欲練就劉媽媽神功，必先擁抱小資心法。小資Oma靠師父「紅色子房」傳授一套秘密法寶-買屋公式，25歲就成為房市買賣高手…小資女孩Oma，77年次，研究所畢業後，用6個月時間，靠著一本企畫書，向八位股東募的300萬，沒有出半毛錢，晉升成為包租婆，更為自己加薪20Ｋ，曾上今周刊876期封面。現為House123 的共同創辦人。有個問題時而會在我腦中出現，也是當初參與公司增資時稍為困擾我做決定的一環：「一筆對年輕人來說不小的數目，到底是投入置產甚至操作房產好？還是投入實業的開創好？」其實到現在，我都還沒有答案，也不認為這件事情該有個答案，由於我很早就想有機會一定要好好建立一間優秀的公司，縱使有這樣的兩難，仍毅然決然選擇參與公司增資並為公司找優質的股東。儘管內心在做抉擇時會存在著這些小矛盾，但我心裡明白，如果過程都是在建立一個健康的財務模式，事實上心情與過程中的點滴將會是差不多的，僅風險及報酬程度不同罷了。其實我對房產一直是有濃厚興趣的，這幾年也幸運認識了不少房產專家，從小資高手到劉媽媽等級的大資都有，最近聽到許多朋友在聊房產投資，包含認為房地產須有大筆資金才能操作，是好野人的玩具…聊天之中也不外乎討論到相關的投入風險、如何控管、投資標的物有何增值的操作等等，但聊著聊著卻似乎也沒聊出個譜，我在想，應該將我最近跟好友小資Oma淺聊的內容分享一下。一杯咖啡公開買房祕訣小資Oma大概是我認識的朋友中，極少數二十五歲以前就擁有相當熟稔房產操作經驗的小資族，她樸素美麗的外表卻時常透露著一股歷經征戰的氣質。的確，能白手起家且在二十五歲獲得多位股東信任，踏入包租婆的殿堂聞香，是需要經過一番寒徹骨的。前幾天我在敦南誠品巧遇小資Oma，我問她有沒有很忙，她說沒事且可以讓我請喝杯咖啡，我心想…我有問到這步嗎?!不過智慧美女都開口了，這杯咖啡是一定要請的…但必須謹記時時投資、刻刻理財才能擁有美好人生，所以這杯咖啡一定要有很棒的ROI (Return Of Investment)。於是心中立馬浮現一堆問題，準備來配這杯咖啡。坐下來後，我還相當nice地等小資Oma喝了第一口咖啡，我才開始偷她的房產心法。我問她是不是大家都適合做房產投資？小資Oma不急不徐地回答說： 其實，有些人是玩不起的….我心裡OS：「剛喝咖啡，有必要這麼嗆辣嘛！是不是咖啡很難喝XD」…。但她繼續解釋道，即使是房地產這種相對穩定的金融領域，風險範圍仍相當大，從投入的資金、操作時間、操作方式與出場目標都隱含著不同的風險位置，至於怎樣的切入模式最適合，就得看主事者個性跟風險承受能力。接著我問她說：如果像我們這種不確定公共建設(如捷運開通地點與時程)內線是否正確、不了解國際金融局勢及熱錢走向，且銀行存款沒到達八位數的小資族，是否有幾帖祕方可以參考？小資Oma的看家本領這時小資Oma立馬炯炯有神，回應我說，建議一般青、中年上班族的薪資必須做相當妥善的收入運用配置，才能循序漸進累積口袋深度，因為這完全決定後面的置產方式與可能的出場模式...。因為咖啡很好喝，我就讓她持續說，她大概聊起看家本領了，也就不管我是不是認真在聽，繼續說道：收入配置方面其實很簡單，但年輕人不一定願意去做(或許是富有者總是少數人的根本原因之一)，就是每月的收入將保費、孝順金、定存、固定開支、其他定期定額投資的部分扣掉後，其他才是可以隨意支配的金額，想要存到有二十萬閒錢，來進入置產或搭配房產投資，還是要先有紀律一陣子…二十萬真能買房嗎？二十萬！有沒有搞錯，這樣買房或是操作房產夠嗎？…我說。她說：其實小資本有小資本的玩法，如果功課做夠，修煉夠深，二十萬綽綽有餘…(這時我已經滿臉疑惑)…她緊接著說除了善加進行每月收入的配置，若想要在自己設定的時間達到可以進入房產操作的門檻，不論時間長短，嚴格控管自己的現金流是必要的… 言下之意就是小資Oma勸大家下次要歡唱、泡夜店、開高級趴踢之前，先想想是否忘了自己的小屋還沒買到，而卻經常抱怨沒錢買?!