沒有自住房屋的無殼蝸牛，不得不租房而居，但租屋問題百百種，房東怕「租霸」，女房客怕色房東，崔媽媽就過去接獲的陳訴案件，傳授安全租屋小撇步。今(二○一四)年初，在台灣發生港女二人組的「租霸」事件，引起社會譁然；而最近，藝人歡歡在租屋處燒炭自殺，該屋成了「凶宅」，對房價的衝擊甚大，不僅該屋，就連該社區房價都會遭波及，且未來若委由房仲業出售，就得標註「凶宅」，否則不知情的買方可要求解約。此外，發生在今年四月底，一位在高雄租房子，卻北上參加學運十五天的女生，回去後竟發現，因遲繳房租，以致房內物品遭房東「打包」清出的事件，事後，租客指稱私房錢和內衣褲都不翼而飛，且不滿房東未經允許而擅自闖入，以侵犯隱私提告。租霸惹人怨 顧人怨房東也不少雖然台灣的房屋自有率高達八五％以上，但有一○％以上有租屋需求，對「包租公」「包租婆」等房東族來說，最怕的是碰到像港女二人組的「租霸」，也怕租客在租屋處「自殺」；但就「租屋族」來說，也怕租到「不乾淨」的房子，再者，有人怕房東太囉嗦，或者，擅入房內或有性騷擾等問題。租屋問題一籮筐，根據財團法人「崔媽媽基金會」近幾年接受各界的陳情案件，大致有定金、欠租、租金增減、押租金充抵、押租金返還、終止租約、修繕問題、房東擅入、房客不當使用、房客留置物、轉租／分租、費用欠繳及負擔、回復原狀、續約、損害賠償、強制執行、戶籍登記、買賣不破租賃、稅負、人際互動、不定期租約及其他等狀況。而依據「崔媽媽基金會」去年所接獲的陳情案件共一八六○件，其中，「終止租約」約有三八四件，高居第一位，不過，依據法務組組長曹筱筠解釋，如欠租、修繕、損害賠償…等諸多情況，最後會導致「終止租約」的情況發生，因此，若撇開這一項及有二九六件難以分類的「其他」項目的話，那應以「修繕問題」的二六五件排名第一，其次是有一八○件的「欠租」居次，「費用欠繳及負擔」以一三四件居第三位(見附表)。修繕的情況也百百種，最常見的漏水、壁癌或風災淹水問題等，崔媽媽常接到陳情案件指出，「住進去才半年，房間一整面牆的油漆都剝落，露出裡面的壁癌，房東雖有找人來重新油漆，但過沒多久又有壁癌，實在不堪其擾，可以因此跟房東解約嗎？」、「每次下過雨後，天花板就會凝水珠，開了除濕機也沒用，房東又不願處理，怎麼辦？」、「一到雨天我的房間就會漏水，書籍、衣服都發霉了，電器也因此損壞，房東是不是該賠償？」崔媽媽傳撇步 租屋先防漏水問題抓漏和防水向來是耗時又棘手的大工程，極易在租賃關係中衍生修繕糾紛，為房東與房客帶來許多麻煩。如何避免糾紛發生，與發生糾紛時該如何處理呢？崔媽媽提醒房客要「仔細看屋」，不要只注意到裝潢新舊、家具、設備，而忽略細微的角落。建議觀察房屋時須格外注意：一、屋外：可觀看外牆、公共空間(例如樓梯間、天井)、與隔壁銜接的牆面。二、屋內：牆面往往會經粉刷修飾，一時看不出漏水狀況，但仍有幾個地方可看出端倪，如屋頂、牆壁是否有水漬，尤其屋頂與牆面交接處最易漏水，要特別注意該處是否有水痕。另窗台、冷氣孔是否有發霉、水漬。與浴室、廚房相接的牆縫最易漏水，可觀察這兩個空間的共用牆之牆縫或壁面上的油漆、地磚是否有變色或出現異樣。三、頂樓的房子要注意天花板是否油漆剝落、出現水痕。