政府打房動作可說是愈演愈烈，而探究其背後的意涵，卻是朝著「加稅」的動作前進，加上年底還有九合一選舉，勢必還有後續動作會登場。政府在二○一一年六月實施「特種貨物暨勞務稅(簡稱奢侈稅)」，於屆滿兩年後進行檢討，由於兩年開徵總額才九十一．六四億元，不到百億元，引發外界「績效不彰」的抨擊，但房仲業卻認為，成交量大幅萎縮二～三成，已達到遏止投機、炒作的預期功能。究竟「奢侈稅」對打房的成效如何呢？因各界意見紛陳而陷於「公說公有理，婆說婆有理」的羅生門，但由政府近三、四年持續祭出打房政策，不管是「豪宅稅」、「囤房稅」及央行進行「信用管制」緊縮房貸成數等等，雖然高舉「居住正義」之大旗，但難免落人行「加稅」之口實。打房未必不好 但加稅就苦了民眾政府打房動作可說是愈演愈烈，而探究其背後的意涵，卻是朝著「加稅」的動作前進，加上年底還有九合一選舉登場，勢必還有後續動作，因而，才有長虹建設董事長李文造跳出來，直批政府打房，是為了騙取選票。面對政府研擬在今(二○一四)年底推動「房地合一」的實價課稅，李文造指出，台灣民眾房屋自有率超過八成，政府貿然實施房地合一等於是全民大加稅，他認為，根本難過立法院那一關，最後變成「雷聲大雨點小」。李文造表示，政府打房也不全然不好，能讓建商「汰劣存優」，淘汰投機的建商，但若歸究至最後，他提醒說，政府是最大的地主，每年可從房地產徵收到大量的稅收，房地產好，最大受惠者是政府，不要「得了便宜又賣乖」，若房市真的被打垮，他認為，政府反而比建商更緊張才對。鄉林建設董事長，同時也是全國商總理事長賴正鎰則呼籲政府「不要再打了」，若將房地產業打趴，會讓房產相關行業三百萬人家庭「沒頭路」。賴正鎰也點名央行總裁彭淮南及財政部長張盛和兩人，他說，之前奢侈稅及提高房屋稅等打房措施，已經達到打擊炒房的初期目標，投資客早就都不見了，若繼續打房，只會讓八八％真正自持房產的屋主反彈，甚至打走年底大選及明年總統大選的選票。非投資客 房仲業也中槍中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長，同時也是富旺國際董事長林正雄則談到，他是「奢侈稅」及政府打房政策下的受害者，他說，富旺成立房屋仲介部門，歷經兩年多的努力，終於在全台擁有四十三家門市，但奢侈稅一實施，房市成交量萎縮，店頭做不到業績，只能忍痛在一年內關掉全部的房仲門市。他同時談到，依據內政部統計，近兩年來，有超過三成的房仲店頭是屬於「非營業狀態」，也就是說，大約有一千多家店頭「關門」，若以一家房仲店頭至少僱用五個人來說，就有五千多人失業，是非常嚴重的事，但政府似乎看不到打房的後遺症。而打房的各項措施，對民眾的影響極大，有房仲業者針對政府打房的諸多政策分析談到，除了「豪宅稅」讓富人多繳稅外，其他政策都會牽扯到一般民眾，尤其貸款成數縮減，在銀行怕央行找麻煩，乾脆從嚴審查的情況下，易增貸款申請上的難度。中央銀行第四波信用管制措施比前三波來得又猛又急，信義房屋同時比較央行第四次信用管制，新納入五股、泰山、八里、鶯歌與桃園的蘆竹、中壢與龜山等地區的影響分析。第四波信用管制 擴大打擊面不動產企研室執行經理蘇啟榮指出，從央行新的規範看起來，進一步打擊投資的意味濃厚，只要以法人名義購置住宅，或自然人第三戶以上的購屋貸款，成數都降到五成，並將新北市外圍與桃園市的四大熱區納入選擇性信用管制範圍內，除了控管金融機構的放款風險外，也更進一步圍堵可能的房市投資漏洞。他談到，被點名的區域，短期區域內的買氣將轉趨觀望，尤其是「多屋族」或「置產型」的買方；惟整體來看，此次新的規範延續居住正義的政策主軸，持續打擊與限縮投資需求，但對於首購則影響不大，預料下半年將依然維持「價平量縮」的格局。永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，這次央行的管制措施，其實是對投資客、過熱區域進行檢討，有助中長期市場的健康發展。而一般自住客的權益不但未受影響，還可避免誤入風險較大的區域，銀行也能減少風險集中的問題，免生系統性風險，絕對值得肯定。惟央行同時祭出二十頁、共計八十一條的情境問答，可謂是金融機構「教戰守則」，不但新增換屋族「先買後賣」的限制，對於轉增貸的限制亦嚴，恐使一般自住買方申貸或換屋遇到更多困難。房屋稅調高稅率 多屋族稅負加重住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，目前市場氛圍不佳，買方「加價」端看銀行放款態度，因此，銀行貸款若緊縮，將直接衝擊市場買氣，加上第四次信用管制新增的大都是「房價低，投客比重不低」的區域，對於逼出投資客應有效果，但也可能促使資金流向更低價、貸款更容易的區域炒作；政府一味的防堵，對首購的民眾來說，可能先受衝擊。