政府打房，許多投資客沒獲利空間，轉而搶進東台灣炒作農地，使其近幾年的價格都有翻倍的漲幅。這種亂象，引發外界一陣撻伐，也讓政府打算祭出緊箍咒。政府打房，針對一般房子祭出「奢侈稅」的箝制措施，農業用地及農舍?不在適用範圍，加上二○○○年一月修正公布的《農業發展條例》，將原本只限農民身分才能購買農地的規定放寬至自然人即可，更帶動台灣東部宜蘭、花蓮及台東等地區農業用地價格暴漲，出現翻倍的一波補漲行情；然而，農業用地炒作太兇，也引發一波檢討聲浪。全國不動產企研室主任張\u701e勻指出，去年在房地合一政策未明，以及央行擴大選擇性信用貸款管制區之衝擊下，房市交易清淡，全台建物買賣移轉量為三十二萬五九八棟，創下ＳＡＲＳ以來新低量。只是，台灣因游資仍多、利率偏低，資金在撤出雙北市和桃園市後，遂轉往東台灣搶地！東台灣農地移轉量 年成長逾三成根據內政部統計，去年全台土地買賣移轉量總計六十四萬八九七七筆，總面積為一億一八三六萬坪，其中東台灣的宜蘭縣與花蓮縣異軍突起，移轉量分別較二○一三年增加三七％及三九％(附表)。此外，宜蘭縣去年土地買賣移轉量為三七二萬餘坪，年增率達三七％，且自二○一一年以來，土地買賣移轉量已連續四年呈現正成長，尤其農地交易狀況更是熱絡。觀察實價登錄資料則可發現，宜蘭縣去年土地交易量前三名的礁溪鄉、三星鄉和冬山鄉，農地交易件數占土地交易件數更達六五％～八○％。農用土地大幅減少，引起不少農業保護團體的重視。立委陳節如即於四月份召開「農地應該農用，農舍更應該農用」公聽會，希望幫政府抓藥方。學者批農舍商品化嚴重
與會的德霖技術學院不動產經營系兼任副教授林根旺，就農委會提供的資料指出，二○○八年～二○一三年之農舍興建起造人建照資料，在全國共有一萬六三三八筆農舍，約成長一九四％。另外，宜蘭縣二○○○年～二○一五年三月的興建農舍數量，計有七五五一件，農舍買賣移轉登記共四九九九件，興建完成的農舍有六四％移轉給他人；其中單就二○○九年～二○一四年新建農舍件數為三四○九件，最近三年內移轉案件計二○九四件，移轉比率六二％。無論從長期或近期來看，移轉比例均非常高，顯見農舍商品化情形嚴重。農舍問題根源在於《農發條例》第十八條規定語焉不詳，導致新農與老農一國兩制，農民資格漫無限制，亟待修法。林根旺建議應全盤檢討農地蓋農舍的政策，農民資格應嚴格限制，而農舍既然是農民在無農舍的前提下准予興建，理論上其在從事農業生產期間，就應負有維持農舍之義務(除非有不得已之事由)，且原則上不得再移轉農舍，因此農舍禁止移轉之期限應予延長，以杜絕炒作空間。台灣農村陣線也談到，《農業發展條例》鬆綁炒作、豪宅濫建已成農地悲歌，而農舍亂象也意味政府失能、修法嚴管刻不容緩。由於《農業用地興建農舍辦法》係屬中央法規之行政命令，中央主管機關本有職權立即修訂，應即依母法「農用」之原則，明訂得興建農舍之「農民」條件，以實際從事農務之身分做為起造及承受移轉之判準，並從嚴訂定興建農舍之「應遵守事項」，杜絕非農民起造非農用農舍，導致優良農地不斷流失之亂象。此外，針對農委會主委陳保基，於四月九日曾提及該會花了一年半的時間調查分析，二○○八年～二○一三年共起了一萬六三三八筆農舍，其中實際從農、具有農保身分的僅五八四八筆，占三五．八％，顯示六成以上農舍起造者並不具備該有資格，顯示其存在「非常嚴重的漏洞」。而對於在六月將修正《農舍興建管理辦法》限制等作為，公聽會認為，農委會雖後知後覺，但為時不晚，希望應該硬起來積極捍衛台灣農地農用、農舍農用。三大因素造就東台灣交易熱況21世紀不動產董事長王福漲表示，這一波東台灣農用土地被炒作的原因有三點，一是政府打房，造成資金撤出雙北市後，轉往東部搶地、圈地。二是交通的改善。以宜蘭地區來說，如雪山隧道開通後，大幅拉近了台北到宜蘭的距離，不塞車的時段，只要五十分鐘就可抵達。另就花蓮來說，雪隧也讓台北客開車到花蓮的距離縮短；再者，搭乘「普悠瑪號」到花蓮也只要兩小時。至於台東地區，原本自強號要五個小時，一般普通車要六、七個小時，但自「普悠瑪號」延駛至台東後，則一舉縮短至三．五個小時。第三，則是觀光題材，讓好山好水的東台灣，受到國內外旅客的喜愛。