若頂樓有種植花草盆栽，則可能因樓板不堪負荷，而產生裂縫漏水；更可能因花草掉落，阻塞排水孔，導致滲水。陽台外推部分，也容易漏水，須多加留意。若有上述狀況，房屋發生漏水潮濕的機率較高，房客當仔細思考是否承租。假使房客仍願承租，則應該拍照存證，並於租賃契約上明定相關條約。房東負修繕義務曹筱筠表示，根據民法第四二三條、四二九條及四三○條的規定，對租賃修繕責任設有相關規範，除於租賃雙方簽訂租賃契約時，就修繕責任歸屬另有約定外，原則上應由房東負租賃物修繕義務，房客得定相當期限命房東為租賃物之修繕(一般而言，以存證信函方式通知，日後便於舉證)。而房東欲進行修繕時，房客也應盡配合之義務，若房東經房客為上述通知後，仍不願負起應盡的修繕責任，或未於房客所定相當期限內進行修繕，則房客可根據民法第四三○條之規定，得選擇提前終止租約，或由房客自行雇工修繕，產生之修繕費用，房客可主張自租金中扣除之。至於像高雄女租客房內物品遭房東清出的問題，在學生租屋問題上也常發生，崔媽媽曾接獲學生陳情，指放寒假返回賃居處時，發現租處遭竊。另有位張同學寒假結束後，回到賃居的套房，居然發現原本鋪好的床，是有人睡過的，而地板上也多了幾瓶喝過的飲料，另自用收妥在抽屜的保養品都被放在鏡台上。未經租客同意 房東不得擅入張同學趕緊打電話給房東太太，說明狀況，詢問是否要報謷，沒想到房東太太卻說：「不用那麼大驚小怪！那是我的房子啊！我兒子的女朋友，來南部玩玩住幾天，我又不准她跟我兒子睡同一間房，所以我想看看你們三間房，有沒有適合她可以住的，而且順便看看你們電器有沒有關好，三間房間，就你的最乾淨，所以就借她住了四、五天，不要見怪吶！我不會給你算寒假的錢，你說好不好？」最受不了的是，房東常常在不告知的情況下跑上出租的樓層，每次都藉口說要上來看有沒有信，而住在同樓層的住戶都是女孩子，有時候在家裡會穿得隨興一點，有一次甚至沒經過租客的允許，就直接開門進入其房間，說要幫忙修東西。崔媽媽針對此一情況指出，房東於租賃期間未經承租人同意，進入租屋案例，係因房東沒有基本的法律概念，認為出租的房子，仍可隨意進出及使用，導致承租人合法使用的私人空間被他人占用及私人物品被移動，這些狀況，都可能令房東需負刑法第三○六條無故侵入住居罪之刑事責任。押金返還學問大而高居榜內的項目中，有不少是跟「錢」有關的，如「定金」、「欠租」、「租金增減」、「費用欠繳及負擔」及「押租金未返還」或「押租金充抵」等等，曹筱筠就「定金」談到，一般為「不超過月租金六分之一為限」，而訂約時，承租方最好帶一張紙當收據，上面述明承租金額多少，已付訂金有多少，保存到何時，之後，請房東一定要簽名，並畫押日期。「押金」通常是月租金的二個月額度，萬一房東多收，依據土地法第九十九條規定，多出來的部分可抵房租；另一旦發生「欠租」問題，一般是房東扣完兩個月「押金」後，房客又遲交二個月租金時，房東才可以終止租約。此外，有些房客會變成「二房東」，把房子分租出去，而這會衍生合不合法問題，若大房東同意分租就沒問題，若不同意，日後會有所爭議；此外，「二房東」跟房客收的「押租金」，日後「二房東」若不見了，房客是不能跟大房東索討的。