政府打房已到萬萬稅，民眾荷包要小心縮水，多注意政府各項加稅動作，搞懂跟切身有哪些關係，才不會被政策嚇到。古人說：「成家立業」，而「成家」除了結婚生子外，「家」也代表一個可讓家人居住的房子，而很多人窮其一生，買房揹房貸就為了「家」。不過，台灣的高房價，引發「買不起房」的外界批評，紛紛出現「不吃不喝多少年才買得起房子」及「仁愛帝寶一戶，22K的年青人哪年才買得起」的相關論點。對社會關注22K買房問題時，也有不少工作十多年，累積到一筆頭期款才買房的中年人會說：除非家有「富爸爸」，否則誰不是努力工作後才買房。不過，對辛苦買房的受薪階級來說，在政府打房所祭出的各項加稅動作後，「持有成本」及「交易成本」勢將增加，《理財周刊》特地針對政府喊出的一連串「稅目」，幫大家解析這些「稅」跟你有哪些切身關係？持有稅對名下有房子的人，每年都跑不掉的就是五月開徵的「房屋稅」及十一月開徵的「地價稅」，納稅人為房屋及土地所有權人。「房屋稅」開徵期間為每年五月一日至五月三十一日，課稅期間則為前一年的七月一日至當年的六月三十日。房屋稅的計算是以「房屋標準價格」乘以適用稅率，而房屋稅率分為住家用一．二～二％（現行都採最低的一．二％課徵）營業用三％，非住家非營業用二％，人民團體非營業房屋一．五％，而所謂非住家非營業用是指房屋供私人醫院、診所、自由職業事務所、補習班、幼稚園等使用。房屋加稅動作 全民變相加稅政府官員近期對房屋稅加稅的動作，包括：1.財政部長張盛和希望地方政府調高「房屋稅徵收率」，並從今年起將「房屋稅稅收努力程度」列入中央對一般性補助款的增減考核項目中。影響：天時地利不動產顧問公司總經理張欣民談到，房屋稅屬地方稅，今年有七合一選舉，要看地方政府配不配合，而因全台自有住房率高達八五％，一旦提高稅負，等於「變相」全民加稅，且許多民眾終其一生就只有一間房，沒有買賣就沒有財產交易所得，房價飆漲，根本無法受益，政府卻逐年加稅，造成民眾每年財務負擔。2.台北市財政局發布新聞指出，將從二○一四年七月一日起，調高新建房屋造價，以及分區調高部分路段率，其中，特別點名捷運新蘆線、信義線周邊「受益」屋主。影響：全國不動產企研室主任張靜勻分析，調高新建房屋造價，主要在調高「房屋評定現值」，會增加房屋稅，影響的是新建房屋。此外，調升路段率也跟「房屋評定現值」有關，不僅涉及每年徵收的房屋稅，像是產權移轉時應繳的「契稅」、「贈與稅」和「遺產稅」，就連財產交易所得稅中的房屋比例也會提高，據了解，兩條捷運線周邊受影響的有七萬多戶住家及店面。舉例來說，以台北市一間二○○四年興建的四十坪住家為例，構造標準單價為每平方公尺三千元，二○一四年(折舊年數為十年)路段率為一一○％，經公式試算，房屋現值為3000元×(1—1％×10)×110％×120㎡＝356,400元，房屋稅額為四二七七元。豪宅稅捉大放小 棟改戶認定如果當地路段率調高至一二○％，房屋現值將提高為三十八萬八千八百元，房屋稅額將高至四六六六元，房屋稅增加幅度九％。 台北市政府從今年七月一日起，針對高級住宅(俗稱豪宅)的認定標準，以前以「棟」為認定，日後以「戶」認定，依據稅捐處預估，影響戶數為三百多戶豪宅戶。至於「地價稅」繳納期間為每年十一月一日至十一月三十日，課稅期間為每年一月一日至十二月三十一日。地價稅基本稅率為千分之十。土地所有權人之地價總額未超過土地所在地直轄市或縣(市)累進起點地價者，其地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，依規定的累進課徵。而內政部打算在三年內將「公告地價」提升到市價的九成，影響的層面，據張欣民分析，現行之課稅體制，主要將土地課稅標準分為「公告地價」及「公告現值」兩種；「公告地價」用以課徵地價稅，為每年繳納一次，每三年進行公告地價之調整，「公告現值」則是被用於房屋移轉時，課徵土地增值稅。交易稅房屋持有人一旦賣掉房子，首先，房子的土地要繳「土地增值稅」，另若沒有持有超過兩年，還有「奢侈稅」問題，接著，在隔年五月申報綜合所得稅時，還要填入「財產交易所得」，進行繳稅動作。以「土地增值稅」來說，主要是房子所在位置的土地，會隨著土地「公告現值」的逐年調整而「增值」，目前有兩種適用稅率，一是適用優惠稅率(俗稱自用)，而又有「一生一次」及「一生一宅」的適用，主要依「漲價總數額Ｘ一○％」課徵；另一則是適用一般稅率，依「漲價總數額」課徵二○％或三○％或四○％之土增稅。跟交易稅較相關的是各地方政府除逐年調高土地公告現值，此由政府公告的「民國一○二年土地公告現值」，全國平均調高幅度從原本的八三．六六％，調高至八五％，幅度接近二％，並預計至二○一五年調高至九○％來看，未來房屋一有買賣，土增稅一定增加。至於五月報稅的「財產交易所得」，過去分兩種，一是用「房屋評定現值」乘以售屋所得稅率(舊制)，二是計算實際獲利金額，拆算房屋獲利後申報綜合所得稅。調高公告現值背後 民眾得多繳稅額不過，針對豪宅稅問題，財政部於今年一月二十三日以新聞稿發布，訂定「民國一○二年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，又增加了第三種課稅算法(新制)，也就是稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之「實際房地總成交金額」，按出售時之「房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例」計算歸屬房屋之收入，再以該收入之一五％計算其出售房屋之所得額。