主持人： 莊孟翰淡江大學產業經濟系副教授、德明財經科技大學客座教授、中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長公告土地現\u5024拚命漲 賣屋面臨高額土增稅新北市夏媽媽問：台北市及新北市最近都公告明(2015)年土地現值，出現連11漲及13漲情況，在薪水沒漲下，不管有沒有賣房子，民眾荷包都可能要大失血了。答：依據法令規定，各縣市在年底都會公告次年1月1日的土地現值，以供來年土地交易課徵土地增值稅(土增稅)之依據。 依據台北市政府地政局所公布之2015年公告土地現值調漲幅度，全市平均調漲10.63％，已經是連11年調漲，且經過調整後，北市明年的公告土地現值已達市價的九成。此波連續性的大幅調漲主要都集中在近5年，而重大建設區域、都更與高級住宅區段，都是公告土地現值重點調漲區域，根據北市府的資料顯示，明年一般區段地價調幅平均約為8％，但高級住宅區的平均調幅則高達26％，近3年高級住宅的公告土地價格調漲幅度更高達八成。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，公告土地現值大幅調漲，最直接的影響就是「土增稅」會明顯增加，而近幾年的調整之後，台北市高級住宅的屋主，未來持有時的地價稅與交易時的土增稅都會明顯增加，不過公告土地現值大幅調高後，也會拉低房地比例，因此可能會出現「多繳土增稅、少繳財產交易所得」的現象。信義房屋另指出，新北市2015年1月1日的公告土地現值調漲幅度達15.17％，是近24年來第3高，而去年調漲17.44％，今年又調漲超過15％，累計近5年便調漲逾九成。曾敬德以板橋一處約50坪的住宅大樓為例，假設明年公告土地現值的調漲幅度為15％，若不考慮使用自用住宅稅率，則今年交易與來年交易的土增稅，可能就會由今年的16.8萬元，增加至明年的19.3萬元，增加約2.5萬元。就以上的分析，民眾的確要正視「公告土地現值」往上調漲的趨勢，因為它所代表的是未來土地的「持有」成本會加重，亦即只要公告土地現值往上調漲，未來民眾銷售房屋的成本就會跟著增加。此外，「逐捷運而居」幾乎成為民眾購屋的顯學，除在捷運站周邊5~10分鐘腳程內所謂的「捷運宅」房價漲翻天之外，更是不景氣時最具抗跌的票房保證；但由於雙北市在調整公告土地現值時，也同步加碼調高捷運沿線的公告土地現值，像信義線、松山線等，也就是說，在房價連番上漲的同時，現在購買捷運宅，未來出售時要繳交的土地增值稅也必然相當驚人。另每三年公告一次的公告地價是跟著土地現值連動的，當土地現值往上調漲的同時，民眾每年要繳交的地價稅也會跟著調漲，也就是說，民眾持有成本也會隨之增加。 (資料整理：顏瓊真)柯P非房市殺手 社會住宅人人「租」得起台北朱先生問：台北市新任市長柯文哲(柯P)主張蓋社會住宅，媒體報導，會對周邊房價有影響，而成為「房市殺手」，這讓台北市民很擔心？答：雖然媒體報導，有人悲觀預判，柯P上台後，就其支持的選民都期待他能扮演改革高房價的舵手，而柯P主張蓋更多社會住宅，似乎會對周邊房價造成一定影響而可能成為「房市殺手」？ 這點我比較不認同，以社會局在台北市仁愛路四段延吉街交叉口的「延吉平宅」為例，我也曾經建議市政府能夠進行改建，增加更多的社會住宅；就我所知，住在該社區的居民，不僅生活方便性較佳，子女也能分享到仁愛國小及仁愛國中豐富的教育資源，根據社會局的統計資訊顯示，該社區居民「脫貧」的機會也較大，這也讓我有了嶄新的思考方向。就一般傳統的觀念大都認為，市中心的精華區不該存在類似「貧民窟」的住宅，但社會住宅並非貧民窟，只要市政府在外觀設計上能多花點心思，不再侷限於僅只方方正正外觀的舊有國宅模式，而能多增加一點創意巧思，再加上社會住宅未來係採「混居」方式，朝向人人都「租得起」的方向發展，這就能去除「貧民窟」的刻板印象。就柯P新團隊的產業發展局局長林洲民來說，當初柯P網羅他，主要的重點之一就是柯P嫌現今的台北市市容太醜，想要藉助他在建築設計上的長才，因此，若他能在社會住宅的規劃設計上多出些點子，相信不論是建物外觀或周遭環境，一定能一新耳目。不過，我比較擔心的是，因為「社會住宅」只租不售，並且租金約為一般住宅的七成，一般年輕人想住在市中心，租金負擔也不輕，更何況經濟較弱勢的一般市民，要如何讓他們也能在台北市中心「安居」？另一方面，只租不售又衍生出「管理」上所需要的人力問題，而這一環向來都是公部門的弱項，不僅人力不足，公務員一向都是多一事不如少一事的保守心態，因此，如何讓「社會住宅」能夠有民間公司經營管理的效能，則是未來必須面臨的另一大挑戰。而當前最重要的是，如何趁房市景氣逆轉之際，積極研擬一套足以阻絕外來假性需求之因應對策，俾免來日投機炒作再起，而阻礙社會住宅之推動。另更值得思考的是，是否能將實價課稅之後10年稅收全數用於社會住宅之推動，否則在當前缺錢又缺地之情況下，如何對年輕人保證中央政府所謂「10年10萬戶」的社會住宅不致淪為競選口號。若您有房地產買賣上的問題，或想了解各地房地產行情趨勢，可發郵件到realestate@moneyweekly.com.tw，或傳真(02)7725-0666，本刊將安排房地產專家為您答覆。
