小心建商搶照潮的超額供給，2015年房市現轉折主持人：莊孟翰淡江大學產業經濟系副教授、德明財經科技大學客座教授、中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長馬大姊問：媒體一直在報導，容積上限、建商搶建，請問這是什麼？其對2015年房市的影響又會如何，此時能進場買房嗎？答：內政部在2013年5月通過「都市計畫法臺灣省施行細則」修正草案，增訂容積獎勵上限規定，於實施都市更新地區之獎勵上限為50％，其他地區之獎勵上限為20％，訂於2015年7月1日起實施。內政部表示，此次「都市計畫法臺灣省施行細則」之修正，是因都市計畫於法定容積以外增加之容積種類繁多，雖個別增加容積皆訂有上限，卻無總量累計上限之規定，以致總容積有失控及影響環境品質之隱憂。此次修正重點，主要為增訂第34條之3，訂定都市計畫法定容積放寬建築容積額度之總量累計上限，規定除依「都市計畫法」第83條之1規定(公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理)可移入容積以外，於法定容積增加建築容積後，在依都市更新法規實施都市更新事業之地區，不得超過建築基地1.5倍之法定容積(即獎勵上限為50％)或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積。另外，在前述以外之地區，不得超過建築基地1.2倍之法定容積(即獎勵上限為20％)。該項政策的影響在於建商買地蓋房子，一般都會爭取各項容積獎勵，並希望能夠爭取到最高上限，此外，因為政府開放「容積移轉」後，有些建商也會以「買容積」方式增加建築面積，即買一些ａ地(如第83條之1規定)再移轉至ｂ地使用，若再加上一些停車獎勵，容積總量可至2倍。因此，內政部才修法，決定進行「容積總量管制」，明訂一般地區不得超過法定容積20%，而都市更新區也不得超過50% ，此舉，對建商的衝擊很大，關鍵在於建商花高價標購可建用地時，都會把「可用容積」計算在內，假設他原本估計1倍容積可加至2倍，但如今，預期增加的部分只剩20%(只剩100％+20%)，一下子少掉80%，那一下子少掉80%的可銷售面積，可就大大影響到建商的利潤。就建商蓋房子來說，在完成設計後，要送進各縣市的建管單位申請「建築執照(簡稱建照)」，等拿到建照之後，才能對外銷售房子(即預售屋)，另也有些建商是採取「先建後售」，等完工後再銷售；而不論是那一種建築型態，等房子蓋好後，建商就要申請「使用執照(簡稱使照)」，等拿到使照後，就可以通知購屋者進行後續的交屋手續，而一般來說，工程期視建築型態與量體大小約二年半至三年不等。由於容積總量管制是從2015年7月1日開始實施，也就是說，在這之前，只要能取得建照，就能適用舊的法令，也就是可享有舊的容積獎勵，因此，建商才會趕在新法令實施之前，將建案送進建管單位申請建照，而上演「搶建照潮」的戲碼。其中，因為新北市所公布的《都市計畫法新北市施行細則》提早在5月1日上路，根據媒體報導，新北市建商急著搶建照，4月最後一周就湧進280件請照案，單周數量就達2013年全年請照數的3成，顯見建商內心的急切，擔心容積獎勵減少，增加開發成本、減少預期利潤。就建商的角度來說，搶建照是確保成本及獲利的基本動作，但對整體房市而言，就不見得是好事，因為這會造成未來房屋供給量「暴增」的諸多後遺症。
就台灣近13年來的建造執照及使用執照變動趨勢圖(附圖)可以發現，台灣的建照及使照高峰在2006~2007年間，其中，建照核發高峰在2005年的12萬1,652戶，而使照核發高峰則是2007年的13萬596戶，之後則呈下滑走勢。但建照核發量在2009年創下5萬1,180戶後，一路攀高，並至去年升至最高峰的13萬3,072戶，而以今年1~10月核發的10萬6,024戶來估算，全年應至12萬7,220戶。雖然建商取得建照後，不一定馬上開始預售，另也可能透過變更設計或是「假開工(開工後，報停工)」等，房屋蓋好的時間並不一致，因此不一定了這麼大的供給會在同一時間「暴量」，但這麼多的建照核發量，在房市景氣開始面臨轉折時，必將不利房市健全發展。以去年房市走勢是量縮、價還漲，但今、明兩年都是交屋的高峰期，加上美國QE退場，台灣過去的房貸低利率時代恐將逐漸成為過去式等問題交錯，2015年的房市，空頭走勢愈來愈明顯，聰明的投資人通常會選擇暫時觀望，不會在此時貿然進場，而有自住購屋需求者，宜避開供給量超額的地區，其房價勢必面臨一波修正，此時進場就容易買在高點。若您有房地產買賣上的問題，或想了解各地房地產行情趨勢，可發郵件到realestate@moneyweekly.com.tw，或傳真(02)7725-0666，本刊將安排房地產專家為您答覆。
