今(二○一六)年房市受到「房地合一稅」日出上路的影響，普遍都不被看好，房仲業的民調都顯示，看壞比率高於看好，不過，雖然不景氣，首購產品、低總價或是具有題材的產品仍有機會能殺出重圍。根據21世紀不動產進行的「二○一六年度民眾購屋意向大調查」統計，有過半民眾看跌又看好，五三％的民眾看跌今年房市，但認為今年將是進場好時機，其中，有四五％的民眾則在今年有購屋打算。房市多空交錯 議價空間加大而對於今年房價走勢，在多方利空因素夾擊下，過半民眾看跌，三七％的民眾認為房價將小幅下跌五～一○％，一六％的民眾認為將大幅下跌一○％以上，但也有三二％民眾看漲、一五％抱持平看法。21世紀不動產董事長王福漲表示，此時正是議價好時機，因去年房價已逐步下修，市場活絡程度仍回歸價格本身，故買賣雙方對價格認知的差距則是影響交易量的關鍵，今年買賣雙方可加強議價。王福漲分析，房地合一稅開始實施，代表輕稅時代已過去，投資買盤銳減、投機風氣退潮，今年市場進一步轉型定調為「健康、平穩」的剛性買方市場，具有剛性訴求的自住買方持樂觀態度，買氣可望小幅回溫。王福漲表示，雖去年央行兩次宣布降息，在蛋白區有望再度放寬信用管制，減輕消費者房貸申請難度及負擔，但整體經濟環境差，民眾購屋仍負擔過重，即便如此，據調查顯示，仍有四五％民眾在今年有購屋打算。調查中，今年有購屋打算的民眾，成家首購者占三五％，換屋自住者占四七％，置產投資者占一七％，顯示出今年度有購屋意願的民眾，仍以剛性自住買方為大宗，且雖在房市環境復甦前，投資者紛紛下車觀望，但投資買盤仍存在，尚未退盡。至於購屋坪數，有七三％的民眾欲購買四十坪以下的首購、換屋型中小坪數產品，二一％的民眾欲購買四十～八十坪的大型坪數產品，僅六％的民眾欲購買八十坪以上的豪宅型產品，再次凸顯豪宅熱潮已過。低價區好賣 選後不看淡
至於購屋預算方面，有六三％的民眾預購屋預算落在一千萬元以內，王福漲分析，千萬元預算在北、中、南能購買的坪數大不同，北市只能買到「首購宅」，在中市卻能買到「首換宅」，在港都更能買到五十～六十坪的換屋型大四房。而提及最在意的購屋條件，民眾第一考量為「地段及交通便利性」，其次為「生活機能」，再者則是「房屋總價」，王福漲指出，從此可看出民眾購屋仍十分注重房屋增值空間及保值抗跌性，並不會因為搶便宜而忽略周邊機能細節。住展雜誌企研室經理何世昌指出，去年十二月銷售成績相對好的區域，幾乎都是以相對低價殺出重圍，如林口北段「二字頭」區域、桃園大有地區、中壢「一字頭」單價區等。較特別的是，青埔受惠於華泰名品城outlet開幕人潮爆滿激勵，來人與成交量均同步揚升。低總價小宅仍有市場何世昌認為，一、二月為傳統淡季，估計選後房市變化可能有限，若是政府救市措施(降息)能再加碼，將更有助於激勵買氣，市況最快在三月才有機會回升。不過，賣方仍需注意今年「兩大潮」，即二手屋委售潮與新成屋交屋潮所帶來的衝擊，儘早將泳褲穿好回到沙灘上。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台灣房屋統計內部點閱率，發現台北市在去年第三季，十五坪以下的產品點閱率較第二季成長二八．六％，顯示在目前定存利率、房貸利率降低，小宅出租投報率誘人，尤其在低單價的市場，投報表現更亮眼。此外，央行去年底鬆綁不動產授信限制，加上總價低，稅的負擔相對低，房地產小宅熱有機會在今年先發。不過，張旭嵐仍提醒，銀行對小宅核貸相對一般住宅嚴謹，貸款成數偏低，因此建議購買小宅優先選擇近捷運、學區周邊物件，如果個人信用、償債能力優良，還有機會貸到八成，而台北市居大不易，想晉升為有殼族，先求有再求好，購買小宅也不失為一個入門方法。台灣房市自二○一四年底，由多頭轉空後，雖然買氣不振，但該年仍有三十二萬餘棟的成交移轉，二○一五年總移轉棟數，依據各房仲的評估，則仍有二十七至二十九萬棟的移轉，顯見不景氣中，有自住購屋需求者仍會進場。至於全台三大新市鎮之一的高雄橋頭新市鎮，因屬於「一字頭」房價，吸引達麗、隆大及鼎宇等建設公司搶進，最先開案的是隆大的「鳳凰時代」，接著是達麗「全民萬歲」，兩案都有不錯的銷售，鼎宇建設第一批大樓住宅，則採先建後售，預計在今年底進行結構銷售。