至於豪宅貸款限制上，徐佳馨認為，豪宅貸款限制無法撼動頂級豪宅，但對於位於次級區域，或是名不見經傳的「假豪宅」，將因為貸款受限而衝擊買氣，成為政策下的最大苦主。至於五、六月份吵得沸沸揚揚的「房屋稅率」調整案，依據財政部發布「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，並自今年七月一日起生效，而符合「自住房屋」的規定是，一、個人所有住家用房屋，需無出租或供營業使用，二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，三、本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內，而其房屋稅率仍維持一．二％。至於「非自住的住家用」房屋稅率，則由原來的一．二～二％，提高為一．五～三．六％，而私人醫院診所及專門職業事務所由原來的一．五～二．五％，提高為三～五％。不過，這項「增稅」動作，由於房屋稅係屬地方稅收，得經各地方議會通過，因此，也有房仲業者認為，在年底選舉前，各地方議會議員不敢「得罪」選民，會不會順利通過修正案，應該會在選舉後才會確定。房屋增稅 台北市跑第一就目前來看，調高「房屋稅」稅率以台北市政府的動作最積極，一方面是台北市長郝龍斌沒有「連任」的壓力，因此，在七月初的市政會議，就通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案，將送台北市議會審議。根據該新修正版本，未來持有非自住房屋兩戶以下，每戶適用的房屋徵收率為二．四％，而三戶以上(含三戶)，每戶稅率為三．六％，受影響的台北市民約有二％，約一萬二千多人。至於稅收的增加金額，依據台北市稅捐處處長黃素津表示，一旦台北市議會通過新修正版本，明年五月開徵房屋稅時，可望替北市增加十．一九億元的房屋稅稅收。但別以為市府「增稅」的動作只有這樣，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，沿用約三十年的「房屋構造標準單價」，從今年七月一日起將有新的改變，若按雙北市已經公告新的房屋構造標準單價，以十五樓的鋼筋混泥土的住家為例，北市調漲約一三六％、新北市調漲一倍，簡單來說，雙北市在七月一日以後完工的新成屋，未來房屋稅將呈現倍增的狀況。房屋構造標準單價上調 也是加稅其關鍵在於「房屋構造標準單價」調漲，將導致未來新落成的建築，「房屋評定現值」增加，因此，對於買方來說，買今年七月以後完工的房屋，交易時產生的契稅、持有的房屋稅，都將呈現倍增狀況。其中，對豪宅影響更大，曾敬德說，台北市先前透過「路段率」調整的豪宅產品，面對「房屋構造標準單價、路段率」雙漲的壓力，七月一日以後新落成的豪宅產品，每年的房屋稅漲幅將更為驚人。至於賣方也難逃如來佛的手掌心，如果是七月一日後才交屋的新成屋，未來賣出時，一定要申報「財產交易所得」，而因為「房屋評定現值」增加，拆算到房屋部分的比例拉高，財產交易所得也可能變多，屆時，就要多繳稅。中研院在七月一日向馬政府提出九大政策建議書，其中最大的議題是提出「房地合一課稅」，財政部長張盛和也在公開場合附和，七月底、八月初將舉行「房地合一課稅」座談會，他說，雖然不會修改現行土地增值稅，但會讓房、地合一以實價課徵所得稅，建立健全的不動產交易稅制。房地合一實價課稅 民眾剉咧等 有房仲業解析，就房地來說，每年五月開徵房屋稅，十一月開徵地價稅，房地持有人在賣房時，就土地增值部分，要繳「土地增值稅」，而房屋部分則是「財產交易所得」，財政部不會修改現行土地增值稅的情況下，如何讓房地合一，就要看財政部最後版本，才能了解影響有多大，但以政府的動作來說，民眾要繳的稅，一毛都跑不掉。此外，根據內政部統計月報統計，今年前五月建照核發的數量比去年增加四．五％，共計五萬五二九一戶，而前兩三年的預售推案也即將陸續交屋，使用執照核發數量則年增一二．八％，達到三．二萬戶。有不願具名的房地產界人士談到，政府在明年七月一日起，要管制容積，迫使許多建商趕緊申請建照，先搶容積再說，惟建照核准後，建商就要預售房子、蓋房子，推演到最後，民眾買了房子來住，就要開始繳房屋稅、地價稅，稅收還不是到政府「口袋」裡。他同時談到，政府不是說，現在「空屋」很多，可能課「空屋稅」嗎？但試問，超額供給的淡海新市鎮，又要開放第二期，一旦政府釋出土地，建商買地，又要蓋房子，政府就有稅可收，根本「右手打房、左手又供房地」。
