近年來，外資前進台北市的獵地行動，愈見犀利；其中，並迭有佳作。除港資亞太置地(APL)靠專業團隊為西門町的萬國大樓鍍金，以至於轉手賣給富邦人壽後，締造兩年獲利一倍、每坪土地一七三三萬的交易紀錄外，新加坡ＡＩＰ也以每坪一一四七．五萬，買下中華路、忠孝西路口的二一五．六八坪土地，躋身每坪千元俱樂部。外資挾豐沛資金、精準的市場眼光、國際專業團隊等優勢，大手筆前進台北市房地產市場，展開策略布局。二○○七年十一月，美商花旗銀行集團CPI Asia T-Mart Limited以五十五億元買下特力位於內湖的B&Q大樓，近四年後，特力集團何湯雄再以八十億買回；四年創造二十五億元的價差，表現不惡。外資挾大量銀彈 前進台北市B&Q大樓一案之後，外資在台獵地、買大樓的動作，就沒停過。其中，雖有鎩羽而歸，但不乏紀錄保持者，港資亞太置地所創下的每坪最高易價及轉手獲利績效，至今無人能比。三年多前，港資亞太置地以二十．五億元自欣陸投資控股子公司萬國百貨手中，買下西門町的萬國商業大樓。外資布局北市 手法愈見犀利買進後，亞太置地展現國際專業規劃實力，重新裝潢，打造成地上十三層樓、地下五層樓的嶄新樣貌，並透過專業招商團隊洽商爭取付租能力強的業種，包括日系連鎖服飾品牌優衣庫(Uniqlo)、日商鞋店、絕色影城、高質感的知名餐廳等；老萬國大樓經此換裝登場後，大樓的價值節節高升。兩年後，亞太置地再將新萬國廣場商業大樓以六十七億元，轉手賣給富邦人壽，著實成就了一樁買賣雙方皆歡喜的交易。亞太置地兩年賺進三十六．五億元，獲利一倍多；同時，透過這一次轉手，創下每坪一七三三萬元的台北西區新天價。富邦呢，更是樂的笑呵呵。萬國大樓轉手 買賣雙方皆大歡喜一位房地產業者表示，萬國大樓所寫下的紀錄，至今，在房地圈內仍被津津樂道。當時，富邦金控的總經理龔天行直稱，對壽險業而言，萬國是個非常好的投資標的。因為，亞太置產重新包裝後的新萬國，將租金投報率拉高至三．六％。內湖科技園區的東京總部大樓易主後，也有不錯的出租投報率。二○一二年，馬來西亞商基匯公司，以三十五億元向威啟公司與大娛國際購買內科東京總部大樓；之後，著眼於穩定的出租投報率及長線的資產增值，採取售後租回；目前，該大樓總部的租金投報率達三％，享有穩定收益。位於內湖科技園區的廠辦大樓，類似於東京總部大樓，因外資介入，轉手易主的情況不少，包括前所提及的特力B&Q大樓、亞太經貿廣場等，都曾吸引外資介入。新加坡ＡＩＰ出手 狠狠拿下地王寶座去年八月，因看好西區陸客來台所帶動的旅遊商機，新加坡商ＡＩＰ以每坪一一四七．五萬元，收購中華路土地，狠狠拿下全台新「地王」的寶座。ＡＩＰ的大動作，將外資法人豐泰地產集團，以每坪約九六○萬元買下敦南二段遠企旁空地的紀錄，遠遠地甩在腦後。據了解，新加坡ＡＩＰ將在這塊購得的土地上，興建二五○間房的商務旅館，以搶食台北市西區的陸客來台旅遊商機。ＡＩＰ此舉，為外商來台經營商旅飯店再添一例。台商回流及陸客遊台，都是台灣房地產的大利多，也是外資絡繹來台的重要原因。據經濟部官員表示，政府所定兩千億元台商回流的政策目標幾已達成。而台商回流將帶動營運總部、辦公大樓及廠辦的需求，也將使得商旅往返更加活絡，可以想見，餐旅商機必然提升。台商回流、陸客商機 外資來台腳程加快另外，陸客來台旅遊及自由行，也刺激外資加快腳步來台布局。據移民署的資料顯示，單是去年一年，陸客來台自由行的人數已突破五十萬人次；陸客在台的食衣住行，都將成為觀光旅遊的重要活水。【比較篇】同處西門町 「租」相差很大每月每坪租金收益 萬國大樓是西門大樓的五倍亞太置地轉手出售萬國大樓的傑作，讓富邦人壽仍持續坐享高租金收益，羡煞許多投資人。不少房地產投資人已將萬國大樓視為標竿，努力琢磨自己參與投資的大樓，期待能成為「萬國第二」。二○一○年，亞太置地自欣陸投資控股子公司萬國百貨買下萬國大樓，兩年轉手，賺得三十六‧五億元；重要的是，富邦人壽接手後，仍保有三‧六的高租金收益。規模大過萬國 西門租金低很多相較於同處西門町的西門大樓，萬國大樓著實是一隻獲利的金雞母。據地產業者所提供的資料顯示：西門大樓的土地面積為六六○坪，多出萬國大樓二七四坪，建坪面積也較萬國大樓多二一九九坪；但是，萬國大樓的租金營收卻較西門大樓高出三倍多，每坪每月的租金，甚至是西門大樓的五倍。萬國、西門同處台北西區，何以租金收益天壤之別？