其實不只是錢，還有許多功課要做，才能確保取得優良產權並買到好出場或好利用發揮價值的物件，她提到她剛開始時像無頭蒼蠅一樣東挖挖西挖挖，東拼西湊，對於房市經常還是一知半解，直到她的師父「紅色子房」傳授她一套秘密法寶叫AKB48(QR-Code4)： < AKB48 >的買屋公式小資Oma：子房～我看房子一陣子了，但越看越模糊，每個房子看起來好像都不錯，仲介好像說的都有理，但我就是覺得很不踏實，你可以給我一些指引嗎？紅色子房：哈哈～沒問題阿！我正好之前碰到我一個熱愛日本AKB48少女團體的學弟，他當時也有這樣的煩惱，因此我靈機一動，發明了一個< AKB48 >的買屋公式… 我聽完感覺如獲至寶但同時也蠻沉重的，畢竟密集看屋得花很多時間也應該也不太好玩…小資Oma似乎可以看出房產嫩咖在想什麼，她補充說：其實很建議不管是年輕人一人吃全家飽的或已有家庭想購屋者，把看屋當做週末的休閒，將看屋行程置入娛樂休閒個規劃，例如：順便到附近公園散步遛狗、或是騎個腳踏車在喜歡的投資物件附近繞繞，享受一下當地生活的感覺跟氛圍，讓看屋變成一種輕旅行！另外，對於情侶來說，這又何嘗不是一種另類約會行程，增加彼此的認識呢！聽到這裡，不僅咖啡味仍在我喉嚨蔓延，小資Oma的簡淺分享卻也讓我覺得小資投資房產的準備變得相當可行，其實我蠻想繼續問為何二十萬就能進行?!如果好好遵循小資Oma今天的建議，要開始進行應該不遠了，但是到底二十萬怎麼做房產？看了錶發覺時間不早了，剛好彼此都有事情，只好再約下個月再喝咖啡聊聊怎樣用二十萬來進行房產投資囉！你／妳心動了嗎？你／妳是否也跟我一樣想了解小資如何投資房產？是否也想知道當你／妳擁有千萬閒錢，小資Oma跟她的師父操作經驗如何又會如何建議？小資Oma跟我說，其實房地產很好玩，進入的模式有很多種，如果只是停留在短期間價差的買賣，那實在有點可惜。下次約小資Oma約喝下午茶時，我要好好了解一些那些模式，搞不好其中一種就是我的Mrs. Right了！什麼是AKB48呢？A＝Affordable：買房最重要的是什麼？就是「錢」。這絕對不是打腫臉充胖子時候，必須誠誠實實認清自己可負擔的預算。依據經驗，有個簡單安全的買房預算公式如下：買房預算＝個人年收入×（3~6倍）＋其他來源補助基金。比如說，你每年總年收入平均100萬元，爸媽願意補助兩百萬元，你的買房預算上限就是：100×6＋200=800萬元。記住要秤秤自己斤兩，大部分時間只看自己預算內的房子。K＝Knowledge：現在智慧手機超方便，買東西隨時可上網查詢資訊比價，買房子比一般日用品貴百倍以上，更應該花時間做功課，有哪些知識是必備的呢？舉例來說，計價方式：例如必須知道什麼是大公小公、主建物面積、附屬建物面積、車位是不是獨立出售等房價計算方式。既然每坪都要計價，當然得裡裡外外都要斤斤計較、仔細端詳。空間格局：例如怎樣尺寸空間才能擺張床？擺不下床只能當書房或儲藏室。有忌諱的讀者還可以研究幾個風水原則。區域發展：例如聽說附近規畫蓋捷運，那什麼時候會通車？建案基地是純正住宅區還是工業住宅？政府在基地周邊有什麼具體計畫？ B＝Always Say "But"：「會嫌貨的才是買貨人」！你越嫌貨他們越高興。看房過程跟找另一半很類似，既要喜歡外在條件還要感覺正確，記得一個不變的定律：沒有完美的房子。「專屬萬坪大花園」─ 代價就是要坐交通車出入社區。「樓下就是捷運站」─超方便的捷運宅，可能會有結構共震問題。幾乎所有特色背後都有隱藏缺點，學會嫌貨很重要，能夠提早衡量哪些缺點是自己可以接受的？同時，隨著越來越會「嫌貨」，你自然會培養出一套找”自己的菜”的邏輯。 48：看過48個物件再下訂，但為何是48而不是38呢?你想想，若每周六固定排看四個案子，總共十二周（約三個月）即可看完。以看新成屋建案為例，依據經驗：當你累積看了12個案子，你對空間坪數掌握應該有些概念。當你累積看了24個案子，你對建材與設備的品牌應該可以如數家珍。當你累積看了36個案子，你可以分辨哪一些公設其實是沒有必要的。當你累積看了48個案子，你可以分辨什麼叫「用豪宅價在賣假豪宅」。看屋過程要小心代銷推急案，並非急案不好，而是通常賣得越急，越可能有問題，若能忍一下，越能增加自己談判籌碼跟案件缺點能見度。
