好不容易存了幾百萬元的購屋頭期款，且選定標的，興沖沖的買房，沒想到卻碰到諸多不順的惱人事情，如何避開呢？買房是人生的大事，尤其大台北地區，一間房的總價沒有一兩千萬元，也要七、八百萬元，萬一碰到「購屋糾紛」，可能從晉身「無殼蝸牛」的喜悅天堂，一下子就墜到地獄。日前公平交易委員會調查公布，遠雄建設及遠雄房地產發展公司銷售北投山綺建案，宣稱「三六六萬坪生態示範第一」及「大北投三六六萬坪生態示範區」，但所謂的大北投三六六萬坪生態示範區，並未向北市府查證，也難保證關渡平原未來將依委外研究內容進行開發，內容虛偽不實、有引人錯誤表示，分別開罰二十萬元。漏水高居購屋糾紛首位廣告內容不實問題，只是購屋者消費糾紛原因的冰山之一角，若照內政部統整過去發生過的諸多消費糾紛高達三十九個項目，顯見消費糾紛的煩惱事項多如牛毛。根據內政部公布之今(二○一四)年第一季房地產消費糾紛原因統計表分析，在四一一件申訴案件中，排名第一的是房屋漏水問題，其次是隱瞞重要資訊，另施工瑕疵及終止委售或買賣契約以三十五件並列第三名。而如果再勾稽去年第三、四季的糾紛案件又可以發現，在第三季的消費糾紛共有五三二件及第四季的五二二件，但去年前五大消費糾紛案件排名大致雷同，房屋漏水到定金返還等問題仍高居排行榜。房屋漏水問題高居十大消費糾紛之首，且不僅僅是中古屋出現問題，連新成屋也可能出現窗戶接縫處理不好的滲漏問題；而前十大消費糾紛，不管是買預售屋或中古屋都可能碰到。漏水屋求償有期限21世紀不動產副總經理曹若琪提醒，買房前應詳閱「不動產說明書」是否註明漏水及漏水原因等，且成交前一定要親自實體看屋，檢查天花板、牆壁等是否有水漬痕跡，尤其是剛裝潢好的屋子，有些屋主會用裝潢包覆漏水部分，更要特別注意。21世紀不動產法務部經理汪靜雯表示，購屋前要先瞭解仲介是否有提供房屋漏水的「保固」服務，以及在保固期間內消費者是否須自付部分維修工程費用的約定。另外，買方應清楚明白於買賣契約成立時，若已經知道滲漏水之瑕疵，仍願意購買者，賣方將不負擔「物之瑕疵」擔保責任。若交屋後才發現滲漏水之情形，買方應於發現後六個月內或交屋後五年內通知賣方並請求其修繕，依民法規定，賣方應負擔物之瑕疵擔保責任，但若經催告通知後賣方仍不修繕者，買方可以自行僱工修繕並向賣方主張修繕之費用。此外，最好拍照存證保全證據，以便日後發生爭議時得以舉證。曹若琪指出，倘若住到漏水屋，對居住環境品質會造成極大不利的影響。有意購屋的民眾，最好在雨天過後或雨季期間勤去看屋，或是透過仲介買屋，將來交屋後若發現屋內滲漏水，可立即自行或透過仲介通知賣方，並在通知後六個月內主張權益或委託仲介協調賣方處理。法拍屋也要揭露凶宅至於隱瞞重要資訊的糾紛案件也占買屋交易糾紛中不低的比例，買房子最怕資訊不透明，包括物件為凶宅、輻射屋、漏水等卻沒告知，都是隱瞞重要資訊>汪靜雯表示，仲介在執行業務過程中，應盡注意調查及告知之義務，且應以不動產說明書向買方解說，讓買方充分了解產權狀況，若違反上述義務而導致買方權益受損者，仲介應與賣方負擔連帶賠償之責任。現任中華民國不動產房仲公會全國聯合會理事長，同時也是吉家網不動產董事長的李同榮談到，不管預售屋及中古屋，最容易被隱瞞的資訊，就是嫌惡設施，例如墳場、凶宅、變電所或電信公司基地台隱身在住宅區內。李同榮談到，立法院在五月二十日三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；此外，法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。 嫌惡設施是房價殺手 看透透多打聽根據提案推動修法的立委丁守中表示，係有人好不容易拍到一間法拍屋，事後卻發現是凶宅，銀行不願放貸，最後只好棄標，而被扣相關費用三十九萬元。李同榮談到，連法拍屋都要求揭露「凶宅」等問題，對消費者可以有進一步的保障，但以前也發生很多住戶向民代陳情，住家附近的大樓屋頂被放置電信公司的基地台，影響健康問題，電信業者後來乾脆租屋，讓大家看不到基地台，因此，就會發生要賣的這間房子沒問題，但隔壁間有沒有被放置基地台，因不屬於應揭露事項，而這就要消費者多問管理員出租戶有無進出情形，若某戶是出租戶，卻沒看到租戶進出，就有「問題」。