像宜蘭礁溪的溫泉與美食、花蓮的太魯閣國家公園，而台東除了也有溫泉與知名的釋迦外，熱氣球嘉年華更是舉外知名。宜花東三地的一些房仲業者也談到，最初，也許只是觀光人潮，讓西部民眾欣賞到東台灣美麗的風光水色，但也就在那一眼的感動中，不少人興起到此退休養老的意念，加上東台灣的房價遠比西部來得平實，也打動這些人前進東台灣置產。王福漲表示，雙北房價過高，一般有自住需求的購屋者無法承擔，紛紛選擇桃園或是東台灣宜蘭、花蓮等交通便利，與雙北形成一日生活圈等城市。截至去年十一月為止，宜蘭縣從外縣市遷入的人口共有八一三二人，雙北群眾就占了約六成，其中以新北市最多，有將近三千人。王福漲指出，交通便利、環境優渥且生活機能逐漸增強，加上房價總價低，東台灣逐漸變成多數群眾嚮往的退休養老聖地，然而新移民湧入必然也拉抬東台灣的房價。以宜蘭礁溪重劃區為例，去年一坪約四十五萬～五十萬元，今年一坪最高六十萬元，漲幅二～三成；政府近期為抑制飆漲的房價也採取了相關措施，其中宜蘭的方屋標準單價與雙北市、高雄市一同調漲，宜蘭縣約增幅三五％。農地價格飆漲並呈溢散現象花蓮地區部分，全國不動產花蓮金仲加盟店總經理鄭皓文表示，隨著普悠瑪號通車，花蓮已被納入一日生活圈，二○一九年更有蘇花公路改善工程完工，交通利多將吸引自住置產族群購地，民宿、大型飯店也將遍地開花，未來土地將越來越搶手。全國不動產花蓮金仲加盟店副總經理林偉倫也談到，西部游資往花東移動，使得花蓮市中心房價高漲，並溢散至外圍的吉安、光復、鳳林及玉里等鄉鎮，其中，以吉安鄉漲最多，一坪農地從二○一○年約二萬元，漲至現今的四萬～五萬元，以農地最小○．二五公頃來算，購地成本就要三○六一萬元以上。不過，吉安鄉南邊的壽豐鄉，目前每坪約一．二萬～一．五萬元，購地成本約九一○萬～一一三五萬元之間，至於光復、鳳林和玉里等鄉鎮，農地價格更低，購地總價則只要三、四百萬元，即可移民當「農夫」。全國不動產台東更生加盟店店東丁明輝則說，台東農田主要以台九縱貫線與沿海台十一線為主，較火熱的區域以池上、關山、鹿野較為搶手。鹿野指標區的農地，目前市價約每坪一．三萬～一．五萬元，一些次要區域的農地，一坪約六千至八千元。若依據《農業發展條例》第十八條和《農業用地興建農舍辦法》規定，最小土地面積須達○．二五公頃(約七五六．二五坪)來說，要在台東縣較熱鬧的地區當個「退休農民」，光是購地預算至少要九八三～一一三四萬元，但在六、七年前，這裡每坪土地約只要四千五百元至五千元之間，也就是說，七年來的漲幅已高達一八九％～二○○％。東台灣農地價格 遠較西部低廉丁明輝表示，有農地需求者約可分為投資客與有退休規劃者兩種，台東農地價格雖較之前漲了不少，但只能說，台東只是在補漲而已。以一分地(零點一公頃)約一八○萬元，二．五分地約四五○萬元，若再加上未來蓋農舍的費用，約只要一千萬元就可以搞定，此相較於大台北地區房價動輒千萬元起跳來說，台東的農地農舍還是很平易近人。他進一步指出，台東土地價格上漲，一方面是土地行情被一手買過一手而堆疊上去，且有實價登錄的資料可查詢。他也談到，台東土地價格能上揚有幾個關鍵，一是交通的方便性，自去年六月台鐵普悠瑪通車後，台北到台東一下子縮短至三．五小時，帶動了北部地區人民到台東休假的風潮；此外，台鐵電氣化正在打通台東至屏東的軌道，目前粗估二○二○年即可完成，再加上南迴公路的拓寬延伸等，無不有助於台東對外的交通聯繫。另一方面，觀光人潮讓外地人了解台東的好山好水，且在縣政府大力推動觀光活動下，據縣政府在去年四月所發行的刊物統計，台東各主要景觀的遊客人數，在二○一三年共有六百萬人次，創歷年新高。台東民宿、旅館大幅成長，二○一三年旅館平均住宿率居全國第三，至二○一四年三月底完成登記旅館共九十二家，房間數為四九五五間；而四月新設立民宿共計七○九間，較二○○九年開始統計數字以來，成長了二．一四倍。不過，丁明輝也表示，目前農地買賣力道，受到農地政策可能會再修改之影響，呈現停滯態勢，成交量萎縮，但只要政策面明朗化，就一些想移居台東的退休族來說，仍有農地的購買需求。