新北市新莊區張先生問：政府為了打擊投資客囤房，針對擁有第三屋以上的多屋族，提高房屋稅至3.6%；但很多財團另外還擁有不少土地，聽說政府也有「空地稅」的法寶，卻不見政府有動作，簡直是「只敢打蒼蠅，不敢打老虎」。答：中央及部分地方政府同步調高房屋稅的稅基和稅率，的確讓不少房屋所有人在今(2015)年5月繳房屋稅時，多繳了不少稅，導致民眾怨聲載道，進而對「空地稅」備而不用而多所訾議。何謂「空地稅」？《土地法》及《平均地權條例》的規定有所不同。就《土地法》規定：一、定義：《土地法》第87條：「凡編為建築用地，未依法使用者，為空地。土地建築改良物價值不及所占地基申報地價百分之二十者，視為空地。」二、政府對私有空地之制裁：1.《土地法》第89條：「直轄巿或縣(巿)地政機關對於管轄區內之私有空地及荒地，得劃定區域，規定期限，強制依法使用。」2.空地稅之徵收：《土地法》第173條規定「私有空地，經限期強制使用，而逾期未使用者，應於依法使用前加徵空地稅。前項空地稅，不得少於應繳地價稅之3倍，不得超過應繳地價稅之10倍。」至於《平均地權條例》方面，則有以下規定：一、定義：《平均地權條例》第3條：「指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水系統，而仍未依法建築使用。雖建築使用，而其建築改良物價值不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣(市)政府認定應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。」二、政府對私有空地之制裁：1.《平均地權條例》第26條：「直轄市或縣(市)政府對於私有空地，得視建設發展情形，分別劃定區域，限期建築、增建、改建或重建。」2.空地稅之徵收：逾期未建築、增建、改建或重建者，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵2倍至5倍之空地稅。3.逾期未建築、增建、改建或重建者，亦得照價收買。由於《土地法》為母法，《平均地權條例》為《土地法》的特別法，就法令適用規定，特別法優於母法。因此，依《平均地權條例》的規定，除了限期開發外，為促進土地資源充分利用，凡被列為空地者，地方政府可對地主開徵「空地稅」外，多增加「照價收買」的抑制規定。台北市曾率先於民國57~59年、民國60~61年分別開徵第一期和第二期空地稅，但民國62年時，就因為國際能源危機而停徵；另外，台北市和高雄市亦曾於民國70年同步開徵，最後也因為經濟不景氣，使得行政院於民國74年通過財政部「暫時停徵空地稅與照價收買函釋」，全面暫停課徵空地稅和照價收買。近來台灣房價飆漲，政府為實現「居住正義」，祭出各種抑制房價政策，此時，也有不少人建議政府應復徵空地稅。民國100年，行政院廢止了「暫時停徵空地稅與照價收買函釋」，讓地方政府可據以實施「空地稅」或「照價收買」。
不過，因台灣都會地區的「公告地價」一向偏低，以課徵「空地稅」來遏阻財團囤地或養地，對財團來說仍是九牛之一毛，但「照價收買」則能讓養地財團暴利夢碎。問題是，政府財政困窘，很難編列照價收買的預算，故多年來，政府法令都只是聊備一格，僅供參考而已。再者，空地稅實施期間，最好是在房市需求大於供給時實施，才能促使地主釋出土地興建房子，來賣給有需求的人。以近期而言，2010年全國空屋率高達19.3%，惟第二屋與休閒住宅約占一半，實際空屋並未如統計數據那麼龐大。其次，依內政部統計處所公布之所有權第一次登記棟數來看，101年102,385棟、102年111,093棟、103年115,865棟、104年1-5月44,652棟，三年半以來合計373,995棟。從以上數據加以分析，未來空屋數量應會呈現逐年增加趨勢。現階段房價已逐漸呈現向下修正趨勢，此時，以「空地稅」或「照價收買」手段來促使空地進行開發、建築，反而會增加房屋的供給量，不見得符合市場實務的現況。不過，最近耳聞政府將審查產業創新條例部分條文修法，經濟部擬以市價加徵土地增值稅，強制買回工業土地，且工業局已彙整國內10大閒置土地的優先處理清單，要編列二百多億元預算，預定明年進行強制買回，惟就目前政府財政窘困之情況下，是否能夠如期執行，頗值得後續追蹤觀察。按經濟部向行政院提出的彙報資料，主要著眼於「活化既有土地」及「增設適地性用地」以解決閒置土地問題，並遏阻廠商囤地賺取土地漲價之價差。若政府針對工業區土地，真能做到「照價收買」之立法原旨，則對增進工業區發展有正面的助益；但先決條件仍在於政府是否能編出預算，若無法編列，一切恐怕淪為紙上空談。(顏瓊真整理)若您有房地產買賣上的問題，或想了解各地房地產行情趨勢，可發郵件到realestate@moneyweekly.com.tw，或傳真(02)7725-0666，本刊將安排房地產專家為您答覆。