此外，像知名歌手周杰倫的媽媽之前在淡海新市鎮購買高樓層的預售屋，當時，在燈光美、氣氛佳的接待中心，感受良好，根本不知道附近有「夜總會(墳場)」，但發現後，與建商協調不成，最後只好打官司，但心情已大受影響。住展雜誌指出，交通建設、公園綠地等，有提升房價的作用，因為它們提升了生活的便利性或品質。然而，會成為房價殺手的就是外界通稱的「嫌惡設施」，住展雜誌特別整理相關的項目讓消費者按圖索驥。而買舊房子之前，最好請水電專家加以檢核是否有漏水、漏電，一般人以為下雨天看屋，就能洞悉，但仍不夠周全，另有些二樓住戶經常是住了一陣子之後，才發現馬桶糞水有倒灌情形。另屋內「附隨」設備有哪些？李同榮說，「附屬」與「附隨」是不同的，附隨設備如沙發、熱水器、冷氣，如果是屋主不搬走，要留給買方的，在訂約時要註明清楚。如果買的是頂樓或一樓，就要詢問，是否包括頂樓平台或一樓平台空地、地下室的使用權，因為依法令規定，頂樓及地下室的所有權是屬於該棟建物所有權人。停車位也最易引起糾紛，從停車位的種類、產權、規格到計價方式，有些車位並沒有產權，是屬於大廈公設一部分，有的用抽籤，另有些停車獎勵的停車位，是可以對外銷售，因而，在台北市也出現一些「停車位投資客」現象，但如此一來，就會出現非社區住戶的「外客」進出大樓等問題，都要詳細問清楚。施工瑕疵難預防一些挑高的夾層，大多是二次施工，是否有虛灌坪數與合法性的疑慮，都要小心。施工瑕疵屬建築業者之預售屋糾紛態樣，建築施工品質多半要到完工後才能驗證見真章，買方與建商事先如未以契約明定相關建材、施工等，交屋驗收時，雙方會因看法不同形成爭議。台北市地政局也談到，惟有在契約中載明相關工程結構、工程安全、施工材料、施工天數、工法、排水、防漏、屋頂隔熱……等細節，才能避免爭議。中華民國消費者文教基金會談到，在申訴的施工品質不良，房屋瑕疵或建材不符等問題，多數都是在雙方已簽訂完契約書，房屋才逐漸出現瑕疵(如漏水、海砂屋、房屋虛坪過高、公設比例過大等)；或裝潢施工在點交時，才發現施工品質不良，跟當初協議有所差異等。消基會建議消費者可依據契約內容，要求業者或是建設公司履行雙方簽訂的契約書內容；如無法依約完成，將可向業者或建設公司索賠。而簽約買賣不成，則牽扯到「終止委售或買賣契約」、「定金返還(含斡旋金轉成定金)」、「契約審閱權」、「定金返還(含斡旋金轉成定金)」及「仲介斡旋金返還」等消費糾紛事項。消基會指出，很多申訴案中發現，多數業者或仲介公司在推銷時，不願提供契約書給予消費者審閱，或以百變的推銷手法吸引消費者，例如：「先付定金即先占位」，但付定金後只有一張單據，沒有契約書；或是消費者因為業務遊說，誤信「優惠價格只有今天」，一時衝動而付定金或是簽下契約書，卻在事後後悔卻解約不成，而若是中古屋買賣，房仲員則會強調，現在有好幾組的人有意願出價，你要不要先付斡旋金之類。若沒有考慮清楚就下定金或下斡旋金，萬一反悔，拿不回定金或斡旋金，就容易發生爭議。李同榮說，如果買中古屋下斡旋金，在房仲人員還沒回覆賣方決定前，若不想買了，可以「先小人後君子」，用試探語氣向房仲員詢問，出的價格好不好談，應該買不到之類的話術，若房仲員說，「還在斡旋時，要不要再提高價格？」一確定還沒談定，馬上就跟房仲員說「我現在不買了」。消費爭議常來自於「錢」因為通話內容若透過電話，則可調通聯紀錄，確認你在賣方首肯前，已跟房仲員表達不買意願，則不用擔心「斡旋金」被扣問題，不過，在下定金前，最好還是就斡旋金在哪種情況下，可全數拿回問清楚，且在書面上載明，以確保權益。消基會也談到，購屋爭議來源多因已付定金或是已簽契約書，但事後反悔想拿回定金，或是後來才對「不動產說明書」、「成屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣契約書範本」及「預售停車位買賣契約書範本」等內容有疑異。而有業者會為了規避事先審閱期的責任，讓消費者簽署加註「已審閱」或「放棄審閱」的相關條款，消基會提醒消費者，「未審閱前千萬不要簽署、不要先交付定金、不要沒考慮清楚就簽約」，才是維護權益最好的方法！