新北市房價大漲，土城區卻相對委屈，不過，未來10年可發酵的題材多，房仲業者認為，未來上漲空間可期。「新綠洲賣得太好(價格高)，我內心有罪惡感！」從沒有建商會為了高房價說真心話，但在捷運土城線「海山站」周邊所推出的「新綠洲」預售案，每坪創下四十六～五十五萬元的成交價，華固董事長鍾榮昌在今(二○一四)年新春媒體春酒活動中，首度如此說。鍾榮昌會有此感嘆，主要是他一直想要蓋一些平價，但質感好的社區房子給一些親朋好友「買得起」，但是「新綠洲」在去年推出時，代銷的新聯陽廣告就開出「六字頭」，高出土城當地「四字頭」房價甚多，沒想到三個月就完銷。產品定位好 房價衝高「新綠洲」賣得好，華固總經理洪嘉聲分析理由有四，一是華固的品牌力，二是臨「海山站」步行七～八分鐘，三是產品定位好，針對首購族推三十～四十坪、換屋族推少數的五十坪產品，四是有五百坪公共設施及庭園、室內溫水游泳池等，且公設建材都用高級石材，加上一樓雖可做店面，但華固寧可捨棄，以純住家來形塑高檔社區，故吸引板橋、中和及台北市的人過來土城置產。華固「新綠洲」將土城房價往上拉高，對後續要推的建商，包括皇翔建設，及採「先建後售」的宏璟建設來說，都有「墊價」的拉抬功效，據了解，後續的預售案開價，都想跟「新綠洲」看齊，甚至一些小型建商的建案也「有樣看樣」。根據了解，在上一波房市大好的一九九○年代，土城的新建案開價可說「一日三市」，但從二○○三年SARS過後，新北市房價起飛，土城的房價卻頗為委屈，漲幅大大落後新莊、「林三淡」及新店等區。建築管制 土城房價緊箍咒將解落後的原因，主要是土城並沒有大型的重劃區，無法大面積開發，缺少建商來造鎮，而幾個零星新建案，推出時點也不一，難形成炒作題材。永慶房產集團指出，土城自一九九五年實施建築管制措施之後，市場面臨長時間的盤整。從二○○一年以來，土城區平均一年預售推案量僅二．五件，這十多年的房市新供給量可謂相當稀少，區域市場較為冷清。不過，隨著捷運土城延伸線(至頂埔站)的通車時間，預計在今年十月試營運，加上土城工業區變更、禁建區解編、萬大線及三鶯線題材加持，永慶代銷總經理葉凌棋表示，土城區域房價補漲效益顯著。捷運環狀線連動 土城是未來之星土城區緊鄰新北市行政、商業中心的板橋區，是板橋區最重要的衛星市鎮，不僅擁有捷運、快速道路與國道等重要的交通聯絡系統外，近年科技產業大廠的進駐，已促進產業快速轉型及提高區域的薪資、消費水平，可預見土城將出現新一批來自板橋、中和、永和，甚至是台北市的自住需求，活絡區域房市交易。葉凌棋說，土城區這兩年除了華固與皇翔建設等知名建商購地推案以外，藉由大面積工業區變更為住宅區的大型開發案，包括大同、日月光集團旗下的宏璟建設、永豐餘等總面積就廣達四．二萬坪。葉凌棋認為，未來十年土城區公共建設題材不斷，捷運三鶯線最快今年底先期工程施作，預計於二○二一年通車，接著二○二三年「萬大─中和線」第一期工程完工，捷運延伸將連結三峽、鶯歌與樹林等生活圈，人口資源達六十萬人，將成為新北市最重要的產業廊帶、生活圈。因此，以中長期來看，土城區的發展將是大台北都會南區房市的閃耀區域。永慶代銷處長何彥煒根據新北市政府規劃中的「閃耀五星」重點開發計畫指出，其中之一即位於土城捷運站東側的暫緩發展區市地重劃，預計於二○一五年底提供二十六公頃的住商用地與規劃十九公頃的公設用地；以及土城彈藥庫土地使用的解禁，其中約二十五公頃將用來興建台北看守所、新北地方法院及檢察署新址，還有金城路一段旁近土城捷運站約十五公頃土地將做為商業區和住宅區使用，預計可容納六千八百多人進駐，計畫年期至二○二一年完成。