1.集團化發展 2.砍服務費 3.仲介海外物件房市景氣不佳，房仲業陷經營困境，但大品牌仍持續增員及發展副品牌擴展版圖，此外，帶客戶到海外置產也是突圍之術。房市不好，房仲業苦哈哈，而財政部長張盛和在立委質詢時，竟指房仲跟便利商店一樣多，買房子又不是在買礦泉水的一席話，雖然引發不少風波，但對照每年移轉棟數萎縮，成交量往下滑，房仲業目前的發展困境，卻是再真實不過。中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金主任委員黃鵬?表示，過去房市行情不好，每天都還有三、四家房仲業申請加入公會並繳交營保基金，但今(二○一五)年十一月，竟出現某些天竟「掛零」的情況，顯見過往房仲業爭相設店的熱況，受到房市景氣不好的影響，已大為冷卻。生意不好做 房仲現關店潮根據不動產經紀業管理條例第五條及第七條規定，經營經紀業者應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記，接著，要加入登記所在地之同業公會後方得營業，此外，應依中央主管機關規定繳存「營業保證金」。至於第九條規定，經紀業因合併、變更組織時對其所繳存營業保證金之權利應隨之移轉。其因申請解散者，得自核准註銷營業之日「滿一年後二年內」，請求退還原繳存之營業保證金。但不包括營業保證金之孳息。因此，從營保基金的繳交及申請退還的家數，也可以解讀房仲業家數的消長，一般來說，房市景氣好時，從繳存家數，可以立即知道有多少家房仲經紀業爭相加入戰局，但房市景氣不好時，則由申請退還保證金家數的消長數字可見端倪。不過，因申請退還保證金會有時間落差，也就是申請解散、核准註銷營業「滿一年後二年內」，該項規定是為了防範經紀業與成交者之間有糾紛時，消費者可以據以向營保基金請求代為支付，另規定「滿一年後二年內」，主要也是考量到，房屋買賣的糾紛訴訟案件二年內應可告一段落。根據中華民國不動產仲介經紀業營業保證基金所提供的近五年繳存及退還保證金的家數(表一)，從二○一一年起的二七二家，逐步往上增加至三○九家、四三一家、三九三家，以及今年一至十月的三六七家。
就像前面所述，經紀業申請解散，可從營保基金申請退還所繳的營業保證金會有「時間落差」，故二○一一年的申退家數，很可能是二○○九年或二○一○年就退出市場的家數。據營保基金會表示，若以政府打房，房市成交量萎縮，去年為三十二萬餘棟，而今年可能只有二十五至二十七萬棟來看，則房仲業實際關店家數的確切數字，要明年及後來的數據才能真實反映。但若由近五年的申退家數，也就是關店家數合計，約有一七七二家來說，反觀開店數也不少，共有四一五七家，其中，二○一三年竟有一○二九家設立，也就是說，政府雖然在二○一一年六月實施奢侈稅，二○一二年八月實施「實價登錄」，仍沒有嚇阻房仲業的加入，唯去年加入者掉到千家以下，只有九○八家，而今年一至十月只有六○一家，另從今年六月起，申請加入與退出的家數比例為一比二，也就是「退出」的比例已高於「加入」，房仲退場家數將會愈來愈多。房仲榮景不再 小品牌靠行大集團此外，中華民國房仲公會預估，明年房仲業倒店潮更恐怖，可能要倒二千家以上，果真如此，那房仲業的寒冬已來臨，不少房仲銷售高手以前年薪五百萬元，甚至千萬元的奇蹟或榮景將不再。此一現象由台灣房屋首席總經理彭培業於十一月十一日對外公布，在台中地區擁有五十家店面的「永春不動產」決定加入台灣房屋集團，也讓外界傻眼。據了解，永春不動產雖然沒有改掛「台灣房屋」，但其「帶招牌加盟」，除了壯大台灣房屋的版圖外，若從營業面來看，過去永春不動產是跟旗下的加盟店東收加盟金及每個月的月費，但未來變成永春不動產要繳月費給台灣房屋。為什麼永春不動產「不收錢」，反而「給錢」呢？主要也是房市大環境不好，成交不易，永春不動產藉由加入台灣房屋，得以共享台灣房屋的資源，藉以提高成交的機率。
一般來說，每家房仲業每天一開店面，就是一堆花費，如店租、水電瓦斯、人事費用、廣告費及每個月繳給總部的月費，以台北市店租較貴，每個月至少要花六十～八十萬元，一些非精華區的店面，則要五十～六十萬元，若以政府規定房仲業佣金為成交價的六％來反推，則每個月至少要成交一千萬元以上的物件，才能「損益」兩平。也許有人會說，大台北地區，一、二千萬元的物件比比皆是，房仲業怎麼可能做不到一兩件？問題是這年頭成交不易，有些店頭可能連一個月都成交不到一件而「掛零」，因此，才會有房仲業轉做海外房產仲介；另有些房仲業則加強做租賃服務，加減收一些服務費。台北市不動產仲介經紀商業同業公會公關主委張欣民談到，兩大直營房仲，甚至傳出買賣仲介服務費比例(買方付四％、賣方付一～二％)打折又打折，有些超過一千五百多萬元的案件，服務費被打折到一％，而豪宅案甚至只有○．