小資Oma說：別太急，要先有好觀念！要做符合居住正義的房地產投資，要以永續經營的觀念置產創富，還要有人脈與眼光…小資女孩Oma，77年次，研究所畢業後，用6個月時間，靠著一本企畫書，向八位股東募得300萬，沒有出半毛錢，晉升成為包租婆，更為自己加薪20Ｋ，曾上今周刊876期封面。現為House123的共同創辦人。幾個禮拜前跟房產達人小資Oma在誠品巧遇，我用了一杯咖啡賺到不止跟美女下午茶時光，還取得房產投資的入門心法，無疑是有賺到！那天回家其實我就不由自主地詢問親朋好友一些買房經驗，也抽空上網了解更多房產訊息、貸款資訊、利率政策及一些網路上Google得到的房產操作經驗分享…等等。其實不瞞您說，我會這麼有動力的原因是上次喝咖啡時，提到幾次二十萬元就可以參與不同形式與風險程度的操作，不過想來想去還是想不到該如何進行，於是我仔細挑了一間象山站附近氣氛超好的店，準備利用清明連假邀請小資Oma來個超知性早午餐，讓她開心吃飽，自己也可以多挖點寶！優格加咖啡 悟出投資真諦配著早餐跟輕音樂，我開始聊起近日緩步開始執行AKB48法則的一些狀況，也不斷透露著很想知道如何快速利用小資賺大錢，Oma只是面無表情的聽著，甚至呈現一副痴呆樣，後來還把優格錯當成牛奶加進咖啡中，害我一整個笑翻，想說這位小姐是不是還沒睡醒。Oma緩緩說：沒有，我只是太專心的在聽你說話。說真的，我們小資族群沒啥跌倒的本錢，在投資的每一步都要走得很小心，不然就像我剛剛那一個加錯料的瞬間，最後調製出來的，只是一杯走味的咖啡。你看，到後來還不是要自己承擔那個結果。她邊說著，邊啜飲了一口。我由於太好奇那杯咖啡的味道，於是也拿來嚐了嚐，天啊～那味道真是詭異到了極點！這個瞬間我也悟出一個道理，哥喝的不是咖啡，哥喝的是投資的真諦。於是我重新整理好心情，問道：那Oma大大，妳可否給我一些指引呢？妳不是說二十萬就可以投資買房嗎？符合居住正義的房地產投資Oma：沒錯～但我得先讓你知道我對於投資房地產的原則，因為有些人求快，但只能賺一時，賺不了一輩子。而我剛接觸這個產業時，正好認識到現在House123的工作伙伴，他們不斷灌輸我房地產永續經營的觀念，後來又遇到紅色子房，讓我了解到要做就要做「符合居住正義的房地產投資」，這樣既能賺，也能促進房地產生態的正向循環。我想了想覺得真的滿有道理的，畢竟做投資最後也是想賺錢，累積買自住房子的頭款，若現在把房價炒起來，那賺的也趕不上房價的漲幅，終究只是白忙一場。於是我就接著問：到底什麼是炒房？跟投資房地產的區別在哪？好像是看到徒兒長進了，Oma露出了甜美的笑容說：像很多投資客不管是透過紅單(預售屋)操作買空賣空，或取得中古屋物件後亂隔出租或售出賺差價，多半造成區域價格不合理提升，此等行為的確可能帶來「瞬間的暴利」，但長時間來說，對整體房地產生態有絕對的傷害喔！ 跟Oma聊過後，我發現房地產不只是錢跟建材的堆疊，同時充滿著活力，讓我也迫不及待想更進一步了解這個生態。於是我問：那我該怎麼開始？這時小資露出她那甜美的笑容說：喔！首先，我們得分清楚目標，看你是要「自住」為主還是「投資」為主，不管是哪種類型的目的。第二，對於小資族來說，一定要有從小資玩到大資甚至巨資的觀念，把在能負擔的本金範圍所換得的首批標的物當作基底，一步一步按階段累積價值，從小房換到大房，階段性收割。我立即佯裝聰穎地說：那是不是類似一種「累進資本財」的概念？Oma說：Exactly!真是孺子可教也！要想永續經營 才能置產創富我接著問：為何需要這樣累進投資？很多人都利用小資本加上貸款進行波段性操作買賣賺差價，回收很快耶！小資Oma不以為然地回應我：那是過去幾年台灣流行啦，沒有天天過年的，而且就是很多人愛這樣炒房，讓我們這些小資得如履薄冰。再說大環境變差、政策說改就改、利率調升打房、ＱＥ退場全球資金流動中長期未定、個人投資與機構投資彼此競爭等等因素，我們這種沒錢沒勢的小資，更應該先建立好永續經營觀念，再來進入置產創富的道路。這時，我被Oma完整征服了，趕緊幫她倒一杯開水並問，那快說說我們該先知道些什麼？這時Oma將吃了一半的餐點推到一旁，邊在筆記本上解說：在了解自己購屋目標跟口袋深度的同時，亦須不斷累積另外兩件事情。第一是人脈：而這邊所指的是房產業內的人脈，通常一般人大約僅能接觸到親朋好友有買賣房屋經驗的人，或是房仲代銷業者的第一線業務或客服人員，但若真的在房產久了或是新手特別參與相關課程，將會為自己累積不同程度的人脈與訊息網絡，自然而然對於物件就有不同程度的搜尋及審查能力了。(這時候我必須說我很幸運認識小資Oma，哈！)第二是眼光：判斷案子的眼光並非一蹴可幾，需要經常看房子且有系統性地看，Oma介紹一個查行情很方便的網站叫Houz好室聯搜網(，讓我可以快速的掌握一個區域的行情。這幾點其實看似簡單，但很多人卻不願意自己下功夫，因此容易被房仲牽著鼻子走。講到這邊，我覺得有一股十足的飽足感，大概是今天的房地產內容比早午餐還豐盛，而Oma接著說：我補充一下剛剛說的「符合居住正義的房地產投資」，這也是我很欣賞紅色子房的觀念之一。有多少錢，做多少事，這話是真的！作為投資人或是經營者，要求回報前須先衡量自身資本實力以及細部規劃對於物件的運作方式，這樣才能確切掌握初期投入資金與後續長期經營的花費、收益的程度與時程。 聽完這麼多，我默默開始盤算起自己的二十萬資本該怎麼運用，Oma彷彿猜透我心思似地說：其實我是講求效率派，會婆婆媽媽跟你說這麼多，是想讓你了解我的投資style。未來有合作機會的話，標靶一致是極為重要的，否則道不同，不相為謀。若你也認同，下次來看看你的二十萬子彈要怎麼發射吧～依據不同資金水位，操作方向可分為三個層次A.假如你是擁有20萬～200萬的小資：通常此資金水位之小資有機會參與惡屋改造來進行套房出租或其他提供場地之用途，如天地人會館便是將舊屋改造後用於出租活動場地、記者會公關活動或辦展演、workshops等活動，讓原本死氣沉沉的舊屋，變得親民熱鬧。B.假如你是擁有200萬～2000萬的大資：可切入中長期收益型不動產投資，如商辦或店面的優化與出租，此類商業不動產投資門檻較高，特別是商場店面投資應要達到一個可以「集市」的規模方可穩定獲利，或者以高價在成熟的商圈裡面卡位。C.假如你是擁有2000萬～2億的巨資：可參與區域開發投資，包含如舊大樓改建旅館、區域更新整合改造、農地重劃、政府地上權標租、BOT案等。 因為除了改善都市環境景觀外，還可以加速地方繁榮。
