什麼原因，促使壽險業紛紛前往海外置產？高力國際研究董事李日寶表示，台灣商用不動產目前處於盤整修正階段，平均租金收益率二．六％，難以符合主管機關的規範。壽險業大部分資金來自長期性保證利率壽險保單，近年市場利率急速下滑，以及國外投資所呈現的匯率風險，對壽險業帶來深遠影響。而大多數壽險業的主要股東是營建業者，以往經常看到壽險公司以吸收大眾保費的資金轉投資購買土地，再與其大股東所掌控的建設公司合作開發。加上壽險公司目前新推出保單的資金成本較低，若與大股東所掌控的其他公司一起投入不動產投資，則所獲得利潤的分配，一直是金融監理關注的重點。根據統計資料顯示，到今(二○一四)年六月底，壽險業整體可運用資金從二○一二年的十四．五兆元，成長到今年上半年的十七．五兆元，成長了三兆元，換句話說，資金相當充裕。政策門戶開 壽險業大手筆買海外地標過去幾年，壽險業主要資金流向大都在商辦市場，但在二○一二年金管會對保險業投資不動產祭出「金八條」政策後，以往投資的商辦市場轉而投入地上權市場，根據統計，自二○一二年底至今，合計金額達五一七億元，商用不動產今年第二季總成交金額僅為二七六億元，遠低於地上權投資金額。事實上，近年隨著亞洲壽險業資產快速成長，中國、南韓等壽險公司都加快到海外獵樓的腳步。以中國為例，中國平安保險於二○一三年七月，以二．六億英鎊(約新台幣一二六億元)買下倫敦金融城地標性建築勞埃德大廈；韓國現代海上保險公司則在二○一三年年底和退休基金共同投資，以約九十八億新台幣買下倫敦Ａ級商辦；中國SOHO則以七億美元購入美國紐約通用汽車大廈四○％股權。 而台灣方面，政府實施的禁買令以及至今仍不變的二．八七五％投報率下限緊箍咒等限制，打房等於給壽險業者關了一扇窗。但金管會已完成保險業國外投資管理辦法，未來符合條件的保險公司投資海外不動產，將由原先事先逐筆申請核准制，改為事後備查，換句話說，保險公司只要先取得額度，即可有更大彈性及空間在海外獵樓，等於是給壽險業又開了一道門。因此，國泰人壽在八月中以英鎊三．一一億元(約一五六億新台幣)向加拿大公司購入其位於倫敦市精華辦公商圈的大樓Woolgate Exchange，這案件也是國內壽險業在金管會開放購買海外投資用不動產後，首宗經核准後簽約購置的案件。富邦人壽則於九月二十六日公告，以一．五九億歐元(約六十二．二七億新台幣)買下德國慕尼黑約一萬二三三三坪的商辦，相當於每坪五十．五萬元，這也是富邦人壽首宗在歐洲買的商辦。是什麼原因促成壽險業紛紛前往海外置產？對此，高力國際研究董事李日寶表示，台灣商用不動產目前處於盤整修正階段，平均租金收益率僅二．六％，相對難以符合主管機關的規範，預計要到二○一六年才有可能回升。加上金管會開放海外不動產投資，整體來說，政策打房頻頻下重手，台灣房市氛圍低迷，根據第一太平戴維斯統計顯示，去年共有四百億元熱錢流向海外購買國外不動產，比起前年暴增三倍，預期今年房市資金外流將更嚴重，估計會超過五百億元大關。前二大壽險看好歐洲商辦地標國泰、富邦、新光等大型壽險公司董事會，去年起陸續通過海外不動產投資授權案，這些業者向金管會申請區域已涵蓋中國大陸、英國、日本、東南亞，鎖定租金報酬率四％以上的商辦不動產物件。李日寶表示，壽險業者海外投資商辦不動產的熱潮，其背景與海外經濟出現波動位於低潮期、人民幣升值等經濟課題相關，而歐美發達國家的成熟物業相對來講，風險可控性較東南亞國家更強。