五％。台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長郭子立談到，房仲業為圖生存，這兩年出現五大應變之道，一是併店、縮編經營，二是店面轉樓面，搬到二樓，三是兼營或轉營海外房地產，四是轉招，五是暫時歇業等。房仲有人關店 有人趁勢擴張《理財周刊》針對房市不景氣對房仲業的店數影響，向國內的幾大房仲品牌進行調查，發現房市不景氣，有些大品牌也受衝擊(表二)，像有些房仲品牌從二○一三年到二○一四年底，家數還是增加的，但到了今年十月底的資料，可以發現單一品牌的房仲業，開始受到房市不景氣的影響，而有了「關店潮」，其中，以東森房屋今年關了二十五家最多，此外，若相較二○一三年底數字，則收了四十五家店。受到衝擊的房仲業者表示，不景氣確實對加盟店東形成經營上的壓力，但有收起不做的，也有新加盟者，開開關關都有。而由表二也可發現，房市不景氣時，反而是房仲集團大肆擴張版圖的良機，像泛信義集團的住商不動產藉由新成立品牌「大家房屋」，在過去一年大舉增加九十七家店。
此外，不景氣將加速小品牌的房仲業從市場上被淘汰，反而給了房仲業集團發展的空間，像泛信義集團就包括信義房屋、住商不動產及大家房屋，而永慶房產集團除了直營的永慶房屋之外，加盟品牌則有永慶不動產、有巢氏及台慶不動產，另台灣房屋除了原有的台灣房屋、優美地產外，十一月新加入永春不動產，勢力範圍也向外擴大，未來房仲集團成三足鼎立的態勢愈來愈明顯。就台灣的房仲家數，泛信義集團共有一一二四家店，永慶房產集團有一○六五家店，台灣房屋集團則有六一七家店。而這一波的不景氣，除了加盟總部備受壓力外，對第一線的房仲經紀人影響有多大呢？淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰談到，他有個朋友是銷售高手，過去房市行情大好時，年薪動輒千萬元以上，但前兩年已打對折至五百萬元左右，現今，勉強僅百萬元，而平時表現普通者，現今更慘。部分房仲業的薪資受衝擊據了解，房仲業的薪資水平，採直營店經營的品牌如信義房屋、永慶房屋，大都有「底薪」，之後，再依業績表現「分紅」；而採「加盟」者，則有「普專制」及「高專制」，其中，「普專制」有底薪，但「高專制」則沒底薪，但分紅比例較高。根據各房仲業的資料，各房仲人員受房市不景氣影響，「薪水」也面臨縮水命運，如中信房屋談到，加盟體系多為高專制，故無縮水問題，但部分經營者會與其同仁討論獎金比例微調(下修)，廣告物相關支出做節流修正等方式，來因應這一波景氣變化。中信房屋總部今年則主動深入區域店頭，加強區塊整合與流通，讓加盟組及業務同仁有成交量為目標。東森房屋談到，底薪無縮水，但抽佣分紅比例有略減，因此整體平均薪資有下滑二～三成(表三)。採直營的信義房屋表示，經紀人員的底薪是固定的，並不會因房市不景氣而調降，經紀人薪資是採 「底薪＋個人獎金＋團體獎金」，業務人員依實際業績產出不一，所獲業績獎金亦不同。若資深經紀人業績穩定，其所得將高於其他產業業務人員。
此外，新進經紀人員前六個月保障月薪五萬元，第七個月起和一般經紀人員一樣採「底薪＋個人獎金＋團體獎金」。21世紀不動產則表示，該加盟體系加盟店並無薪水縮水狀況出現，且各大加盟店仍在持續招募中，壯大銷售團隊面對房市寒冬，希望更多有志之士一起共同經營房地產的事業版圖。永慶房產集團不管房市景氣如何，仍持續「增員」，人資處協理李明宗表示，據勞動部統計，截至十一月底，實行無薪假人數已超過五千四百人，創下四十五個月來新高；而根據永慶近期收到的履歷統計，今年九至十一月來自科技業的履歷量，較去年同期成長了五成之多。房仲業受到景氣的衝擊大，也加速了房仲業向外尋求生路的腳步，包括信義房屋、21世紀不動產、全國不動產、東森房屋及台灣房屋，都在日本、美國、馬來西亞及柬埔寨等地設據點，或是與當地建商合作，引薦建案給投資者(表四)。海外置產熱 房仲業也瘋狂而信義房屋繼六年前在日本東京設立日本信義外，明年還要再開第二家店，另也要前進大阪賣房子，第一步先與日本最大建設集團三菱地所合作，銷售其在大阪興建中的「The Parkhouse中之島TOWER」，接著，明年於大阪設立分店。此外，今年也跟馬來西亞合成集團合作，銷售吉隆坡Aria建案，且考慮明年在大馬成立分公司。21世紀不動產擁有全球七十八國國際轉介服務，專案則有柬埔寨、馬來西亞、菲律賓、泰國、日本、英國及澳洲等國，另外，其台灣的加盟店東也前進柬埔寨加盟21(Regent加盟店)，訂於十二月二十一日開幕營運。
