去年國外來台旅客突破九百萬人次，今年台灣在有望成為千萬觀光大國的商機下，引爆五星級飯店興建潮，另舊商辦也拉皮為新商旅，為房市注入了新生命。國賓大飯店旗下副品牌「amba意舍」，繼二○一二年在西門町設立首家旅店後，緊接著在今(二○一五)年第二季即將開張第二家─「台北中山意舍酒店」，位址在中山北路一段，為舊商辦大樓重新拉皮改裝而成，其看中的就是觀光人潮大軍壓境所帶來的龐大商機。像國賓大飯店如此積極拓點的還有華泰王子大飯店、晶華酒店，另國泰集團在跨足飯店業後，也相繼開出「COZZI和逸」及「台北幕軒」兩個品牌飯店。除五星級飯店外，更有不少中小型的新商務旅店如雨後春筍般林立，當中有些是新蓋的小型商旅，但更多的是以舊商辦拉皮變身成為商務旅館，全是為了爭食觀光大餅。
台灣邁向千萬觀光大國台灣的觀光大餅有多大呢？根據交通部觀光局統計，去年一至十一月來台旅客累計共八九五萬七七九七人次，與前年同期相比，成長二四．二一％，其中「觀光」目的旅客為六四六萬五五九八人次，成長三二．二五％，占比高達七二．一八％。而主要客源市場、人次及與前年同期比較之成長率分別為：日本一四八萬三六七一人次(一六．○四％)、港澳一二四萬七四六人次(一六．九四％)、韓國四十七萬七四二九人次(五五．五％)、中國大陸三六四萬二一一人次(三八．二％)、美國四十一萬三三六一人次(一一．三八％)、新加坡三十一萬五六八三人次(三．六三％)、馬來西亞三十八萬三五七人次(一一．四四％)、歐洲二十四萬四六三三人次(一九．六八％)及紐澳七萬九六○三人次(二二．二％)；其中，「觀光」目的以韓國成長七○．三四％最高，其次為中國大陸的四九．三六％，至於歐洲則成長二三．五二％。國際旅客來台人數，已經連續四年以百萬人數成長，而在觀光局持續推動「觀光倍增」計畫下，預期今年的觀光人數可望突破千萬大關。另根據觀光局的統計數據，從近十年觀光外匯收入、國人國內旅遊收入及觀光總收入來看(圖一)，觀光外匯自二○○八年超越國人國內旅遊的花費後，一路攀升，到去年十一月底止，年貢獻高達三六六八億元。觀光大餅令人垂涎三尺至於觀光外匯收入、國人國內旅遊收入及觀光總收入，去年一至十一月共有六三八九億元，也就是說，不管是大賺外國旅客的外匯或是國人國民旅遊的「觀光財」，這塊大餅確實令人垂涎三尺，也難怪有這麼多業者競相投入飯店拓張市場。「瑞普萊坊」估價服務部副所長吳紘緒談到，每增加一百萬觀光旅客，約可創造九千至一萬一千間旅客房間，至少創造一八○～二三○億元的零售消費商機；至於自由行開放，則更將帶動休閒度假物業需求及零售、購物產業需求。另根據觀光局估計，到二○一七年底，將有四十七家觀光飯店興建完成，總計投資金額近千億元，釋出房間數達一萬二千間左右。戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍指出，從近幾年的舊商辦交易可以發現，不少舊商辦經外觀「拉皮」後，變身為新型態的商旅，小而美的平價旅館正快速複製並搶占市場。薛惠珍說，過去三、四年間，台北市與新北市總計約有一百四十億元的旅館交易量，在九宗交易個案中，售出約一○二○個房間數，其中低於一百房的平價旅館，約有六一．二二億元的交易量，主要集中在中正區及中山區(附表)。
觀光商機讓地產商也凍未條此類型標的買家多數是建設公司或投資公司，一方面著眼於營運獲利，另一方面可以出租經營，收取租金並期待未來都市更新的不動產增值效益。據估計，目前市場待售的平價旅館銷售金額約有五八．七五億元。薛惠珍指出，目前投資人對於平價旅館投資回報率約以二．五～三％為其投資評估的門檻，而探詢對象除了前述買家外，也出現陸資旅館經營者，承租或購置均可。此外，上市建設公司也積極加入旅館經營的行列，以國泰建設為首的國泰商旅精品旅館，即承租國泰人壽舊有的辦公大樓並整建改裝，以雙品牌和逸及慕軒跨入旅館營運。薛惠珍說，不論是精品旅館或是平價旅館，其切入市場的模式多數是以舊大樓為主，有些是原有旅館轉手，有些是辦公大樓以拉皮整建方式重新打造，以利快速開業、營運，搶食市場大餅。若從去年土地交易前十大交易金額來看，總計金額約四三四．一五億元，約占整體交易量四七．九二％，其中僅有一宗超過百億的成交個案，即寶豐隆地產購入國泰人壽位於敦化南路的敦南金融大樓辦公室。而位於慶城街福華二館旅館及新門町阿曼TiT商場的交易，則是拜觀光市場持續蓬勃發展之賜，深獲投資人青睞。交通動線助漲平價商旅三大熱區薛惠珍表示，此股旅館投資風氣，來年可望因為觀光熱潮延續，仍是投資搶手標的，尤其是單一產權或部分產權集中的中古大樓，以變更用途重新整建裝修，或是直接收購既有旅館，以便在最短的時間進入市場。這類型旅館以小型平價旅館為主流，金額約在十億元上下。