適用的對象是「台北市或新北市，房地總成交金額新台幣八千萬元以上。」及「台北市及新北市以外地區，房地總成交金額新台幣五千萬元以上。」而按房屋評定現值之一定比例計算其所得額的稅率，台北市從四二～四八％，其他縣市從八～三三％。依據此一結果，會產生哪些不同呢？大師房屋董事長陳建慶指出，影響的主要是高總價的產品，亦即總價在五千萬元以上的屋主，未來賣出後，稅負會增加，但能買的起高總價的產品，對稅負增加幾十萬元到幾百萬元來說，根本不會在意。因此，政府藉由提高持有成本來打房，究竟對富人階級的影響有多大，其實是有待觀察的。陳建慶也以案例一及案例二來凸顯一五％政策的影響，他說，案例一中，住在仁愛帝寶的富人，因取得時間及出售時間在五年內，要繳的稅是一千八百萬元，就不能依一五％的四五○萬元繳稅。而案例二，因為在一九八九年間取得，可能不易找到當時的買賣契約書及成本費用等，因此，只能在舊制及新制間選擇，而依舊制的課稅額為七十一萬餘元，但依新制申報就要繳一二九．六萬元，成本就增加很多，是政府這次加稅會課到的對象。奢侈稅課到的3類人政府為抑制投資客亂炒房，於2011年6月實施「特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)」，而課徵對象，除非有符合奢侈稅條例第五條之規定者外，一律要課奢侈稅，取得未滿一年售出者，依售價課徵15％，取得一年以上未滿二年者，課徵10％，而依據財政部的統計，每年課徵的額度約52億元。中信房屋副總經理劉天仁指出，從市場交易課徵到約52億元奢侈稅對象分析，大約分為「不懂的人」、「不得已的人」以及「不在乎的人」的3類人。賣出不動產 宜避開課徵期限「不在乎的人」不是超有錢，就是賺翻不動產獲利的人，課些稅也無可厚非。但是絕大多數「不懂的人」或「不得已的人」的血淚斑斑案例，真可說是政府用稅的手段來整治房市的無辜受害者。「不動產所有權以登記為準」的觀念早已深入民眾腦裡、生活習慣裡。殊不知，不動產持有兩年以內的交易課徵奢侈稅的規定，持有期間計算是「從產權完成登記日起至訂定銷售(買賣)契約之日止」(特種貨物暨勞務稅條例第3條第3款)。很多人誤以為是從買入登記日計算到賣出登記日為止，就因急於用錢或誤解在閉鎖期將屆前不到一個月內，甚或幾天前簽訂買賣合約，而慘遭稽徵課稅。在重稅之下，不僅獲利不成還血本無回。因此買賣不動產務必仔細避開奢侈稅課徵期限範圍。非實質的自用屋 賣出仍課奢侈稅還有不少人因自己名下只有一戶房屋也沒出租，而以為適用(特種貨物暨勞務稅條例條例第5條)的「自用」排除條款，沒想到奢侈稅免除規定比房屋稅自用稅率認定嚴苛許多。房屋稅自用的規定為，「所有權人與其配偶及未成年直系親屬，僅有此一戶房屋，並辦竣戶籍登記，且無出租或營業使用。」而後經稽徵處實質認定屬自用房屋，才予以免除課徵奢侈稅。實務上， 有人符合表面規定「僅有一戶房屋、 設戶籍 、無出租營業。」但稽徵單位以電表為証，指陳該戶未有耗電，未有人使用之空屋，非實質自用仍予課徵奢侈稅。案例1台北市大安區(仁愛帝寶)2009年間購買價格新台幣1億元，如於2013年間出售價3億元，成本及移轉費用合計2000萬元，房屋評定現值1900萬元，房地比為25%：75%。(因買賣者都屬高收入者，故以40%所得稅最高級距計算)1.核實認定：(能提出成本及售價) 3億元-1億元-2千萬元=1.8億元1.8億元x 25% =4500萬元4500萬元x 40% =1800萬元(應納稅額)2.舊制豪宅推估計算：(未能提出成本) 1900萬元x 48% = 912萬912萬元x 40% =364.8萬元(應納稅額)新制豪宅：(未能提出成本，依15%)3億元x 25% = 7500萬元7500萬元 x 15% = 1125萬元(房屋所得)1125萬元 x 40% = 450萬元(應納稅額)新制與舊制差額：450萬元-364.8萬元=85.2萬元，但因取得時間與出售時間在5年內，應該採核實認定，要繳1800萬元案例2台北市大安區(仁愛路四段)1989年間購買價格新台幣3000萬元，於2013年間出售價1億2000萬元，成本及移轉費用合計300萬元，房屋評定現值370萬元，房地比18%：82%。1.核實認定：(能提出成本及售價)1億2000萬元- 3000萬元- 300萬元= 8700萬元 8700萬元x 18% =1566萬元1566萬元x 40% =626.4萬元(應納稅額)2.舊制豪宅推估計算：(未能提出成本)370萬元x 48% = 177.6萬元 177.6萬元 x 40% =71.04萬元(應納稅額)3.新制豪宅：(未能提出成本，依15%)1億2000萬元x 18% = 2160萬元 2160萬元 x 15% = 324萬(房屋所得)324萬元 x 40% = 129.6萬元(應納稅額)新制與舊制差額：129.6萬-71.04萬=58.56萬元，但相較核實認定來說，繳得比較少。