另若是甲房東將房子賣給乙房東，房客當初付給甲房東的「押租金」，日後只能跟甲房東要，這也是租客一旦面臨新房東來收租時，最好弄清楚，乙房東有沒有承受「押租金」，若沒有，則要趕快跟甲房東索討。報不報稅 承租前講清楚另「押租金未返還」的爭議之處，常見房東以「水電費未清算」作為扣下押金不願返還的最常見理由，曹筱筠說，這個理由雖算合理，但是房客可以要求先返還大部分的押金，然後扣下小部分金額，如果房東強行將押金全額扣下，對房客來講是有些牽強。但也有房東是以「租屋東西毀損、清潔整理、重新粉刷」等等理由來扣押金額，房客應該有正確的概念，就是除非屋內的毀損或是髒亂，都是由房客造成的損壞，否則租屋自然耗損下產生的結果，房東是不得假借名目扣下房客的押金不予返還。至於去年居第五位的「稅負」問題，曹筱筠談到，每年一到五月報稅季節，有關房東報稅及房客申報十二萬元房租部分的詢問就很多，而今年至五月底的二百件申訴案中，「稅負」問題就有六十件。大多數的問題仍在於不少房東不希望房客申報綜合所得稅時能扣抵十二萬元房租，但他不會在租賃契約中明白說「你不能報稅」，因此，承租方要不要報稅，最好在簽約時，就要在契約中「明訂」好，免得事後徒生爭議。此外，台北市很多一整層的「分租」套房，房東在總錶外，下設分錶收電費，有些人可能夏天一度電收七元，但冬天收三．五元，另也有房東怕麻煩，不分夏天及冬天，都收五元上下，也要在承租契約中寫清楚，尤其像今年夏天電費調高，若承租契約沒明定，房東不想負擔，欲轉嫁給房客，都易衍生爭端。曹筱筠最後提醒，為了承租房子能住得滿意又安心，租客宜事先多聽、多問，且最好看清楚承租契約內容，才能立於不敗之地。承租人租屋需注意事項1.提早準備2.資料蒐集的多元3.攜伴看屋4.多問多打聽5.對未來可能是出租人或室友的觀察6.定金支付額度及收據開立7.了解出租人的身分(本人、代理人、仲介、二房東)8.租賃契約各條款確認9.費用分攤的約定10.事前事後的確實點交(最好拍照)房東最不歡迎租屋類型1.欠租或繳租不定期2.生活習慣不佳(不愛乾淨)3.生活作息不正常(影響室友及鄰居)4.經常嫌東嫌西，要求太誇張5.養寵物6.常帶不同人借住7.私自當二房東(轉租未經同意)8.不愛惜或未經同意變更租賃物(釘子、油漆顏色改變)9.未盡善良管理人注意義務，有問題不回報10.租約到期賴著不離開(不返還租賃物)資料提供：崔媽媽基金會法務組長曹筱筠台灣房東很在意「繳稅」政治大學商學院信義不動產研究發展中心舉辦「如何建構專業的住宅租賃產業」研討會，受邀的大京REALDO事業統括部課長小泉嘉章則分享，日本從1950年代開始，房屋自有率只有25％，到現在大概60％左右，租屋的行為很普遍，因此日本房東習慣透過物管公司解決租屋大小事，包括出租與管理名下的不動產，但在台灣看到大多是房客與房東自行連絡接洽，反而覺得很奇特。日本很多建設公司從蓋房子，到交屋後的物管服務幾乎是一手包辦，對於建設公司來說蓋房子若遇到景氣波動不一定會賺錢，但長年平穩的租金水準，物管反而成為一項穩定的收益來源。不過在台灣好像房東對於「繳稅」這件事特別敏感，加上房東認為房子不出租房價也會漲，導致物管行業並不發達，若要房東願意將手上空屋出租，政府可能要以很低的稅率才能增加房東願意將房屋出租的誘因。