永慶房屋土城中央店店長朱展賢則談到，位於土城地區四個捷運站的房價，是呈階梯下降，愈靠近板橋的「海山站」，以七～二十年的電梯中古大樓來說，每坪的平均房價為四十～四十五萬元，但到了「土城站」約三十二～四十萬元，而目前捷運末端站的「永寧站」則是三十～三十五萬元。末端站房價親民 頂埔有鴻海加持不過，末端站將換人做，預計年底通車的「頂埔站」將成為末端站，而該站反映即將通車題材，每坪均價為三十～三十四萬元，並不輸永寧站。四站的房價雖像下階梯，但從另一個角度看，房價反而較「親民」，尤其每站的通車時間相差不到三分鐘，若以一千萬元的購屋預算來說，在「海山站」約只能買二十五坪左右，但到了「頂埔站」，卻可以買到三十多坪的房子。朱展賢表示，頂埔站的站體雖然還沒冒出地面，但周邊已有建商推案，而中古名宅以麗寶建設在福安街所蓋的「愛迪生」，屋齡約八年，每坪房價約二十八～三十一萬元，另子公司名軒建設所推，約二年屋齡的「名軒皇城」，每坪均價在三十～三十二萬元間。「永寧站」房價落後「頂埔站」，主要是「永寧站」有不少「乙工住宅區」，而「頂埔站」有頂埔科學園區加持，又有鴻海的指標企業，其上班員工數的購屋需求，就讓「頂埔站」下檔有支撐。朱展賢談到，位於學府路二段及學士路口一帶的禁建區，在解禁後，原先是一大片鐵皮屋，但怪手日夜拆除三分之二後，雖然目前是殘垣空地，但未來建商搶地後，將是推案的熱區。另土城中央路一段及二段，分別有皇翔建設及宏璟建設的建地在整地，宏璟打算先建後售，而皇翔也可能採邊建邊售方式。此外，根據住展雜誌的調查統計，目前預售的建案有「中正威登」及「權泰景上」，而屬於成屋銷售的則有「頂埔名邸」一、二期，以及「嘉祥清沄」等。土城近三年房價漲幅超過五成根據全國不動產企研室觀察，在比價效應、新建案拉抬，及工業用地、軍地變更住宅用地三大題材帶動下，依據實價登錄前後的房價對比，土城近三年房價漲幅，除「永寧站」未超過三成外，其他各站都超過五成，而「土城站」九八％，幾乎翻倍。企研室主任張?勻分析，板南線沿線的新板特區、西門町及台北車站，直到南港區皆為精華地段，房價居高不下，唯獨土城房價仍有二字頭！張?勻表示，在比價效應下，土城近期吸引許多台北客群進駐，目前台北客、在地客比例約六比四，且土城工業區土地和土城彈藥庫軍地變更為住宅區，使得土地房價走勢蠢蠢欲動。加上土城過去五年幾乎沒有新建案，直到去年起華固建設、宏璟建設陸續插旗推出百億建案，帶動當地房價走揚，日前就有中古屋電梯大樓刷新土城房價，成交價見到五字頭，全國不動產土城捷運海山加盟店店長田文宗也表示，在三大題材加持下，未來房價還有三～四成上漲空間。末端站補漲正發酵「土城這幾年真的受委屈了！」田文宗分析，捷運「土城站」及「海山站」二站周邊生活機能完善，不乏國中小學區及小吃店家，便利性贏過許多重劃區，房價卻又只有鄰近新板特區的二分之一，未來還有一大段上漲空間。田文宗特別推薦二站周邊的金城生活圈和海山生活圈，兼具生活機能和交通便利性，加上建商積極推案，後勢可期。全國不動產土城中央頂埔加盟店店東馬志明表示，土城區今年房價看好地段為捷運「頂埔站」，而根據台北捷運局資料顯示，板南線延伸頂埔段目前進度約七成七，預估今年底可通車，屆時將成為板南線末端站，加上房價相對於板橋區平價，目前仍有二字頭，未來增值空間不容小覷。
