房地合一稅拍板定案，35~45%的高稅率逼退外資棄守台灣，若再加上壽險資金及個人資金流向海外置產，商用不動產已落至「爹不疼、娘不愛」的窘境。房地合一稅拍板定案後，相關後遺症的討論紛紛出籠，其中因三五～四五％高稅率，迫使外資棄守台灣，轉進亞洲其他國家，而台灣打房也讓國內資金大幅流向海外，使得商辦市場「爹不疼、娘不愛」，成交量持續下滑。政策逼退 外資棄守戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍指出，由於壽險投資房地產資金外流及房地合一稅制改革等因素，今(二○一五)年第二季房地產交易量大幅下滑，買賣成交量(不含土地)僅新台幣八十六．二三億元，較上季和去年同期分別銳減六三．三％、一六．九％。買氣雖然一路下挫，但因市場尚未出現倒貨現象，且賣方融資成本仍處於低檔，價格未見明顯鬆動，只是買方對價格下調有更大的期待，致買賣雙方對價格無交集，終令交易量持續萎縮。薛惠珍指出，房地合一稅於六月拍板確定，對於本地企業是以稅率一七％併入營利事業所得稅結算申報，影響較為有限，但外商投資法人受衝擊頗大，以台灣分公司的持有方式，其不動產交易利得稅率將大幅增加為三五～四五不等，大幅壓縮資本利得空間，儼然對外資投資台灣房地產築起一道高牆。薛惠珍說，雖然房地合一稅採日出條款，要明年一月一日才啟動，因此，想要適用舊制的外資買家，仍有未來半年的進場時機，但為因應明年新制上路，據了解，外商私募基金正在研擬交易架構的調整，例如境外交易或成立子公司，期能調整出符合投資效益的架構。外資企業談到，若在台灣投資的交易成本的稅費增加，侵蝕到投資獲利，則不排除棄守台灣，轉移陣地至其他亞洲國家投資不動產。土地買盤轉往台北市以外薛惠珍表示，房地合一稅目前影響投資市場的主因，仍在於投資人認為市場價格已來到高點，買賣雙方的價格認知普遍存在差距，預期下半年投資交易量仍處於低水位。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，今年第二季前十大土地交易中，僅有一宗位於台北市，即元利建設以自然人名義，標得位於東方工商南側約三六七坪之軍方土地，其餘九大土地交易皆不在雙北市，其中桃園市與台中市等二都即占了六宗。從土地投資區域的轉向，不難看出定調「自用住宅免稅額四百萬元」的房地合一稅，除了將導引產品規劃朝向中小坪數外，也將開發商推向一、兩千萬元總價帶為主的桃園、新竹和台中等地區。防陸資炒樓 持有戶數設上限仲量聯行董事總經理趙正義也談到，政府對於陸資來台投資房地產的態度是愛恨交織，一方面希望開放他們來投資，但又怕他們來台炒樓。因此，政府宣布自七月一日起，規定陸客買單一社區以一○％為上限，據了解，有意來台的陸資或個人都對此表示失望。趙正義說，二○○八年金融海嘯前，外資對台灣商用不動產的投資金額都有五、六百億元，但隨著資金投資報酬率從一○％以上，一路下降至六～八％，到目前約三～五％，使得外資來台投資金額年年下降。如今，政府推動房地合一稅，對於外資企業採取四五％的高稅率，勢必使投報率再往下降，在「無利可圖」下，只有迫使外資企業棄守台灣。他擔心，長期下去，台灣的未來處境將更糟，因為不只是外資「錢不進來」，台灣資金外流的情況也會更嚴重。仲量聯行估計，去年全年境外投資總額為新台幣三三○億元，但今年截至六月初，境外投資額已達新台幣四三六億元，其中，壽險公司對外投資的腳步愈來愈積極，錢的流出更快速。