六％房仲服務費可協議另根據消保法第十一條，定型化契約條款應「本著平等互惠原則」；又第十一條之一也明定，契約簽定前，消費者「應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容」，如違反時，其契約條款即不構成契約內容。以成屋來說，消費者至少有五天以上的審閱期，「房屋租賃契約書範本」之審閱期至少三日，不能提供契約書審閱的業者，在誠信問題上絕對大打折扣。而最近討論最多的是「服務報酬爭議」，也就是要付多少仲介費？根據現行作法都是買方付成交總價的二％，而賣方付四％，合計是六％，但情況是，這六％的上限是政府要求不能超過，並不是一定要收足六％。李同榮談到，此項爭議大都來自於「服務費認知差異」、「買賣方私下成交」的糾紛；有些民眾認為房仲業收太高的服務費，進而申訴，最後，有些房仲會選擇「酌減」服務費，而另一情形是，房仲帶看房子，最後沒成交，銷售期過後才發現，看屋民眾私下跟屋主成交，但依據消保法規定，屋主也必須支付服務費。李同榮提醒，簽約前最好先協議好服務費比例，才能避免未來糾紛。掌握5原則 勿觸法拍屋地雷便宜好宅人人都想買，甚至透過法拍程序有機會撿到便宜，不過，去(2013)年有一位台南單親媽媽買到法拍筆錄看不到的「隱藏版凶宅」，投標前也沒找代墊銀行，讓她苦於找不到貸款銀行，最終棄標損失保證金。另一位住在新莊的王小姐，只花66萬元就在台北市萬華區開心置產，但她買的只是4層樓透天厝房屋的二分之一持分，另一半持分與土地所有權還在原屋主陳姓男子手上，最後法官認為，因為雙方都擁有產權，所以沒有經過對方同意前，都不能居住，最後搞得連門都進不去，得不償失。台南的案例在立委丁守中的提案修法後，未來法拍屋也要揭露「凶宅」問題，但法拍屋雖比市價便宜，問題卻多多，21世紀不動產法務部經理汪靜雯談到，法院在拍賣房屋時，僅針對債務關係做查核，房屋本身條件如漏水、海砂屋及危樓等皆不在查證管轄的範圍內，僅以「點交」或「不點交」呈現。因此，汪靜雯表示，買法拍屋前須注意5件事：1.投標時，至少需準備底價20%為保證金。2.得標後7日內須將尾款以現金方式補足給法院。3.法拍屋現場不開放參觀看屋，無從得知屋況。4.法院不提供瑕疵擔保責任，買到漏水、海砂及輻射屋求助無門，因此產權問題買方需事先查明。5.若遇不點交物件，恐無法順利使用，債務人假藉名義，用假租約佔用，此時可能需花錢給付搬遷費、車馬費，須特別留心。「捷運宅」停．看．聽這年頭，想要買房，專家的建議一定是沿著捷運線找房，甚至，一些捷運聯合開發共構的所謂「捷運宅」，也因交通因素而大受青睞，不過，「捷運宅」一定是最好的選擇？中華民國消費者文教基金會談到，該會接到不少申訴案件，其中有關捷運宅的問題也不少，例如，去(2013)年4月份，新北市捷運共構大樓「美麗景安」的住戶指控，建商用輕質灌漿隔間牆，隔音效果非常差，連隔壁沖馬桶、說話聲音都聽得一清二楚，生活苦不堪言。消基會說，捷運宅因交通方便，且房價易漲難跌，成了投資客最愛，但消費者可知道，礙於安全問題，住戶是不能在屋內用瓦斯，因此，住戶連連抱怨開伙不方便，此外，只能倚賴用電，長期下來的電費可觀，賣方應於不動產說明書清楚表達外，消費者也應考量自身的使用習慣，於購屋前仔細考量。除此之外，有些共構大樓因為下面有捷運，因而沒有規劃地下停車位，住戶若有車子，停車不是很方便；另大多數的共構宅，除非是大面積開發，像美河市有大坪數，否則大都是小2房或套房產品，投資客大都拿來出租，住戶份子也較複雜。消基會說，消費者於購買共構建物之住宅時，應注意捷運設施專屬空間與私有公共設施產權之間的關係，而相關規範應於銷售契約與公寓大廈管理規約明確載記。由於聯合開發共構建物的捷運專屬設施空間，捷運局與原投資建商已達成相關之協議，因此建商在推案銷售時，即應明確於銷售文件及契約上作相關說明及註記，包括使用此等空間運用之權利義務、「分管協議書」加註該空間權屬、社區規約對該空間設定為捷運設施空間的專用範圍，最好附有竣工圖說，清楚標示其範圍並加註捷運設施使用空間之字樣，以確保點交移轉過程不產生紛爭。