政府兩道緊箍咒「補破網」據了解，目前對農地炒作產生抑制效果的有兩道緊箍咒，第一道是宜蘭縣政府自今年二月二十日起，宣布暫停核發農民資格兩個月，對農民資格更嚴格審查，並於四月通過宜蘭縣「興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」，政府從嚴審查農舍興建資格。未來興建農舍申請人，不僅要出具農保資格，或簽署實際務農切結書、提供農產銷售等證明，農舍也不能蓋在田中央，還規定了圍牆高度。第二道則是農委會將與內政部研議，預計在今年六月進行《農業發展條例》及「農舍興建管理辦法」修改，農舍起造人的資格將更嚴格設限，必須是農保或健保第三類受保人才能興建，且農舍只能占農地的十分之一。對此，宜花東房仲業者指出，自從農政單位打算修法，且宜蘭縣暫緩核發農民證明與嚴審農舍興建以來，農地的成交量就出現萎縮，影響約有二成，但價格並沒有下降，它就像「奢侈稅」實施初期，量被凍在那，而賣出的人並不想低價賣，價格遂僵持在一穩定水準。不過，一旦政策確定後，只要有人想要移民東台灣，有需求就有供給，屆時究竟會演變到何種情況，現時的確難以推斷。農地交易稅負報給你知東台灣宜花東等處的農業用地價格，近幾年呈現倍數飆漲的熱況，除了因為西部投資客搶進的助漲，另一個主要因素是農地的買賣，稅負相當低，且甚至是零稅負。就一般房子的交易來說，賣方要負擔土地增值稅，買方要課契稅，且賣方若是賣出持有未滿2年的房子，要另被課徵「奢侈稅」；如果房子沒賣出去，屋主要負的持有稅，則有每年5月開徵的房屋稅，以及11月開徵的地價稅。●得申請不課土增稅但就農業用地來說，依據《土地稅法》第39-2條第1項規定「作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」第2項規定「前項不課徵土地增值稅之土地，承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。」也就是說，農地持有人在出售農地時，得申請「不課徵」土增稅，但並不代表農地移轉是「免」土增稅，政府只是允許農地持有人將要課徵的土增稅「延後」課徵罷了。因此，想要買賣農地獲利的人，就得注意到該「成本」。舉例來說，農地持有人賣出農地，從最初持有到賣出時間點，應課的土增稅約有100萬元，但因其申請「不課徵」，則承受人從買進點至賣出點，要課的土增稅是50萬元的話，則連同前面不課徵的100萬元，就要一併繳納，因此土增稅就要150萬元，換言之，其未來賣出的價格，勢必要獲利超過150萬元以上，才真正有賺頭。所以買賣農地前，最好跟持有人言明，要有土增稅的「完稅證明」。不過，因為農地持有人大都不想付這筆錢，導致承受人在「承受」後，把成本加到賣價上，這也是買賣價格一再墊高的原因之一。此外，依據《土地稅法》第22條規定：「非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。但都市土地合於左列規定者，亦同：一、依都市計畫編為農業區及保護區，限作農業用地使用者。 二、公共設施尚未完竣前，仍作農業用地使用者。三、依法限制建築，仍作農業用地使用者。 四、依法不能建築，仍作農業用地使用者。五、依都市計畫編為公共設施保留地，仍作農業用地使用者。前項第二款及第三款，以自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地為限。」換句話說，農業用地的田賦，目前是「停徵」，但一旦違規提供非農業使用部分，稅捐單位則認為，已無課徵田賦之適用，應自實際變更使用之次年起改課地價稅。●農地有條件不課奢侈稅此外，持有農地不到2年即行移轉，會不會被課徵奢侈稅呢？政府稅捐單位在解答民眾疑義時曾表示，所謂核准不課徵土地增值稅的土地，係指農業土地作農業使用，且經農業主管機關核發「農業用地作農業使用證明書」，地方稅稽徵機關據以核准並發給「土地增值稅不課徵證明書」。國稅局在針對該類移轉土地查核「奢侈稅」時，當事人可持該證明，申請免除課徵。至於違反農地農用之農地，因為無法申請不課徵土地增值稅，因此就屬於奢侈稅課徵範圍內，此外，如果不是繼承或受遺贈取得者，於2年內銷售，若沒有其他免徵條件，則有可能會被課徵到「奢侈稅」。
