房仲業者指出，全球二十萬的富豪群，將其二○％的財富配置在不動產，台灣正打開海外不動產投資水龍頭，到全球各地房地產賺外快。美國確定在今(二○一四)年底收回ＱＥ，外界揣測美國聯準會(Ｆｅｄ)在明年六月將升息，使得美元開始走強，但美元走升，相對應國家的貨幣將貶值；為了不讓新台幣變小，反而變大的情況下，就得好好地跟著美元走，在全球找尋房市投資熱區，好大賺「外快」。國人海外置產意願大大提高近來受台灣政策打房及中國大陸宏觀調控的影響，台灣的游資與台商資金紛紛尋找新房地產投資標的，包括馬來西亞、英國、日本、澳洲、加拿大、越南及柬埔寨等等海外房地產，成為台灣人投資的最新熱門地區。
根據台灣房屋智庫調查，國人最愛投資的海外國家前三名為日本、美國、馬來西亞，第四為英國，第五是紐西蘭／澳洲，加拿大第六(表一)。第一太平戴維斯台灣區董事長朱幸兒表示，海外房地產對於國人而言仍屬新興市場，未來有相當大的成長空間，預估今年度全台海外不動產市場將有機會成長三成以上。朱幸兒指出，台灣人於世界各地旅遊、留學、就業及經商經驗豐富，對於海外投資已由業者主動銷售，轉為買方直接提出需求導向，而在國人四大青睞的房市熱區，美國及英國都因國人前往留學或移民，有很高投資比重，而近年興起的日本及澳洲，前者因地緣性，後者因人口紅利等特性，吸引「台灣錢」到該國投資(表二)。
她表示，近期台灣民眾的購買潛力更吸引國際開發商目光，過去半年已經有英國、日本、澳洲、紐西蘭的住宅推案與第一太平戴維斯合作來台展銷，另包括溫哥華地標性建築Trump─川普大樓之發展商也將與第一太平戴維斯合作。朱幸兒談到，有愈來愈多的客戶主動提出需求，使得第一太平戴維斯率先成立全台首家海外住宅銷售門市，以服務更多的客戶需求。而不僅僅是第一太平戴維斯開始仲介國外的建案，像專營豪宅的台灣蘇富比國際物產公司也是為了服務國內高資產客戶而成立，仲量聯行也引進英國的建案到台灣給客戶。海外房產仲介業增多除此之外，信義房屋在四年前就到日本設分公司「日本信義」，另包括大師房屋、台灣房屋也都有海外投資事業部，大師房屋不僅服務日本市場，就連美國波士頓及澳洲等都有接案，全國不動產及21世紀不動產也介紹客戶到日本買房。而東南亞國家則包括昶盛、長富、麗緻廣告、21世紀不動產及東森房屋等房地產業者，前仆後繼的帶領客戶到馬來西亞、柬埔寨等國投資。長富國際地產鄭哲昇指出，可預期的，隨著ＱＥ最快下月退場，美元升息已箭在弦上，全球匯市行情波動擴大，未來從事任何海外投資項目，特別是投資金額較大的房地產，應多留意投資國家的匯價強弱，以免「賺了房價，卻賠了匯價」，而面對美元新一波漲勢，他建議，最好優先挑選以美元計價的標的。第一太平戴維斯資深經理關蕙君則談到，美元走強，造成日圓、新台幣及紐幣的走貶，反而讓投資人有機會抓緊匯率大戰當口，找尋新台幣最好的出路，大賺外快。第一太平戴維斯最新海外不動產投資分析發現，八三％投資人為首次海外置產，而其中九三％投資人已有國內不動產投資經驗，顯示有經驗的房產投資者對於資產布局以及風險分散的概念已邁入國際化的階段；而購屋年齡以四十一～五十歲為主，占四四％，與台灣目前主力購屋族群相仿。另外，由於大多數投資人屬海外投資新手，且以收取租金為主要目的，因此偏好低總價易出租的產品，其中，總價一千～一千五百萬元的投資標的最受投資人歡迎，其次為一千萬元以下的標的。針對國人偏愛的投資熱區，其具有哪些投資潛力呢？《理財周刊》特地邀請各房仲業者提出其精闢的見解，讓有意讓新台幣去賺英鎊、日圓或紐幣的投資人，能有更明確的方向。位居世界金融核心的英國倫敦，已成為全球資金矚目焦點，根據第一太平戴維斯英國研究團隊統計，今年上半年全球跨國不動產投資中，將近一成的國際資金(約一八四億美元)選擇投入倫敦不動產市場，遠超過位居第二名的巴黎，以及第三名的曼哈頓。倫敦市場─全球資金矚目朱幸兒指出，成熟穩定的政經環境帶動人口移入，加上資金流入的交互作用下，穩定推升倫敦住宅及商辦行情。研究顯示，去年整年度倫敦住宅價格大漲一一．八％，高於過往三十五年平均住宅價格年增率的五％，表現更優於英國整體平均的二．