台灣房市由多翻空了嗎？不少投資人希望房價大跌，好進場買房，但有房的人卻不希望房價跌，資產縮水，並擔心房價跌25％，將有「房災」來臨。房地合一的稅制新措施，雖然還只在財政部的口袋中，但「狼來了」的恐嚇效果，卻逐漸對台灣房市產生負面影響，看空房市的聲音愈來愈多，房價下修五～一○％，漸成市場共識。另有人擔心，官員一直「作空」房市，房價若跌到二五％，台灣房市恐怕要大崩盤，勢必會引爆「房災」。根據中信房屋等房仲業調查顯示，大家對今(二○一四)年房市的看法轉為觀望保守，並認為房價將下修。房市轉悲觀 發表中信房屋「宅指數」的副總劉天仁表示，不動產雖已連續二十三季蟬聯最抗跌保值標的第一位，但比去年第三季同期的四三％下滑了四％，顯見政府打房不斷，加上房地合一稅制的研議，以及ＱＥ可能退場的影響下，不動產的投資項目仍未顯著回升，觀望氣氛轉濃。另極短線「三個月內」想要買房的民眾也只剩一％，顯示在打房政策與「限貸令」壓力下，資金都選擇在場外觀望。劉天仁說，今年為選舉年，政府為回應民眾心目中的居住正義，而研議出各項打房政策與「限貸令」，使得不動產保值性雖仍大幅領先其他理財工具，但表現卻不如之前亮麗，在政策的干擾下，未來房市表現好壞，恐要看政府臉色。 他認為，儘管打房政策已嚇跑短線資金，但政府政策對於經濟火車頭的房地產業仍未見鬆手之意，現實的買氣已在瀕臨潰散邊緣，打房應該適可而止，否則恐有硬著陸的風險。
信義房屋在九月下旬進行民眾購屋意向調查，不動產企研室專案經理曾敬德指出，經歷連續三季政府接連祭出幾波打房政策，已經對於民眾購屋心態產生影響，其中有四八％的民眾認為，想要購買區域的房價已經開始鬆動；至於近期成為房市討論焦點的「房地合一」實價課稅政策，有四成的受訪者認為該政策會讓房價下跌。曾敬德說，今年以來幾乎都由房市政策主導房市走向，從過去幾年調查結果來看，罕見出現連續幾季都是「看壞」遠多於「看好」的保守心態，反映在實際市場交易方面，這些潛在買盤的保守心態，也讓房市的價量出現修正。政府用兩套手法打房永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋則談到，政府自今年一月以來的房市政策，共有兩套手法，第一套是「央行再度擴大信用管制」，另一套則是「財政手段」，以「加稅」來遂行其打房的目的(圖一、圖二)。在這些房市政策中，葉凌棋認為，央行在六月二十五日擴大房市信用管制措施對房市的殺傷力是非常大(表一)，因為表面上，擴大特定地區範圍管制區是新增新北市五股等八區，但實際上，新增自然人第三戶以上購屋貸款限制及調整公司法人購置住宅貸款規範是「全國不分區一律五成」的結果，將造成一堆人買不起房，因為一般民眾購屋都要貸款七～八成，如今要他們自備一半資金，是不太可能的，間接造成買氣遲滯。他表示，從今年全台一至八月的成交量僅二十一．七萬件，創二○○三年SARS以來十一年新低，且較去年衰退一一．六％，更較二○○六年同時的二十九．七萬件衰退二七％，僅高於網路泡沫化的二○○○年及二○○一年。房價恐下修五～一○％房市成交量縮，也造成市場上開始揣測「房價」要跌了嗎？而台灣房市真的要反轉而下了嗎？市場的氛圍轉為悲觀，使得長虹建設董事長李文造在一次公開場合也談到，今年房市因政策干擾，九二八檔期已沒有行情，銷售率會下降，而在記者詢問對明年房市展望時，李文造表示，預售屋房價可能面臨下修五～一○％。戴德梁行董事總經理顏炳立也在十月初的商辦行情調查記者會上公開表示，今年房市的買氣正逐步失溫，就好像「溫水煮青蛙」般，買氣會慢慢散去，而未來若要推行房地合一稅制，形同業者賺一百元，未來要被抽走六、七十元的稅負，他擔心，房市買氣沒有動能，就會是一攤死水，這對政府也不見得好。顏炳立也談到，房市持續萎縮，預期都會蛋黃區的房價，未來一年恐怕下修五～一○％，一旦如此，蛋白區、蛋殼區下修幅度會到二、三成。興富發發言人廖昭雄副總談到，最近台北市六千萬以上豪宅買氣低迷，且過去，市中心都只推出大坪數的豪宅，造成供需失衡，因此，他認為，豪宅產品房價恐下修五～一○％。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達也指出，今年第三季的土地交易金額僅約二三四億元，創下近三年來單季最低成交量的紀錄。而上一次單季交易量低於三百億元的時間是二○一一年第二季，當時交易量僅一一七億元，低量係起因於房地產趨勢看漲，政府不敢輕言賣地，私地主擁地為王，呈現一面倒的賣方市場，而創下一時的短暫低量現象。
