去年房市走空頭，今年似乎也會續拉空襲警報，過去堅信房市不致太差的建商，面對移轉棟數走低、買氣不振的情況，也開始鬆口房價將走跌。根據《住展雜誌》的調查，今(二○一五)年上半年，北台灣將有高達八千多億元的預售建案登場，而相對於去年買氣不佳，今年又有這麼大量，在房市多頭翻轉之際，究竟這是建商的逃命波？或者只是去年遞延推案所累積下來的假象呢？後市發展，深受民眾關注。房市走了十多年的多頭，今年面對政府持續推動「房地合一」課稅，加上二○一六年總統大選的干擾因素將提前到今年下半年發酵，房市反轉而下，空頭幾乎是確立的態勢。空頭走勢 代銷業盼暖陽去年受到政府大力打房及九合一選舉的干擾，房市買氣遲滯，據中信房屋的概算，全年房屋移轉棟數只有三十一萬多棟，創二○○三年ＳＡＲＳ以來的新低量。不少建商面對今年房市景氣的看法，大都持保守態度，甲桂林廣告副董事長曹瑞濱表示，這時候不好談房市景氣，說好，政府打房又要下重手；說不好，亦非代銷業者所樂見。只能說，「在寒冷的冬天，希望能出現暖和的太陽。」據了解，過去十年大多頭時，房子好賣，且一到三個月就能完銷，有的案子甚至在潛銷期間就被預訂一空，因此，代銷業者在承接建案時，大都採「包銷」，從企劃到完全銷售後，馬上就可跟建商請款、入帳。然而去年底至今年初，市場即傳言某家大型代銷業者從以往的「包銷」改採「純企劃」，被外界解讀為「看壞市場」，不想浪費太多銀彈在蓋豪華的接待中心及廣告費上，建案銷售壓力因而轉回給建商。買氣下滑 建商規劃差異性產品不過，部分中小型的廣告代銷業者，目前還是傾向於「包銷」，而在銷售策略上，有的轉而要求建商「讓利」，開價不要太高、讓案子能順利銷售；有的則採取「工程零付款」，甚至還有「買屋送家電」等促銷方式來刺激買氣。房市買氣不佳，由新潤建設去年銷售實績也可見一斑。新潤建設董事長黃文辰談到，依照慣例，新潤每賣出一戶房子，就會捐出一萬元給社會弱勢團體，持續回饋社會，但由於去年推案一千戶，最後只銷售五百戶，雖仍捐助弱勢團體共五百萬元，但可見買氣確實已下滑。不過，黃文辰還是表示，作為上市櫃建商，不能不推案，而新潤的購地策略向來是跟著重大交通建設的行經地區做布局，例如生活機能較成熟的新莊副都心、桃園高鐵特區等，故今年推案重心仍將以台鐵、高鐵及捷運沿線為主，包含鶯歌鳳鳴、桃園明日苑、淡水峰采等，並將首度跨足宜蘭礁溪，推出休閒渡假住宅，合計推案量體上看百億元。鄉林建設董事長賴正鎰說，羊年房市受房地合一稅制未明及總統、立委選舉紛擾，預估房市熱潮將集中在上半年，主要以自住型首購及換屋族群撐盤，總價一千八百萬元至三千二百萬元間的中小型住宅將成房市主力，特別是具捷運題材的捷運宅、景觀宅及銀髮養生宅備受青睞。鄉林今年的新推案將提前在上半年布局，幾乎以「合建」及「都更案」為主，而全年總推案量約有二○一億元。遠雄建設發言人蔡宗易談到，今年的總推案量約四百～六百億元，將在內湖、中和、新莊、竹北、新竹及台中等地推案，故去年底仍大舉徵才以備因應。大陸建設董事長張良吉談到，在台北市信義計畫區之B7地塊的建案已確定於第二季推出，每戶坪數約為一四○及二五○坪，全案總戶數共四十三戶，為與厚生、桓邦及桓鉅合作開發之建案，大陸建設可分得六○％之房屋面積，而此案最大特色為延聘美國白派大師理查麥爾(Richard Meier)以白色經典風格規劃設計，未來將成為信義區最顯著的城市表情。建商讓利一○～一五％興富發發言人廖昭雄副總則表示，今年將在基隆、金山、新竹、台中及高雄推案，其中，金山地區將推總價六百～八百萬元的退休宅，而因應買方市場朝向「低總價、低單價」的趨勢，也將以二～三房為主力產品。基於今年下半年有總統大選的干擾因素，不少建商為避鋒頭，大都提早到上半年推案。對此廖昭雄指出，興富發每年推案都有二、三百億元，「興富發只有請建照時間的考量，沒有選舉時間的考量。」