八％，增漲力道強勁。她表示，倫敦住宅不論投資或實質居住需求皆強勁，未來五年預估租金可望成長二五％，特別受到台灣高資產族群以及海歸派青睞。關蕙君則提到，有不少台灣的客戶，因為小孩要在倫敦就學，一想到市中心每個月的租金，台幣就要十三～二十萬元，一年要一五六～二四○萬元，幾年下來的費用，還不如在當地置產，公司就有一位客戶在二○一二年以三成自備款買了三千八百萬元的房子，而小孩畢業後，今年出場，就賺了一千萬元。台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群表示，英國因為房屋總價低，新台幣不到三百萬元就可以買到一間學生套房出租，保障五年投報率八％，吸引不少高階白領和菜籃族投資。針對澳洲市場，大師房屋董事長陳建慶談到，澳洲有個絕對適合海外不動產投資的關鍵，那就是安全穩健。澳紐市場─鼓勵移民因為三十年來，它每年都以七％的幅度持續穩定成長，更不用說，澳洲沒有戰爭、天災、核災、地震及海嘯等，排名永遠都適合人居住的全世界前十名國家中。況且，澳洲鼓勵移民，還可以配合貸款，貸款成數高達七～八成，等於預售屋只要付一○％左右，沒有任何懲罰性款項，如台灣的奢侈稅、遺產稅及贈與稅等，因此，澳洲目前深得台灣投資人喜愛，大師房屋合作的開發商在布里斯本、墨爾本與雪梨等大城市。看準雪梨不動產整體優勢與強烈需求，搭配澳州移民、投資、留學三大光環的加持，台灣蘇富比國際物業顧問也在今年五月引進僅有九戶的雪梨海景建案，全力吸引台灣人的目光。蘇富比指出，日前加拿大宣布暫緩受理投資移民申請文件，美國移民更因限制條款與租稅政策導致新移民考慮他國，加上澳洲於二○一二年大幅修正移民政策並鼓勵海外人士投資移民，成功將澳洲打造成二○一三年投資移民的第三熱門國家。此外，最新移民規範在無年齡、語言或教育限制寬鬆條件下，只要投資五百萬澳幣，每年居住四十天以上即可維持永久居留權身分，因此，澳洲雪梨去年房價年漲幅達一三．四％，成為去年全球投資移民前三大城市。再者，自由黨東尼．艾伯特於去年當選總理後主張聚焦發展經濟，積極推動與包含中國、日本及南韓等亞洲各國簽署自由貿易協定(ＦＴＡ)，隨著ＦＴＡ效益加上自由黨其他刺激經濟相關政策配合，將成為澳洲經濟持續發展的動力，國際貨幣基金組織預估澳洲未來五年的每年經濟成長率，皆能穩定維持在二．六～三％間。紐幣貶值 進場成本變輕至於紐西蘭的房市也很火紅，關蕙君談到，火紅程度有增無減，成交量和成交價都呈上升趨勢，REINZ，QV和NZ Property Report的統計數據都證明了這一點，而房價上漲最主要的原因是房屋供給嚴重短缺，此外，增加的「淨移民」也是推動房價上漲的另一個主要因素。跟其他國家相比，紐西蘭房屋基期相對比較低，而紐西蘭三度升息對房市的確產生了一定的抑制作用，尤其是對於需要貸款買房的首次購屋族來說，加息導致了購房成本的增加。但是對於海外客戶來說，影響較小，主要是大部分的海外投資者較少考慮在紐西蘭當地貸款。她表示，在紐幣相對美元走貶的情況下，若以新台幣對紐幣來說，也從四月份一紐幣對二十六．六元新台幣到現今跌破二十四元，此時進場紐西蘭的成本大約打八九折，新台幣一百萬元就省了將近十一萬元來說，一千五百萬元總價的物件就省了一六五萬元。最近美元匯價走勢持續轉強，日圓兌美元貶破一○七價位，創下近六年新低，以交叉匯價換算，日圓兌新台幣也創下二○○八年七月及金融海嘯以來新低匯價紀錄。鄭哲昇指出，日圓貶，對於前幾年陸續購買日本房地產的投資人而言，則不是好消息，因為帳面兌換新台幣的資產是縮水的，也突顯國人投資海外房地產的相關匯兌風險不容忽視。日本市場─國人投資天堂鄭哲昇指出，日本經濟成長停滯多年，安倍政府祭出多項刺激景氣猛藥後，經濟表現雖稍有好轉，但仍未達預期效果，尤其為達到持續刺激出口，中長期的匯價表現，呈易貶難漲走勢的機會較大，因此投資日本房地產應做中長期的投資打算較穩妥。鄭哲昇以匯價計算指出，一元新台幣約兌換三．五日圓，而在二○一一年同時期，一元新台幣僅換得二．