當時的追價動能可由頂新集團搶下華票總部大樓(換算土地單價一四○五萬元)、大華建設高價買下台北市東區待整合商業土地(單價八九八萬元)、長虹建設由法拍市場高價取得內科土地(單價二三六萬元)等案例，看出地價急速飆漲之趨勢。但本季土地交易的低量則透露著建商對房市趨跌的不安。楊長達指出，土地是房地產的原料，當房價由去年下半年的價穩量縮，至今年下半年起逐漸產生價格鬆動的趨勢來看，土地停止追價態勢已定，而地價鬆動的現象很有可能在年底或明年初浮現，表現的方式可能是地主主動叫價出售或買氣降低引發地主的受迫性降價。房地合一殺傷力強市場充滿悲觀氣氛的另外兩個關鍵點，就在於財政部正在推動的「房地合一」稅改及「美國Ｆｅｄ若升息」的衝擊。針對「房地合一」的影響，葉凌棋表示，目前房市主要受央行信用管制、房地合一實價課稅等政策壓抑，從政策來看，未來影響最大的房地合一實價課稅，以帝寶為例，假設錢太太，二○○九年買進帝寶總價一．五八億元贈與給小孩，二○一四年售屋成交三．三億元。分別依過去、現在、未來，計算錢太太的小孩要繳納多少稅？經試算結果發現，房地合一課稅後，未來稅負將大增四～二十四倍(表二)。從過去到現在，豪宅稅負暴增四倍以上，因而導致目前豪宅量縮主因。但未來房地合一後，稅負還會翻倍，故預計政策實施前將掀起「節稅出售潮」。房市要崩盤了?!在供給量部分，今年九月台北、新北、新竹、台南網路委售量較去年同期增幅均在兩成以內，桃園、台中、高雄委售量都較去年同期增加三成以上。而受到明年可能實施房地合一實價課稅，估計在政策實施前，可望再掀新一波節稅獲利潮。全國商業總會理事長暨鄉林建設集團董事長賴正鎰則重砲抨擊房地合一制，他表示，政府毫無誠信，不循市場機制解決住宅政策，為了年底選舉執意推動房地合一打房政策，其後果必定造成台灣房市全面崩盤。賴正鎰點名財政部長張盛和，要記取當年王建?倡議按實價課稅下台的教訓，停止打房，否則影響過去台灣政府的信任與投資。賴正鎰表示，政府以房地合一「百年稅制」來改革住宅政策，勢必帶來台灣房地產大災難，不但房市會崩盤，三百萬依賴房地產業維生者面臨生計危機，政府施政威信必損。他說，若繼續打房，影響百姓置產權益，這樣的執政團隊一定會遭唾棄，他呼籲馬總統、行政院長江宜樺及財政部長張盛和，要三思「政權可能被換掉」的打房危機。賴正鎰抨擊房地合一猶如更激烈的打房措施，他說，老百姓因為相信這個政府六、七十年，才把在台灣積蓄的錢拿去買房子，但「相信政府的結果換來房價下跌、房市崩盤」，而且當年推出實價登錄，口口聲聲表示不會實價課稅，結果才沒多久就全不算數，令人失望。賴正鎰表示，「政府為打房一騙再騙，已無誠信可言」，他說，如果兩稅合一再執意推動，老百姓一定會因財產損失，把「不被信任的政權」換掉。吉家網不動產董事長李同榮則談到，所謂「房地合一實價課稅」是指房屋及土地以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按照實際之獲利課徵所得稅。但房地合一課徵資本利得稅，仍然維持土地增值稅，仍然維持奢侈稅，不但沒有簡化稅制，反而使稅制項目更繁雜化。此外，自住免稅，其實只是免除新增的資本利得稅，而各縣市大幅提高公告現值才真的是地方政府增稅的財源，也是增值稅無法廢除的主因。選前祭重典 選票考量他認為，每次選舉前，政府就開始一大堆政策，三天兩頭嚇阻房市，意圖安撫民怨，甚至匆促修法。例如奢侈稅麻醉自我、麻醉民眾的政策，例如實價登錄漏洞百出的揭露方式，例如現在的囤房稅、房地合一稅，都是選?