原因在於：不在信託架構下的萬國大樓，透過國際專業資產管理公司重新定位與包裝，充份反應出市場價值；反之，西門大樓卻在信託架構下，有志難伸。萬國大樓成功的幕後英雄外資機構亞太置地可謂是萬國大樓重生再造的幕後英雄。亞太置地是一家專業的國際資產管理公司，在全世界都可見該公司操作的成功案例。據地產業者分析，這類的國際專業資產管理已進駐台灣許久，除了西區的萬國大樓外，東區也處處可見他們專業的身影。這名地產業者強調，亞太置地的專業資產管理公司具有全球資源及深厚的專業基礎，充份掌握標的物所處環境的商業活動資訊及當地消費者行為模式；當他們鎖定目標後，將以豐富的開發經驗、專業解讀市場的能力為基礎，為標的物重新定位包裝，大幅提升物業的價值，進而提高投資報酬率。掌握承租戶 才是王道最近，拿下中華路土地的新加坡ＡＩＰ，資產管理能力不輸亞太置地。這一回，ＡＩＰ憑什麼有把握出手？靠的是它完整的資產管理執行結構。在ＡＩＰ的內部，具有一套縝密的投資評估及執行流程，內容包括：市場研究、談判架構、法律規則、財務及對當地市場的了解與掌握。這些國際專業資產管理公司得以創造高租金收益的最後關鍵一哩，乃在於他們費盡心思與承租戶搏感情。回到萬國大樓的案例，優質而穩定的承租戶是萬國坐享高租金收益的關鍵。至於，如何穩定承租戶，這就是國際專業資產管理公司的本事了。萬國大樓能 西門大樓不能萬國大樓藉著亞太置地的專業管理能力，被打造成房地產的金雞母。但，萬國大樓能，難道西門大樓不能？一名專業投資人哀怨地說，西門大樓還真是不能。不能的原因在於：屬於REITs 國泰R1標的大樓的西門大樓，完全沒有萬國大樓的市場靈活度。【錢景篇】外資下一個標的在哪裡？獵地買樓動作不斷這一名專業投資人表示，萬國大樓與西門大樓最大的差別，就在於西門大樓落在信託的管理架構下，被條條框框的流程規範，綁手綁腳，動彈不得；再加上管理機構消極作為，不積極尋求突破之道，使得西門大樓該反應出來的市場價值，被鎖死一堆規範之中，投資人很難享受到。最近，國泰R1標的大樓之一的中華大樓，處分、都更相持不下。對於投資眼光銳利的外資機構而言，在台灣，獵地買樓動作不停。只是，中華大樓會是外資下一個目標嗎？最近，外資關愛的眼神落在哪裡呢？有蛛絲馬跡可尋嗎？REITs內容的二十二棟標的大樓，值得一探究竟。REITs大樓標的物中，屋齡超過三十年以上、多項收益表現又欠佳的老舊大樓，可望靠處分、公開招標，大收資產活化效益；而這正是外資機構的專業所在。不論是亞太置地，抑或是新加坡ＡＩＰ，還是基匯，都具有市場專業能力，可為建物創造新的價值。同是舊大樓 賣相各異從表三中可見，屋齡超過三十年的大樓有五棟，分別是：國泰R1喜來登飯店、國泰R2世界大樓、新光一號新光信義華廈、國泰R1的台北西門大樓及台北中華大樓等。其中，國泰R1喜來登飯店，屋齡雖有三十二年，但其年租金收入、收益率、出租率等績效表現，已為投資人創造高於屋齡在三十年以下的標的大樓，活化資產的需求不高；相對的，外資可表現的機會有限。國泰R1的中華大樓 外資揮灑空間大五棟大樓中，屋齡最高的是國泰R1的中華大樓，達三十六年。分析中華大樓的經營表現，租金收入、收益率皆不甚佳，出租率更是有待加強。對外資而言，中華大樓可揮灑空間很大。事實上，國泰R1的受託機土地銀行已於去年十二月三十一日公告召開受益人會議，而處分正是其中一項議案。消息一出，外資早已聞風出動，展開詢價。根據中信不動產針對中華大樓所做的鑑價報告說明，台北中華大樓的土地價格近九十億元。若外資順利買下中華大樓，該大樓將創下每坪近一七二○萬元的新天價，坐穩台北新地王的寶座。對外資而言，中華大樓的賣相好嗎？潛力夠嗎？位在台北西區的中華大樓，賣相還真不差。眾所皆知，西門町一帶從捷運板南線開通，中華林蔭大道闢建，到西門特色商店重建，其中，更包含台北市第一條具有指標性意義的徒步區，種種文化、商業交錯發展，使得該區成為青少年次文化的代表，更是國際背包客造訪流連之地…，種種發展，都是西區得以不斷產生台北新地王的要因。新光信義華廈、世界大樓 兩樣情而中華大樓更居於西區的精華地段，若真能吸引外資銳利的眼光，該大樓極可能締造房地產版「麻雀變鳳凰」的佳話。至於屋齡達三十五年的新光一號新光信義華廈，雖然老舊，但租金收益達三六‧七％表現不差，出租率也呈現滿租的狀態，對外資而言，出手的誘因遠不及中華大樓。另一棟屋齡達三十三年的國泰R2世界大樓，則收益表現欠佳，也是外資可以展現所長的對象。