五日圓，也就是短短三年，不計算房價增值及房租收益，同樣的投資標的，三年前在日本買房一千萬日圓，約四百萬元新台幣，如今僅約二八○萬元就可買進，對現今想到日本投資是非常有利，但對以前去投資者，若要換回新台幣，其匯兌價差就非常可觀，一來一往，錢何時做轉進轉出，都是一門學問。21世紀不動產董事長王福漲認為，日本的不動產市場正在起飛，而且貸款利率相較過去現在是最低的，就大環境而言，日本政府的激進政策(安倍經濟學)刺激了市場客戶的需求。而且，日本東北地方的地震災後重建也會在今年開始，此外消費稅將會在明年上揚，這也因此刺激了民眾趕在稅制變更以前搶進市場的心態，交易持續活絡。申奧成功 日本房市吸睛加上東京申辦二○二○年奧運成功，預估可以吸引八五○萬人次的旅客，創造至少九千億新台幣的商機，不但是日本擺脫低迷經濟的強心針，也大大振奮日本國民信心。王福漲表示，現在的東京房價已與台北市相去不遠，租屋投報率卻比台北房市高出許多，具房租高、低空屋率的雙重特性，現在正是「錢」進日本房地產的好時機！黃逸群也談到，受到打房的影響，近期台灣房屋每周的海外投資說明會場場爆滿，其中又以日本和英國詢問度最高。而日本總價約在新台幣八百～一千七百萬元的產品最受歡迎，客群不乏退休公教人員，對日本文化和旅遊情有獨鍾的愛好者，或是父母為子女規劃留學住處。全國不動產董事長葉春智指出，日本不動產近期在經濟成長帶動下，自低點彈升，目前處於初升階段，正是進軍東京不動產最佳機會。他說，日本景氣回升，可從「薪資成長及商辦空置率下降」兩大指標觀察得知，根據日本厚生勞動省統計，因為經濟逐漸復甦，今年七月份上班族薪資年成長率為二．六％，約為三十六．九八萬日圓，成長速度創下七十年來最快，且企業員工人數增加，商辦大樓空置率也隨之下降，代表著日本整體經濟環境已步上復甦階段；加上東京申奧成功，帶動重大交通建設興建，預期在二○二○年東京奧運舉行前的黃金六年，周邊房市都能享有奧運增值題材！最近四年，到馬來西亞投資房地產已經成為海外房市投資新顯學，王福漲表示，在高速經濟成長與大馬政府大力推動交通、基礎建設，並祭出多項政策吸引海外資金進駐，帶動大馬房地產近年大幅飆升。近年馬國政府更鼓勵投資移民，推動MM2H(第二家園)計畫，加上泛亞鐵路和隆新高鐵等交通建設利多，帶動馬來西亞的增值潛力。東南亞市場─馬國與柬埔寨最火紅他說，國人在大馬置產，首選地點以首都吉隆坡為主，特別是雙子星大樓、敦拉薩經濟特區及巴比倫廣場，由這三點所圍繞起的「金三角」更是精華商圈，除了吉隆坡，距離車程兩小時的麻六甲，在二○○八年被列為世界文化遺產，每年吸引超過一千二百萬名遊客，為當地帶來龐大商機，也是國人前往馬來西亞置產的第二首選。鄭哲昇則以國人另一主要海外房地產投資的東南亞地區來看，柬埔寨金邊以美元計價交易，不用再兌換當地貨幣，一旦美元匯價持續上漲，除了有房價增值潛力，還有匯價上漲的附帶好康。日圓弱到爆！邱太?建議：定存單質借日圓，規避貶值風險2012年10月日圓兌新台幣為2.66：1，今(2014)年9月底日圓兌新台幣為3.6：1，貶值了約35.34％；日圓重貶、東京房價比台北低，台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太?指出，不少投資者忙卡位東京不動產。看到日圓重貶，國人赴日本買房最擔心「匯差損」，即使賺了房價價差，卻賠了匯差。邱太(?火宣)\u714a分析說，國人購買海外不動產，其目的大部分都不是自用角度，而是投資、理財規劃、財務避險等功能。他建議，若擔心日圓還會續貶，投資者可向台灣的銀行(一銀、彰銀、台銀及兆豐商銀等銀行在東京設立分行)將新台幣定存單質押借出等值日圓，去給付自備款或房貸，若未來日圓持續貶值，借來的日圓價值縮水，還款相對輕鬆，達到避險的效果。不過，萬一未來日圓升值，同樣沒有辦法享受到日圓升值的優惠。 假設美元長期看升、日圓長期看貶的趨勢下，正確的操作方式，有美金帳戶的投資者，可以利用美元定存單質借日圓來付購屋款，除了賺到資產增值、利差之外，匯率操作得宜，還可賺到可觀匯差，達到三賺的效果。