前匆促提出的法令或規劃樣本，是政府選前企圖騙取選票的老伎倆。尤其房地合一稅制最快明年進入立法程序，若順利完成立法，二○一六年才會實施，二○一七年五月申報所得稅時，才會真正落實，但能不能落實還是未定之天，結果，官員張開兩個「口」，房市就一直打噴嚏，還怕將來被掐死。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，走過十年的大多頭，台灣房地產市場將進入反轉格局，不過相較於過去，由於本波資金多、利率低，「量縮價小修」是最可能出現的結果，而由於目前政府房地合一稅負還未確定，買氣將呈現閉鎖，需等待交易量打開才能看見市場全貌。若持續維持低利環境，市場因為成交量緊縮，價格將有較長的盤整期，但市中心約有一成以內的修正波，市郊達到二成，案量較大的區域可能達到三成，但想要全面性的兩年跌掉三成，按照目前買方仍有購屋意願來看，市中心不大可能出現這種情況。房貸利率三％ 房市反轉關鍵點而針對美國緊縮ＱＥ，外界預期美國Ｆｅｄ在明年六月將有升息動作，進而牽動台灣央行也連帶升息，如此一來，對台灣房市是很大的利空。徐佳馨談到，若市場持續升息，當達到三％以上，房市將會出現較大修正波段，若達到四％以上會產生系統性風險，許多資金較不足的自用或是投機者將會拋售，市區內可能出現一成以上的價格修正，局部區域可能出現崩盤。她認為，以目前央行態度來看，後者可能性不高，針對個別區域或是產品的局部升息是比較有機會的選擇。劉天仁則談到，大家都擔心房貸利率從目前二％左右陡升至三％，外界看似只升高一％，但從二％到三％，其實漲幅高達五○％，如果這五○％是分五年調升，一年升個一○％，或許民眾還不覺得有壓力，但若是在一年內就升到，那揹房貸的民眾肯定受不了，恐怕負荷不了房貸壓力而出現繳不起的情況，如此一來，將會有恐慌性崩盤的壓力。一旦民眾不想繳房貸，將爛帳丟給銀行，那難保一九九九年本土型金融風暴所造成，銀行承接不少民眾所留下的爛尾樓，變成不少「銀拍屋」的情況再現。劉天仁說，「雙張會」說要讓房價二年消風三成，但他們都刻意忽略掉房價跌三成的後遺症有多大。以一般民眾房貸都在八成來說，房價一旦跌兩成，民眾先前繳的二成自備款「形同消風」，以台北市總價上千萬元來說，辛苦賺的兩百萬元自備款就沒有，而如果房價跌了二成五或三成，也代表他們賠掉自備款後，還倒輸五十～一百萬元，他還有意願再繳原先的八成貸款嗎？劉天仁認為，政府打房一定要小心力道，才不會在打投資客同時，也讓無辜民眾受累，畢竟台灣的房屋自有率高達八七％，這些辛苦賺錢，買下畢生第一屋的人，只求能遮風蔽雨。政府有兩隻手 打房？撐房？但弔詭的是，有一位不願具名的房地產業者指出，在政府打房的同時，卻有另一隻無形的手在「撐房」；據指出，政府近兩年一直在提高公告土地現值(賣房子時要課徵土地增值稅)及公告地價(每年十一月課徵地價稅)，以趨近於市價，讓政府未來徵收時，能化解民意的抗爭。但在調高公告現值及公告地價的同時，政府也遂行「加稅」的目的，唯如此一來，也讓房價不易下跌，因為房價下跌，政府徵的稅收就少了。再者，近幾年來，房屋增加超過八十多萬戶，其中，光是「林三淡」就有三十萬多戶，在政府調高房屋稅課徵級距下，房子蓋愈多，政府的稅收就愈多，因此，政府一方面不能容忍高房價，但另一方面，建照又拚命發，讓建商猛蓋房子，屆時，稅才收的多，因此，該房地產業者也說，政府是最不願看到房市崩盤的人。 房地合一稅制的5大原則 依照財政部召開兩次公聽會，房地合一稅制目前傾向1戶3,000萬元以內且自住滿5年以上免稅。且搭配長期減徵優惠配套，區分自住、非自住，分年適用不同扣除率，未來自用宅將可享更多優惠，持10年以上者，扣除率更可達80％。顯示房地合一管制內容逐漸聚焦，管制目標越來越明確。根據財政部房屋稅籍歸戶統計，2012年全國個人名下有房屋者為810萬人，其中，擁屋1棟人數為724萬人，擁屋2棟人數為68萬人，擁屋3棟及以上人數為18萬。換言之，從房屋稅籍資料來看，擁屋2棟及以上人數合計為86萬人，約占全部名下有房者的10.7％。