國內游資充沛 買家不出手國內前十大壽險業者至今年第二季，尚可用於投資不動產的餘額達新台幣三．六兆元，較去年同期成長一六．四％，顯見國內游資仍為充沛，惟因政府針對壽險業投資國內商用不動產的限制，以及主要都會區偏高的資產價格，使投資方在考量最低投報率後，多數仍維持觀望的態度。高力國際也提到，不動產市場基本面受政策的衝擊，尤其是稅制和融資管控，使本季交易量低迷，投資人普遍對後市抱持觀望態度，除非價格修正給予足夠的進場誘因，預期觀望氛圍將會持續。反觀，有意出售之賣家應把握時機，以免價格面臨更大幅度的修正。 趙正義另談到，財政部在七月三日召開一千五百億元的招商投資說明會，釋出民間參與公共建設投資商機案源，包括促參(ＢＯＴ等方式)、招標設定地上權、都市更新及商港區投資開發等不同類型七十三件，另台北市政府於十日也召開六大開發案的招商說明會。就其與外資和壽險業的接觸來看，他們都反映，在台投資，若是政策不友善或不利投資，就寧願持觀望態度。換言之，政府如何引導民間豐沛的資金促進經濟發展，將是台灣當前發展的重要課題。右打財團、左手招商 投資者怕怕趙正義坦言，台北市長柯文哲一上任就猛打包括遠雄大巨蛋、鴻海三創生活園區、日勝生美河市等「五大弊案」，只是這些大打財團的動作，卻在半年內變成「五大爭議案」，讓部分外資或財團對於台北市政府的投標案，採取「敬謝不敏」的態度。一些保險業者私下也說，看到柯市府對遠雄一連串窮追猛打的動作，讓他們擔憂若參與柯市府的投標案，不照著柯市府的ＳＯＰ流程走，只能承諾「YES」而不能回答「NO」，這是很恐怖的，完全沒有「平等互惠」，那何必把大把金錢投資在不確定的案子上呢？此外，看柯市府如此對待郝市府時代各項投標案，他們也害怕，每件投資案並不是兩三年就可以完成，萬一柯市長任期結束、未來連任不成功時，其任內的發包案都被下一任者拿來「秋後算帳」，其實對投資商是很不利的，畢竟，每家公司的商譽經營不易，不會想被扣上任何帽子，至於市府於十日舉辦市議會舊址、台大紹興南街和北區轉運站等六大公有土地開發案，預估投資金額將突破三百億元的招商會，副市長林欽榮表示，不排除邀請遠雄集團董事長趙藤雄參與座談。不過，才被扣上「貪婪財團」的遠雄，自然沒給好臉色，並冷回應地表示，不會再碰公家工程。由此可見，政府的施政一舉一動，都牽動著外界如何看待台灣這塊投資環境，當環境不利投資時，台灣即使不鎖國，結果同鎖國沒什麼兩樣，其實是不利台灣的經濟發展。商辦傳統旺季 市場春燕不來第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，雖然房地合一拍板定案，而且開始進入傳統商用不動產交易旺季，但市場春燕似乎尚未到來。根據第一太平戴維斯的統計，今年第二季大型商用不動產交易(總價三億元以上之交易，不含土地)為九十一億元，較前一季減少二四％，年減率更達六九％，合計上半年成交金額為二一二億元。高銘頂指出，目前交易量稀少主要是源於買盤的萎縮，收益型不動產的兩大傳統買盤消失；其中，壽險業受到投報率二．八七五％的限制，轉進開發型不動產或海外獵樓，單單第二季壽險業在倫敦購買兩棟商用大樓的總投資金額，即達四二四億元，打敗上半年全台大型商用不動產交易量能。