李日寶表示，在歐洲實體經濟持續受衝擊的情況下，英國不動產政策穩定、透明度高，對外國投資者設限相對少，首都倫敦貴為金融中心重鎮及國際重要旅遊，吸引不少外地人士前往工作，帶動當地不動產買賣及租賃需求，成為國際型資金避難所。而德國經濟穩定增長的因素是多方面的，其中有德國良好的經濟基礎、高素質的人員、擁有核心競爭力的產品和技術，以及外債比例低等，本身經濟主體結構強勁。因此，壽險業者試圖通過投資有價值的歐洲標誌性商業建築，來獲取穩定租金回報。業者表示，主要是看好歐洲經濟今年已有好轉跡象，一些歐洲辦公室類商用不動產空置率未如全球其他地區惡化，投資報酬率可期。根據房地產顧問業者CBRE對商用辦公室收益率最新統計，台北市中心精華地區僅二．二％、香港二．八％、東京及新加坡約三．五％、紐約四．七％、倫敦市西區三．八％。國泰人壽發言人林昭廷表示，國泰人壽倫敦市精華辦公商圈的大樓Woolgate Exchange投資標的，目前一○○％出租予承租戶，租金報酬率超過五％，出租率達一○○％，符合壽險業對於海外不動產投資去化資金並帶來穩定租金收益的期望。至於富邦人壽透過摩根大通(J.P. Morgan)介紹，海外投資目標已從英國轉至德國，主因德國政治相對穩定、經濟發展相對優於其他歐洲國家，且慕尼黑商用辦公室租金收益率至少是台北的二倍，約四～五％之間。新光徐順鋆：危機入市相對有機會新光人壽董事會也已決議不動產投資範圍，由原本的中國、倫敦、東京擴大至東南亞的越南、緬甸以及大陸一線城市，新光金控副總經理徐順鋆表示，日前他親自前往越南、緬甸考察評估後，發現其經濟成長速度快，目前商用不動產每坪租金約四千元新台幣，相當於信義區Ａ級商辦的租金行情，預估租金收益率約有五％以上。至於大陸一線城市，布局商用不動產主要是要做為集團辦公室使用。徐順鋆表示，目前新光金正配合金管會政策，全力推動「打亞洲盃」，考量未來國際化業務發展的同時，帶動新光集團例如大台北區及新海瓦斯事業在東南亞自用商辦需求，因此，藉由投資東南亞一線城市的商用不動產，可為集團進軍東南亞作準備。「危機入市，相對有機會。」徐順鋆表示，目前日圓貶值，新台幣相對值錢，現在進場購置日本商辦不動產或許可以買到好的標的，因為日圓不可能永遠弱勢，屆時就有可能賺到匯率，相對租金收益率也會有獲利空間，例如日本三一一地震時，如果順勢進場日本商用不動產，相對有機會大幅獲利。李日寶表示，海外不動產投資須考量因素有以下五種：1.不動產成本取得明細；2.持有成本：稅、管理費、保險費及修結費；3.租賃法規與實務；4.不動產處分稅負；5.匯率、利率、政治穩定以及購買主體。徐順鋆也認為，海外商辦投報率雖然比台灣高，但還得考量可能面臨的匯率風險，買家要注意借貸貨幣匯率走勢及風險。若投資人在日本匯率高時投資購買日本房地產，房地產升值的利益就會受到日幣走貶影響而降低。因此，要重視融資取得方法，海外投資不動產有不少付款方式，不妨評估合作的銀行，是否會提供較佳的貸款成數或是利率。此外，在英國購屋要繳交的印花稅稅率，是依照總交易價格來分級；在日本持有不動產未滿五年出售，要繳交高額的所得稅及住民稅，因此投資人買賣不動產時要注意應繳納稅金及其他費用。國家經濟動盪，以及稅負等問題，均需妥善評估。另外，未來資產處分的資本利得項目，都會納入考量。除瞭解當地的不動產市場行情外，新光人壽主管也提到，包括商辦租金收益、外匯以及商辦出租率、當地法令等，都是此次考察的重點。
