主持人： 莊孟翰淡江大學產業經濟系副教授、德明財經科技大學客座教授、中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長台北黃媽媽問：我自己有自住房屋，而小孩最近在準備考試時，發現各法令有關「自用住宅」的規定都不一樣，就連房地合一或囤房稅對自有房屋也是一堆定義，怎麼一個國家，法令解釋這麼分歧？答：是啊，政府好像在考大家「腦筋急轉彎」般，讓大家都搞不清楚葫蘆裡賣什麼膏藥？那就讓我們將相關法令找出來逐一「說清楚講明白」。一：房屋稅依據2014年6月4日修正公布的《房屋稅條例》第5條條文：一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值1.2%；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過3.6%。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值3%，最高不得超過5%；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值1.5%，最高不得超過2.5%。三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準，由財政部定之。而「自用住宅」定義，若依《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》第2條規定，個人所有之住家用房屋，同時符合下列情形屬「供自住使用」：一、房屋無出租使用。二、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。至於「本人、配偶及未成年子女全國合計4戶以上者」，財政部及稅捐稽徵機關於2014年8月10日前即發函給房屋所有人，要求文到60日內，就其符合《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》第2條規定之自住房屋提出申請，若未於規定期限內提出申請者，將按非自住之住家用稅課徵。逾期提出申請者，將依各直轄市、縣(市)之房屋稅自治條例或徵收細則規定，核認適用自住房屋稅率時點。二：囤房稅為抑制投機客囤房問題，台北市政府於2014年修正《台北市房屋稅徵收自治條例》，並經台北市議會三讀通過，規定在北市持有非自用房屋2戶以內者，每戶課徵稅率從原本1.2%提高至2.4%，持有3戶以上每戶課徵3.6%，預計從2015年5月開徵。三：地價稅依《土地稅法》第9條規定，自用住宅用地，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。另《土地稅法施行細則》第4條規定，自用住宅用地，以其土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者為限。四：土地增值稅依《土地稅法》第34條規定，土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過3公畝部分，或非都市土地面積未超過7公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10%徵收之；超過3公畝或7公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之。前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。第一項規定於自用住宅之評定現值不及所占基地公告土地現值10%者，不適用之。但自用住宅建築工程完成滿一年以上者不在此限。土地所有權人，依第一項規定稅率繳納土地增值稅者，以一次為限。土地所有權人適用前項規定後，再出售其自用住宅用地，符合下列各款規定者，不受前項一次之限制：一、出售都市土地面積未超過1.5公畝部分，或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。二、出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。三、出售前持有該土地6年以上。四、土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。五、出售前5年內，無供營業使用或出租。五：奢侈稅依據《特種貨物及勞務稅條例》第5條規定，不屬於本條例規定之特種貨物：一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。六：房地合一此一方案還在研議中，目前還沒有確定版本。但就財政部長張盛和初步對外表示的「自用住宅」定義是：「本人+配偶+未成年子女，全國合計僅有一戶房屋」；至於還在研議中的「利得減免優惠」，則指出售價格在一定金額以下者得以「免稅」，而目前放出風向球的金額為2000萬元。由以上相關規定可知，自用住宅定義實在太複雜，如果您只有一戶自用住宅，不必擔心稅負問題；如果是同時擁有多戶的包租公、包租婆，可就要仔細研讀相關法令，一則避免誤觸法網遭連補帶罰，再則要詳細評估稅後所得淨額，避免賺了租金，卻賠掉了稅負。(資料整理：顏瓊真)若您有房地產買賣上的問題，或想了解各地房地產行情趨勢，可發郵件到realestate@moneyweekly.com.tw，或傳真(02)7725-0666，本刊將安排房地產專家為您答覆。