華固建設總經理洪嘉昇則談到，因為政府核發建照的時間難掌握，目前規劃的兩個建案，包括板橋江子翠北側重劃區約五十億元案量，及台北市八德路與建國北路口約六十億元的都更案，都約在下半年的第三季或第四季推出。面對市場的低迷氛圍，洪嘉昇表示，目前建商都不會開高價，而購屋的議價空間，也大約有一○～一五％。不過，話鋒一轉，針對「房地合一」課稅爭論，他也點出建商的普遍心聲，那就是「趕快定案」，因為稅制的不確定因子，會讓房市的量萎縮得更厲害。洪嘉昇說，他對財政部長張盛和曾表示房地合一要不要推，要看民調結果的說法「極不認同」，且認為是「不負責任」的，希望政府單位用「專業判斷」，趕快拍板定案。至於今年景氣看法？他認為，今年的房市不能期待太多，平平順順就好了。八千億大量引來逃命波力麒建設發言人柯賢仁經理則指出，今年房市景氣仍面臨升息隱憂與政策面的調控，存在不確定性，但公司的推案進度不受影響，總銷九十七億元的松江Ａ案預計將於第二季推出，另天母西路都更案則將在第三季公開銷售，推案量體約六十八億元；但因地點都位在精華地段，取得土地成本較高，基本上還是推中大坪數的好宅為主。
相對市場普遍出現較為悲觀的情形，《住展雜誌》企研室經理何世昌說，去年上半年北台灣預售屋案量為四千三百億元，加上新成屋，總計六五八八億元，若以一．二倍估算，今年上半年的案量應可到八千億元。他談到，上半年之所以爆大量，主要是不少建案受去年九合一選舉而遞延至今年推案；再者，因今年七月一日起將針對容積總量管制，使得不少建商在去年搶照後，今年都面臨到不得不推案。此外，總統大選會提前在下半年發酵，所以，不少建商就會選擇避開。永慶房產集團代銷部處長何彥煒表示，目前手中有三、四個總銷售量約十五億元以內的小案子會在上半年代銷，分別是淡水舊市區、長安東路、中山北路二段及中和的推案。此外，在台北市有一個四十億案量、新北市有一個六十多億案量的預售案會在年底或明年初登場，這兩家建商之所以那麼晚推案，主要是逆向思考，認為只要撐過三個月待大選底定、不確定因素掃除後，買盤要進場就會轉為積極。信義房屋代銷部協理何胤諭則說，雖然建商及代銷商對上半年的態度轉為保守，但基本上並不悲觀，唯多採「靜觀其變」。截至今年一月初的統計，雙北市在第一季的推案量約為五八○億元。
低總價當道 小坪數建案增多何胤諭並談到，今年的買盤仍跟去年一樣，主要以剛性需求的自住買盤為主，建商規劃也以小宅、低總價為主流，像台北市中正區、中山區及內湖區，就有不少一房、二房產品；此外，除了全坤興在萬華區，以及立偕建設在信義區推出中大坪數，總銷金額各有六十億元以上，其他金額都不大。再由新北市目前已知的預售建案來看，有不少二～三房的產品，且不少建案總銷金額都在十億元以內，相較於前些年房市大多頭，動輒五、六十億或百億建案的景況，個案金額明顯「秀氣」得多。不過，因北台灣爆大量，有自住需求的民眾要如何挑選產品？此外，目前的議價空間又有多少呢？何世昌表示，根據《住展雜誌》人員訪價的情況，發現建商價格鬆動的幅度並不大，僅有部分建商願意降底價五％；除非位在郊區，且沒有捷運可及之處，才有人願意降一○％。究其原因，主要在於土地取得成本較高，且建築人工成本貴，另外，也是過去幾年建商有賺到錢，還沒有資金壓力。購屋自住要搶先機至於購屋建議，中信房屋副總經理劉天仁認為，有交通動線題材，如機場捷運線或三環三線路線的捷運站周邊建案，都是消費者可以利用假日進行「購屋半日遊」的區域；另想趁供給量大，相對議價空間較大的時機買房的話，則建議每個購屋者心中要有「購屋最佳區域」的腹案，平日就可以多看，一旦進入交屋潮，不少投資客急於拋出時，就能有較好的議價籌碼。何世昌也建議，想購屋自住者，在鎖定購屋區域後，可以挑建商公開建案時及早搶入，主要是代銷業者也想要有個「好彩頭」，希望「開市」成交，此外，這時也有所謂的「廣告戶」好搶。
