台灣房地產在年底按例總會有個好光景，但今年不只是928檔期表現不佳，連雙十行情都沒有出現，預售市場更是零零落落，根據住展雜誌企研室公布10月份以來，北台灣預售市場的推案量及成交量皆呈現下挫的現象，交易量萎縮達25％。再加上最近因為利率不斷調升，住宅新增供給雖然銳增，但房市銷售表現不如預期、議價空間擴大，不動產漲勢將因而減緩的說法也隨之而生。不禁讓人想問，台灣房地產的多頭氣勢到此為止了嗎？而國泰建設前陣子所發布的地產景氣指標顯示，94年第3季的新推建案基本上持續盤整格局，呈現價量俱穩的結構。事實上，許多建商都認為，房價在前2年漲得也差不多了，很難再繼續飆下去，今年整體來看，還是呈現穩定成長的格局，特別在政府宣布7大經濟振興方案刺激內需市場，與3,000億優惠房貸續撥的影響下，未來兩年房地產就算不會大好，也很難大壞。展望2006年的台灣房市發展，基本上還是中性偏多，但主要還是看利率調升狀況、整體經濟景氣回溫程度、各區段銷售成績與三通能否順利展開，作為最主要的評斷標準。
#@1@#對房地產業者來說，首購族一直是很重要的客戶來源，但首購族的特色就是年輕、自有資金不足、收入與換屋族比較略嫌不足，因此房貸的利率與成數一直影響首購族購屋意願的最主要因素。隨著美國聯準會3日第12度升息，國內房貸利率已面臨調升壓力，長虹建設發言人陳茂慶表示，房貸利率如果破5的話，對首購族來說買房子的貸款壓力將難以承擔，可能就會轉向租屋市場尋求安身立命的地方。終究「大多數的首購族，主要都是中南部上來台北工作的民眾，手邊有點積蓄後，就會認真思考買屋租屋的問題，但如果買屋的成本太高，他們會寧願選擇繼續租屋。」陳茂慶認為，升息利率的趨勢很難避免，但就目前利率來看，就算調升對於房地產的影響應該還是有限。畢竟與歷年房貸利率比較，現在仍是20年來的低檔水準，有利於房產市場。但部分銀行所謂2％以下的超低房貸利率，往往都只有1年、2年的優惠期間，之後還是會隨著指標利率浮動，而部分推出「一個利率到底」的房貸專案，只是去掉前1、2年期間的固定低利優惠，而直接採用指標利率加碼來計算，仍然是浮動利率。再加上，目前多數民眾的貸款成數都高達9成，在升息趨勢不變下，未來民眾還款壓力將逐步加重，不可不慎。
#@1@#房地產的另一大主力客戶就是所謂的換屋族，隨著購屋結構的轉變，以首購為主的大趨勢雖然不變，但換屋族的比重也持續攀升，終究積壓了近10年的不景氣，子女長大、工作穩定、收入豐厚且又有房子可供出租或銷售的換屋族，自然不願意放過可以搬到真正適合自己家庭生活房屋的機會。但換屋族同樣也是相當精打細算的一群，如果經濟大環境未見好轉，他們也不願意投入大筆資金換屋。興富發建設發言人廖昭雄認為，適合換屋族的房屋價格高、地段好、施工品質不差，遇到景氣好的時候，當然是上漲的動力，但景氣如果好不起來，動輒2、3千萬的房屋，對他們來說，也是不小的壓力。根據統計，大台北地區10大換屋區域，依序分別為大安、信義、松山、士林、中正、內湖、板橋、永和、新店及中和市，其中前5大區域，換屋族都超過50％，這些高房價地段的良好銷售成績，自然為房貸帶來一股強大的動能，但就如同廖昭雄所說：「如果明年景氣不見好轉，換屋族寧願空手觀望。」
#@1@#根據國泰建設調查顯示，近來推案頻頻的台北縣，因為案量過大，價格已出現下滑，議價空間變大，不可否認地，台北縣今年的確話題不斷，尤其是板新特區、三峽、林口等地，更是建商雲集的一級戰區，然而區段推案過於密集的個案，最近價格紛紛往下調，以板橋新站特區為例，最近部分建案就已出現「多殺多」的市況，預售屋房價悄悄下調了10～15％。「過熱的區域，建案品質將決定銷售成績的好壞，」遠雄建設公關協理蔡宗易表示，在一窩蜂的推案下品質自然良莠不齊，消費者必須睜大眼睛，不單看地段好壞，更要注意公司的口碑和施工品質。而廖昭雄則認為，板新特區的三鐵共構話題比較確實，雖然高鐵狀況不少，但通車是一定的，相較林口一帶，他認為板新的區域未來發展比較穩定，雖然價位較北縣其他地區來得高，但仍有發展前景。此外，對於久未推案的汐止地區，他也表示消費者不妨多注意，終究淹水問題解決後，以他鄰近台北市的地緣關係，以及南港的快速發展，汐止將成為另一塊具有潛力的發展區域。
#@1@#然而，真正足以影響台灣房地產成長的因素還是能否開放大陸三通，終究看到香港因為CEPA所帶來的房市大多頭，建商心中更是希望政府早日開放兩岸觀光及直接三通，以刺激台灣內需市場發展，並將其視為國內房地產市場的超級大利多。鄉林建設董事長賴正鎰前陣子才發表，樂觀看待政府3個月開放大陸人士來台觀光的言論，但面對三通話題仍是不敢臆測。但如果把三通視為房市萬靈丹，也未免太過抬舉，終究三通的實質內容為何，開放的自由度有多高，才是中資決定能否前來投資主因。「如果三通的自由度不高，大陸人士來台置產的意願很難提升，」華固建設財務副總兼發言人劉若梅表示，三通最好能夠全面開放，這樣才具有吸引大陸資金的誘因，不然對於業者來說，開放後所能吃到的好處，其實並不多。房地產一直景氣好壞的多頭指標，也是內需市場好壞的標竿，唯有政府政策與民間企業齊心合作，才能不讓台灣步上國際房市泡沫化的後塵。
