李奇悅出生：1972年星座：水瓶座學歷：世新大學觀光研究所碩士、香港新亞研究所博士李奇悅，有著十七年台灣及日本購屋經驗，本身也是創新旅行社董事長及地產公司董事，從事導遊工作二十幾年，遊歷世界各地的他，期望透過本刊分享如何以一百萬頭期款進入台灣房市投資，以及用一千萬日幣開始日本不動產投資心得，而同時他也是當初協助吳淡如及利菁等名人前進日本置產的幕後推手，前年更成立地產公司，每月營業額破百萬。談李奇悅如何以收入百萬元、頭期款一百萬投入房市，現坐擁六間(台灣四間、日本兩間)房產的投資理財術前，先從他故事說起。父親啟發 房地產投資搶商機「就覺得賺錢是很開心的事情，我的人生興趣就是賺錢。」身為警察子弟的李奇悅，從小就有生意頭腦，「想賺錢」的念頭讓他幼稚園就知道自己做糖果，在奶奶家門口擺攤做生意，一個糖果五毛錢，藉由積少成多也存了不少零用錢。十五歲國中畢業，李奇悅就獨自北上念五專，開始他的打工人生，十八歲開始當導遊，工作雖然辛苦，有時日夜顛倒，但收入頗豐，二十出頭就初嚐年薪百萬滋味。 收入雖高，但李奇悅很早就意識到導遊工作沒有退休俸，秉持著「有土斯有財」的觀念，尤其對抗通膨，不動產就是最佳的保本投資。尤其李奇悅從小看著父親有閒錢就會立即去買房子，在那個五十年代不動產房價超級便宜，父親靠著警察微薄的薪水，至今攢了幾棟房子，靠著租金收入過著不打折退休生活。二十五歲那年大學還沒畢業的他，因手邊存款達上百萬元，因緣際會下以四五○萬及五百多萬，在景美同時買下兩間套房，開啟他的房產投資之路。他回憶，當時做導遊賺錢、有一點積蓄，某天晚上和開遊覽車司機的朋友一起逛夜市，看到路邊有漂亮的房屋代銷小姐就過去看看，沒想到當天晚上他和朋友就各買了兩間在台北市景美的套房，貸款八百多萬元。買房當樂趣 夢想包租公退休生活 由於當時景氣熱，股票破萬點，買房子可以借七成房貸、兩成信貸，自備款只需要一成。李奇悅不諱言買那兩間小套房時完全沒有計畫，貸款成數又高，儘管如此，每月仍要支付七萬元的貸款，經濟壓力還是非常大。緊接著面臨兩年當兵生活，導遊工作收入頓失，無法再靠薪水支應房貸，儘管房屋已有差價可獲利出場，但他依舊沒有處分掉，只好把身上所有存款拿來繳貸款，李奇悅表示，「退伍時我存款只剩下五千元，等於工作數年積蓄全部歸零。」幸好退伍後，李奇悅很快找到當兵前的導遊工作，收入恢復穩定，有了租金收入與穩定導遊高薪收入，李奇悅投資的心又蠢蠢欲動。尤其是在二○○三年SARS期間，房地產跌入谷底，所有人拋售都來不及時，他抱持「危機入市」想法，以總價四百萬元在新北市永和捷運永安市場站附近購入一間二十二坪小套房，雖然是自住，但目前房價也翻倍。李奇悅接著看上中山區林森北路七條通周邊房子租金坪效佳，以總價四五○萬元買下一間挑高四米二的夾層屋，然後以每月一萬五千元出租。不到二十年光陰，他就這樣以導遊年收入百萬，以一百萬入市，成為現今擁有六間房產的包租達人。李奇悅表示，房地產跟股票一樣，沒有買賣就沒有輸贏，他最早買的四棟房子，現在都還在手上，每個月固定收租，他認為擁有不動產才是擁有財富，所以買了房子都是長期投資，以收租為目的，絕不賣出。 「我的夢想是想當包租公，每月有三十萬租金收入。」李奇悅不諱言已為自己的退休生活做好目標規劃，幻想著每月收房租當樂趣的理想退休生活。買了就不想賣 鎖定宜出租小宅李奇悅的理財方式其實很簡單，有錢就買房置產，目前他已經在雙北市及日本新宿共買了六間房子，總資金成本約二四五○萬元，而整體租金收入每月約九萬元，未來他還會繼續買房子，希望退休後可以靠著每月三十萬租金收入當包租公。十八歲學生時代開始帶團的李奇悅，已經到過六十幾個國家旅行，也因為導遊收入頗豐，讓他年紀輕輕年收入就達百萬以上，二十五歲那年他開始投資房地產，都是以套房作為投資標的，至今租金投報率都有四％。李奇悅提到，買房投資不外乎賺差價及租金兩種錢，而他一路置產過程，都是從「買了就不想賣」的心態開始盤算，因此，租金投報率是他很重要的考量點，買房一定選好租、又能租到漂亮價格的地段，首選是人口稠密之處，租屋需求才大，再來租相要好，交通便利、生活機能強是首選。其次，買來出租的房子坪數不能大，約二十坪左右，月租金設定在一萬到二萬元，是多數人能負擔的價位，可以快速租出去。政策影響房市 台灣置產宜觀望 另外，由於精華地段的新建案價格昂貴，他買屋以中古屋為主，稍微整修、安裝基本設備即可出租。他也強調「分散風險」的觀念，買屋置產從自己資金可以負擔得起開始，總價盡量控制在六百萬元以內，得注意負擔能力，每個月付的貸款金額最好量力而為，控制在家庭月收入的三分之一，最多不能超過二分之一。 李奇悅提到，雖然不動產是保值標的，但他也不諱言除非要自住，否則以現階段台灣房市趨勢並非合適的進場時機，畢竟政策牽動房市走勢，目前政府積極打房，對房市行情難免造成衝擊，就他觀察目前房市正處於下檔風險中，建議投資人一定要秉持「大環境對，房市趨勢就一定對」的心態。就他個人的投資觀點，蛋黃區房價走勢他是抱持觀望，暫時不會進場，除非是二、三線的蛋白區尚可考慮，歸因於投資置產是賺差價，相對要考慮房價起漲空間；如果設定是以租金報酬率為考量，則要看租金回報率。李奇悅認為，目前台北市房子的價位過高，換算下來租金回報率太低，「太不划算了！」(李奇悅投資日本房產內容下期待續)
