問：最近，傳銀行逾放比升高，是不是會更加速房價下修？另房市不景氣，為什麼有些建商的建案仍傳熱銷，是一種假象，騙術吧？答：根據《經濟日報》的報導，金管會在今(2016)年初公布不動產授信品質概況，截至去年11月底止，購置住宅貸款餘額為6.03兆元，逾放比較前年12月底增加0.03個百分點，民眾繳不出的房貸金額新增18億元；同一時間，建築貸款逾放也增加0.06個百分點。這是官方有這項統計以來，12年來首見房貸逾放比率上升。 其中建築貸款部分，金管會資料顯示，逾放比率已連續兩年上升，且增幅有擴大趨勢，是否跟近來房市不佳，部分建商資金周轉困難有關，值得關注。 由媒體的報導，加上房市急凍，眾所關注的焦點，除了房仲業生存不易外，也擔憂銀行緊縮建商土地融資及建築融資，是否會進一步引發建商財務周轉不靈，而有退票、倒閉的連鎖效應，另民眾是否因繳不起房貸而造成未來法拍屋數量增加的問題。 假設建商退票、倒閉數量增加，且民眾因繳不起房貸，房子面臨法拍的話，一定會加速房市的下修幅度及速度。 不過，因1997~1999年爆發本土型金融風暴，南部不少蓋超高大樓的知名建商，例如長谷、寶成、宏總、東帝士等，紛紛中箭落馬，且銀行因民眾繳不起房貸而產生不少法拍屋或銀拍屋。有此前車之鑑，雖然這一波大多頭，建商大都賺了不少錢，但他們同時也非常重視本身的財務槓桿，大建商還不至於會有周轉問題，但小建商或小營造商可就別太大意。 近期，跟房地產業討論市場景氣，他們也警覺到中南部有家區域型小建商出現跳票問題，但這純屬體質欠佳個案，惟一旦出現感染效應，就不得不擔心會不會有骨牌效應。 在此，我想先提國揚建設名譽董事長侯西峰「東山再起」的故事，他在上一波金融風暴因財務槓桿太大，且因護盤失利，以致出現約500億元的高額負債，當時面對龐大債務進退維谷之際，他坦然面對失敗並勇於承擔後果；最後經由好友的鼎力相助，經過10幾年的臥薪嘗膽與戮力經營，如今已走出低谷，再創事業新高峰。話說2014年侯董娶媳婦，我受邀南下漢來大飯店，在高鐵站碰到台灣不動產授信最大的某銀行總經理及五位副總，一聊竟都是侯董的座上賓，而去年2015年侯董女兒歸寧，又在高鐵上碰到該銀行總經理及二位副總。 此一案例說明，當景氣好時，銀行業大都會不吝於「借款」，惟一旦景氣逆轉，銀行「雨天收傘」亦乃必然之事，而最重要的不論是建商或個人，切記信用永遠擺第一。 舉例來說，房市好時，銀行對建商的融資需求，大都採行「借新還舊」方式，例如原借款20億元，到期前只要重新申請借新的20億元來償還舊的20億元，以便維持該建商的20億元融資額度即可。 有位在前一波結束營業的建商總經理曾提到，銀行融資經多次展延之後，銀行主管要求他以「還舊借新」方式來延續融資額度，因此，他就四處張羅還款，本以為銀行核貸新的融資下來，幾天後就可返還向朋友周轉的資金，豈知銀行最後卻推說總行沒核准，最後該建商只好宣告倒閉，而該建商股票下市是在2003年初，如果銀行願意核准新貸款，說不定該建商就有機會搭上SARS過後的房市上漲波而不至於倒閉。 再回頭看看該銀行主管多次應邀出席侯董家辦喜事，由此可見國揚建設的財務已臻健全，讓銀行也放心的繼續與其來往、互動。 侯董能東山再起，一是好友鼎力相挺，幫他度過難關，二是他企業經營能力強，留下來打拚的員工，向心力夠，三是還款誠信夠，靠著「信譽資產」，找回銀行放貸的信心。不像某位「債留台灣」的大老闆跑到大陸去，近期又傳出可能債留大陸的新聞，一生信譽可能毀於一旦，因此，建商如何累積信譽，就顯得格外重要。 再就建案熱銷的議題，一般來說，行情好時，代銷公司難免會「膨風」，即使賣不到三成，對外大都會誇大說已賣掉六、七成，惟房市行情不好，太膨風，就沒人相信。 不過，最近媒體有提到的華固建設在桃園青埔高鐵特區的「華固天圓」建案，卻是交屋順利，羨煞同業！ 我有不少房地產界的老闆朋友，從去年初就不斷埋怨「房子不好賣」，後來則是陸續傳出「已購客戶交屋意願不高」，購屋者寧願被建商沒收15％的違約金也不願意交屋，而此將衍生建商被迫「回收」已售房屋，即便將回收房屋打85折，都不見得賣得掉的「餘屋」處理問題。長虹建設董事長李文造最近也曾說，「這年頭，會賣房子不是師父，要會交屋的才是師傅。」 有一回，華固建設董事長鍾榮昌曾提到因應不景氣之道，當初預售「華固天圓」時，就特別交代業務人員不要賣給投資客，因為正當青埔房價飆漲時，主要都是投資客炒房，還好當時就先預料到，一旦投資客不來交屋，反而會衍生一大堆難題。而正因為防患於未然，因此，「華固天圓」從去年第4季開始交屋，也不過只有2戶因特殊原因退屋而已。 在房市不景氣時，大建商擁有品牌優勢，但也要恪守「信用第一」的經營理念，企業才能永續長青！