此外，今年六月金管會更進一步調降壽險海外置產的ＲＢＣ風險係數，有助於推升海外投資動能，預期下半年壽險海外布局規模持續放大，且不侷限在倫敦，將擴大為符合金管會投資門檻且穩定成熟的市場。至於外資買盤則淡出台灣市場。雖然近年陸續有交易傳出，但規模不如以往，況且新上路的房地合一稅，外資投資人的財產交易所得稅由一七％，大幅增加至三五～四五％，遠高於英國、日本、澳洲和香港等國家，使投報率原本就不吸引國際投資人的台灣商用不動產更被「邊緣化」。新大樓帶動 月平均租金創新高在這樣的情況下，針對第二季商辦市場的租金行情表現，仲量聯行協理劉建宇表示，台北市平均月租金每坪達二五八八元，為十三年來新高。台北市Ａ級辦公大樓在第二季的淨去化量達九四九八坪，主要商業區多為中小型坪數空間，另本季有國內航空公司和金融保險業租用大型辦公空間，且大直、南港、松山等區新供給皆接近滿租，租賃需求持穩。換句話說，Ａ級商辦租金行情，在預期景氣持續回穩、需求持穩帶動租金穩定成長，今年漲幅預估約二～三％，整體Ａ辦租金已超越二○○八年的水準 。由於內湖、南港等市郊區域接近滿租，信義區和新北市的商辦大樓將成為租戶評估的區域，但信義計畫區新大樓的新供給陸續落成，老舊大樓恐怕面臨招租壓力。據了解，目前由仲量聯行擔任招商總顧問的「台北南山廣場」，外界即傳言，未來每坪的租金將上看五千元。「台北南山廣場」位於信義計畫區最精華的松壽路、松廉路和松仁路間，鄰近捷運台北一○一、世貿站與象山站，預計二○一七年中，租戶正式進駐，建築規劃包含三萬坪辦公室塔樓、一萬四千坪商場，以及四七○坪多功能藝文空間，室內無柱結構設計和全台灣首創室內淨高超過三米以上規格，讓整體辦公空間視野更加寬廣。該案完工後將成為台北市第二高的商辦大樓，目前已有多家國內外重量級知名企業洽談進駐的可能性，希望能入主信義計畫區新地標。信義全球資產總經理柯宏安分析，房地合一法案在六月份確立，消彌了市場部分的觀望氣氛，雖然整體市場交易量還未出現太大變化，不過從交易價格看來，整體商辦市場並未看見大幅降價求售的情形，主因還是商用市場的交易對象多為企業法人，決策仍以自用需求考量，加上房地合一的日出條款訂於明年，因此既有的屋主較無急於脫手的壓力，預估未來房市可能偏向軟著陸。車站經濟夯 潤泰兩車站招商易第二季在部分新增供給大樓還未正式投入市場前，空置率延續第一季的下降，小幅收斂至七．五七％，除了南京四五段和復興南京商圈小幅回升之外，其餘商圈空置率都是向下修正，顯示公司行號拓點與擴編的需求力道仍在。從不同等級的商辦來看，A+級辦公空置率下降至一四．八六％、Ａ級辦公室空置率下降至三．四四％、Ｂ級辦公空置略升至四．五三％。承租戶偏好Ａ級以上辦公室，新增租賃需求有往等級較高大樓移動的趨勢。新增供給方面，除了合庫金控大樓、國泰置地廣場近期將完工釋出外，位於非主要辦公商圈的潤泰松山車站與南港車站ＢＯＴ案，也釋出近四萬坪的辦公樓地板面積，不過預租情況踴躍，目前空置面積所剩不多，顯見租戶對車站共構辦公大樓興趣高。租金方面，依據信義全球資產最新統計，第二季辦公平均租金二○八四元，連續五季呈現增長，但增長幅度已經縮小，其中A+級辦公大樓租金來到二九二六元、Ａ級大樓上漲至一八六一元、Ｂ級大樓則維持一四六○元，租金上漲動能靠Ａ級以上的辦公大樓拉動(見附表)。從不同商圈來看，同樣是租金較高的信義世貿商圈、敦南商圈租金仍有小幅上昇，分別來到每坪二八三八元及二○七四元，租金表現呈現強者恆強的現象。