南台灣一字頭房價吸睛而位於高雄橋頭新市鎮重劃區的達麗建設「全民萬歲」，總銷金額達六十億元，但以三五八萬元起的低總價為號召，第一期的兩棟預售屋在去年下半年推出，短短三個月就熱銷三百戶，因而提前在十二月二十七日動土，至於另三棟住宅大樓的第二期，也將在今年農曆年後開賣。達麗董事長謝志長是高雄人，雖然北上推案多年，但仍不忘高雄市場，他談到，橋頭重劃區屬於營建署規劃的重劃區，根據《新市鎮開發條例》第二十五條的規定，具有房屋稅、地價稅及契稅的減免優惠，加上此一重劃區就位於捷運紅線R22捷運青埔站對面，過個馬路就到家，因此，「全民萬歲」以「出門就到站、出站就到家」為號召，頗能吸引自住買家進場。現場銷售業務處長朱建雄表示，「全民萬歲」每坪售價介於十五～十九萬元，坪數從二十五～六十四坪，主打首購族及換屋族，已購客大多數是高雄在地人，另約有一、二成是北部投資客，大都持有「沿捷運站周邊購屋、房價不敗定率」的投資哲學。不過，「全民萬歲」能熱銷也與付款條件有關，朱建雄說，為了減輕購屋者負擔，定金及簽約僅需支付總價一二％，施工的三年期間為「結構工程零付款」，等結構體完成再支付五％，使用執照申請之後，繳交最後三％交屋款後，其餘八成可申請房貸的無壓力購屋心動條件。而高雄地區，不僅是達麗的「全民萬歲」熱銷，就連太子建設位於高雄市仁武霞海重劃區造鎮案「太子雲」，去年第二季公開也熱銷，該案鄰近左營榮總商圈，車程五分鐘可達左營高鐵、捷運及鐵路等三鐵共構車站，吸引買方進場。「太子雲」為太子建設在高雄地區，規模最大且戶數最多的造鎮社區，約分五至六期開發，一、二期以一八八戶透天別墅與二六二戶大樓為主。題材支撐 建商搶進烏石港區突破去年不景氣的區域還有宜蘭烏石港區，吸引不少建商推案，包括晏京建設「山嶼海」、將捷建設「將捷LAMER」及勝駿建設「OH!1796」；關鍵即在於烏石港遊艇碼頭ＯＴ及ＢＯＴ案的底定，讓建商如同吃下定心丸，力麒建設更拿下烏石港遊艇碼頭ＯＴ及ＢＯＴ案。烏石港遊艇碼頭未來規劃興建整體海洋觀光商圈，包含：遊艇俱樂部、水上遊樂設施、飯店、展場及商店街，投資總額逾二十億元，得標的力麒建設董事長郭淑珍表示，將來將蓋五星級的度假型休閒飯店，另展悅建設及免稅店大戶昇恆昌也在周邊分別獵地，都打算蓋飯店，搶休閒及觀光商機。建案部分，在地建商晏京建設董事長林晏弘說，近年來民眾熱愛海洋觀光活動，遊艇風潮盛行，帶來的港灣經濟效應龐大，看好港灣宅具獨特性，對消費者有一定吸引力，在不景氣中，房價難以撼動，因此搶先在烏石港推出新案「晏京山嶼海」。林晏弘觀察，目前宜蘭房價以礁溪最高，開價約在五字頭，頭城大概落在三字頭之間，逼近四字頭，看好頭城有天然美景，又有溫泉加持，未來可望成為當地指標建案，每坪開價三十三萬元。至於將捷建設的「將捷LAMER」和勝駿建設「OH!1796」，則都規劃為小坪數休閒住宅，每坪房價開價分別為二十五萬及三十三萬元。一．三二兆資金活水而雖然大家都說房市不景氣，但金管會於去年十二月二十九日宣布，即日起鬆綁銀行業「不動產貸款集中度」列管措施，回歸各銀行自主管理，且估計全體銀行可釋出高達一、三二兆資金，大幅挹注房貸及建築貸款市場，此舉也被視為「救市」政策。加上，去年美國聯準會升息，台灣中央銀行卻逆勢降半碼，合計整年度共調降一碼，間接營造房市利多空間；此外，中央銀行公布，台灣銀行等五大銀行，十一月新增房貸利率為一．九○六％，已低於二％的水準。因此，今年一開春，興富發建設就宣布，包含旗下的潤隆，整個集團總推案量將挑戰六百億元。興富發發言人廖昭雄副總談到，集團今年新推案以基隆及高雄為兩大重點布局區，基隆部分由集團旗下潤隆建設衝鋒，預計農曆年後拿到建照後推出預售，全區將分六期，將分兩次預售，總銷金額將超過一百億元。興富發今年推案量約四百～五百億元，其中，位於高雄美術館區的新案，總銷金額將超過二百億元，是今年度的大案，其他案量則分布在新北市汐止、新莊、新竹及台中。廖昭雄表示，房市雖不景氣，但首購產品仍受到消費者的青睞，故今年的預售案，首購產品的比重會比較高，有一些中大坪數則兼顧換屋族的需求，另興富發也將切入養生宅，推出一些有利銀髮族的產品。