根據了解，平價旅館大致以西門町商圈、台北站前商圈、林森北路條通商圈為主要散落點，其特色主要是「交通」動線。像《理財周刊》之前訪問過西門町商圈一位來自中壢的商旅投資業者許老闆，在西門町就已設立三個據點，他說，從捷運西門站六號出口密密麻麻的人潮，果真應驗了「人潮就是錢潮」的這句話。外國背包客拉著行李箱走在街上的景象，已愈來愈普遍，三五成群的觀光人潮，正一波波地湧向台灣。能夠吸引這些背包客的商旅，最重要是交通要方便，其次是新穎、有設計感，空間不用太大，因為遊客主要是來玩，旅店只是可以睡覺就好。舊商辦拉皮、大變身商旅業者評估，這一波自由行的商機還有一大段發展空間，除了陸客，以及來自香港、東南亞國家的旅客外，近兩年因韓國綜藝節目《花漾爺爺》遊台灣所帶動的韓國觀光客潮，也是不容小覷。國賓大飯店公關鄭宇倫談到，「台北中山意舍酒店」選在離國賓飯店不遠的中山北路一段，主要是距捷運中山站近，離台北車站僅一站之距，而舊商辦大樓拉皮改裝，為求吸客，特別在酒店南側以一幅三○×一五公尺的普普藝術外牆，將台灣著名的珍珠奶茶、中山北路藝文地標光點台北，及amba中山的各項創意趣味等以圖像呈現，充分展現amba的品牌精神及台灣在地特色。這間嶄新且富設計感的個性酒店，將以喜愛藝文設計品味的年輕族群為主要客層，全館配備免費高速光纖無限上網，網路傳輸速率達二百Mbps，共規劃九十間舒適客房、一間當代料理餐廳及音樂甜點吧，各樓層皆備有交誼空間，以及各式展現台灣在地特色的趣味裝置。鄭宇倫透露，雖然大台北地區飯店及商旅的住房率都高達八、九成，但旅客喜新的特性，使業者得在設計上增添巧思，才能較同行突出。不僅國內瘋飯店熱，就連歐美及中國大陸的投資業者也對台灣市場躍躍欲試。仲量聯行副總經理林大喬表示，在與國外客戶進行接觸時，有不少飯店業者對台灣表達購進飯店的興趣，但苦無下手機會。據指出，這些買家的買進標的，並不限於在大台北地區，一些觀光休閒地區的飯店也在他們評估的範圍。由於台灣正值外國觀光客大軍壓境的熱況，一些飯店業者都不輕易轉讓，而一些地產開發商，因房市景氣反轉而下，土地開發不再只是拿來蓋房子，一些不錯的地段，跟飯店業者合開飯店的大有人在，而這些投資者也不想賣。
林大喬指出，自從兩岸於二○一○年簽定ＥＣＦＡ，開放陸客來台觀光後，陸客人數一直往上飆升(圖二)，以去年一至十一月的統計，陸客來台人數已超過三百六十四萬人次，未來還會更多，因此可以預見將來飯店數量也會愈來愈多。觀光大吸睛 國外業者只能乾瞪眼世邦魏理仕零售部董事盧曉虹也表示，據交通部統計，去年十二月初外籍旅客人數已達九百萬人次，今年更有望邁入千萬旅客觀光大國，而在廉價航空開通、陸客法令鬆綁，以及國際旅客大幅成長下，將有效刺激國內旅館興建需求，在旅客倍增支撐下，未來一年全台平均旅館房價有一○％的成長空間。世邦魏理仕預測，二○一八年台北市觀光旅館供需將面臨黃金交叉，住房率將從現階段的七成五突破到九成，而未來一年內，旅館收益率將持續上揚；惟因台北市可開發基地量少，不論國際或本土品牌想投資卻苦無投資標的。三方人馬大搶觀光財交通部觀光局持續推動「觀光倍增」計畫，使台灣正朝千萬觀光大國邁進。由於產生的觀光大餅誘人，吸引三方人馬爭食，大搶「觀光財」。第一方人馬是飯店業，除國賓大飯店另成立「amba意舍」新品牌外，晶華酒店旗下也有「晶英酒店」及「捷絲旅」兩個副品牌；雲朗觀光集團有君品、雲品、翰品、兆品及中信等五大品牌；老爺大飯店除台東知本、宜蘭礁溪及台北老爺外，其與台南夢時代合作的台南老爺酒店，也將跟隨著台南夢時代於2月中旬對外正式開幕；華泰王子大飯店除了QUOTE闊飯店及墾丁華泰瑞苑外，其在台北市大安路新蓋的大安館，也預計今年5月對外試營運。第二方人馬則是建商跨足飯店，像力麒建設旗下有「力麗哲園」，目前在台灣已營運的飯店數已有7家，另還有宜蘭五星級飯店興建中，以及在金門及台東購地規劃飯店。台開董事長邱復生表示，因看好台灣觀光產業，已與喜達屋集團簽約，未來在新竹艾美、金門喜來登與雅樂軒，加上花蓮的2家度假飯店，總計約2,000間客房。另麗寶建設也投資福容大飯店，全台有14家，亞昕建設要在林口設飯店，也由老爺酒店雀屏中選。皇鼎建設轉投資的富信大飯店，目前全台共有6個據點；深耕大直的良茂建設也與美福企業合資，在大直興建美福飯店。高雄地區最大建商京城建設，除高雄火車站旁早有一間京城飯店外，其在墾丁車城鄉海生館旁，也有興建110多間客房的渡假飯店案，另在北高雄的農16特區標購一處地上權，規劃興建商務旅館，已於2013年4月動工興建。第三方人馬是其他業者，像專業焊錫製品供應商的昇貿科技，除有桃禧飯店外，傳出斥資新台幣15億元在八里左岸興建「桃禧左岸」；海灣科技以18.8億元買下深坑假日飯店；誠品在松山菸廠有松菸文創園區店，以及台灣人壽以46億元買下華國大飯店。
