去容積上限沒設限，包括建地既有的容積，再加上容積移轉、停車獎勵等諸多容積，建商能堆的就儘量堆到滿。對建商來說，近幾年飆高價購地，土地成本高，能賺什麼？關鍵就是把從外地買到的容積移轉(價格較低)移到可賣高價的建地(高單價購到)上，屆時，賺的也就是在這裡。他認為，未來五年將進入房市推案量的最高點，而以每年約十萬件申請建照量，年增量抓二成來看，未來年推案量會達到十二萬件，如此一來，供給量增大，房價能否高懸不墜，就要看產品力，也就是建地所處的地段，及建築師、空間設計師等設計力，能否讓購屋者願意買單。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，建商搶建、集體搶照的做法，對房市是負面影響，過去幾波空頭也是如此開始，以目前市場的胃納量來說，可能容不下短期間的爆量，而易形成多殺多的壓力。搶建潮 供過於求區域衝擊大21世紀不動產董事長王福漲表示，政府規定容積率上限後，對土地市場絕對有幫助，未來建商計算土地成本將更有準則，炒作土地的風氣將減少，且購地將趨於謹慎，不過，建商大量搶照，房市供給會大幅增加，市場可能出現「供過於求」現象。面對市場可能供過於求的現象，在未來兩年，哪些區域的衝擊最大，而議價空間會不會加大呢？信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，這項規定對於空地有限的市中心區域影響不大，但是對於還處在開發初期的重劃區，未來恐怕避免不了預售、新成屋瞬間大量釋出的情況，例如桃園的青埔特區。至於這些區域的房價，會不會隨著空地搶建而下修，最關鍵的觀察指標就是有沒有出現投資客拋售現象，一旦投資客將手上的預售屋或成屋大量轉售，甚至有賠售情況發生，就可能引發當地房價的盤整下修，進而迫使新建案調降售價。徐佳馨說，建商為了搶現金落袋，議價空間將會明顯增加，甚至於提前降價反應。值得注意的是，包括淡水、桃園等北台灣推案重點區域，當大家集體搶建時，對建商來說將產生一定程度的賣壓，可能會成為修正的第一波。另外，都更個案由於整合時間長，成本墊高，房價應該會最直接反應。推案熱區房價恐下修中信房屋副總劉天仁倒是認為，建商薄利求快銷，「開價」即是「出售價」，變成紅海唯一策略，議價空間將明顯變小，只有看銷售狀況不佳時才來減價，但會一路血淋淋的下殺。目前推案量較大的淡水、林口、新莊、桃園等區域，因銷售去化時間仍長，未來是否造成供過於求的問題，值得審慎評估。黃舒衛從房屋供給量談到，全台除了五個直轄市以外，再加上桃園、新竹兩大都會區，在二○○八年金融海嘯之後，新增加了四十．七萬戶的成屋供給量。其中，新北市、台中、桃園的量最多。另外，再由近五年建照核發戶數來判斷，新北市、桃園、台中、台南、高雄均以倍數方式成長，而桃園、台中、台南更以兩倍以上速度暴衝(見附表)。由此可知，桃園、台中未來承受的賣壓絕對最重，而新北市、台南也將面臨修正壓力。大陸「倒掛」 台灣恐出現黃舒衛說，未來議價空間恐加大，甚至在投資買盤重的區域會發生像大陸一樣，建商、投資客為求現、脫險，大幅降價，以價換量，形成新成屋價格比中古屋還低的「倒掛」現象。王福漲另指出，容積限制的新政策對新重劃區的衝擊較大，以台中來說，十期、十一期、十二期，還有很多空地待建，建商恐陷入搶建潮，另單元一、單元二、單元三的自辦重劃若未能提早進行開發，對當地建商的影響也很大，囤地成本將大大增加。全國不動產企研室主任張?勻指出，容積獎勵上限上路前，預估明年上半年推案將大舉出籠，其中，新興重劃區推案量也會較精華區大，在供過於求的情況下，勢必會有一波房價震盪。但台灣地狹人稠，在土地資源逐漸減少情況下，未來土地成本逐漸拉高，預估房價會先微幅震盪，爾後持續走揚。至於二○一五年七月一日以後的房市會如何演變呢？王福漲說，容積限制，勢必提高建商土地取得成本，而造成房價上漲，如果房市好，建商勢必會直接轉嫁到房價上；如果房市不好，就會造成地價下跌。但是整體來說，也要看民眾買不買單，若以此為藉口墊高售價，民眾不買單，還是得回歸市場機制。建商拋售潮 購屋者再進場劉天仁說，第二波的房市變化將於二○一五年發酵，搶建房產物件去化之後，都會核心區域開始飆漲(如紐約、倫敦等核心地區房價高不可攀)，「都會居」將變得更不易，城鄉價差再拉大(都市房價飆漲高不可攀)，財富更不均。他建議購屋人進場策略，等政策衝擊產出後，中段才進場，且見好即買、動作要快(在建案銷售率已達四～五成時)，否則會買不到。張義權表示，建商到二○一五年上半年，有非推不可的壓力，此時也是市場競爭最後階段，而一些口袋不深的建商的拋售潮會在二○一六～二○一七年出現，有自住需求者，此時可以去搶設計還不錯的產品。莊孟翰游資多、房市被扭曲 看回總不回過去房市，有人拋出「泡沫化」的警語，但房價迄今仍居高檔，即便2008下半年的金融海嘯，也沒把房價打下來。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰談到，依據過去房市多空走勢，每7~8年的多頭後，房價會拉回整理，但這一波從2003年SARS過後走多，即便拉回，但空頭都沒有來，市場軌道被扭曲。他說，政府在2009年初調降遺贈稅到10％，另2010年營所稅也調降，造成市場上游資過多，房市看回不回，而政府的打房措施，對市場雖有短暫影響，但目前游資仍多，而政府要管控大陸來台買房的年總量，但大陸在台工作人數有3.8萬人，另大陸外籍配偶有高達32萬人，其中，有10萬人領有台灣的身分證，都是潛在買盤。莊孟翰表示，台灣房市在內需(自住買盤)及外需(大陸來台工作人數、陸配)以及預期兩岸關係會趨好的情況下，加上游資過多，房市多空走勢被扭曲，政策對房市的壓抑，都只是一時的。
