根據非官方統計，台灣的房屋自有率約有八五％，也就是說，約有一五％的民眾是屬於「租屋族」，此也讓不少「包租公」、「包租婆」因應而生，不過，過去發生不少惡房東及惡房客事件，凸顯「租賃專法」的重要性。現行的法律都較偏向保護弱勢的「租方」，而對「房東」的要求較嚴格，但若一味只站在租方立場，則不難想像，過去政府曾大力推動的愛心房東等租屋平台之所以效率不彰的結果。租賃專法之立法 宜創造三贏不過，租賃專法因牽涉範圍極廣，故如何尋求房東及房客雙贏，甚至政府也能贏的三贏局面，這是一道極大的挑戰。崔媽媽基金會指出，從二○一四年香港籍女房客的「租霸」新聞，到藝人在租屋處自殺產生「凶宅」話題，以及高雄民眾到台北市參加學運而遲繳房租，導致家當被房東打包清理，乃至於去(二○一五)年躍上媒體版面的涉嫌詐欺、恐嚇，輔大爭議惡房東事件，在在都說明了欠缺法制管理與健全市場的國內租屋環境裡，稍一不慎就會踩到租屋糾紛的「地雷」。根據崔媽媽基金會去年接獲的二五六一件租屋糾紛諮詢案件來看，高居排行榜前五名的，依然是「押金返還」、「房屋修繕」、「欠租」、「其他費用負擔及欠繳」、「稅賦」等最常產生租屋爭議的熱點，件數分別是三三三件、三二○件、二○四件、一六六件及七十九件(附表)，而這五項也是二○一三年及二○一四年的統計中的「常客」。而在統計表格中，「提前終止租約」雖有六四一件，卻未列入排名，主要是其導致的原因，大都來自「押金返還」、「房屋修繕」、「欠租」、「其他費用負擔及欠繳」、「稅賦」及其他租屋爭議，最後都可能導致片面終止租約的情形，但其占比高達四分之一，也是租賃雙方所不能忽視的。「巢運」團體則指出，過去一年，光是新聞披露的就有「張淑晶惡房東租賃糾紛事件」、「賴伯伯租住違建被拆除卻找無厝事件」、「桃園租屋糾紛演變為兇殺事件」、「在租屋網租大安區套房，房子卻在烏克蘭的詐騙案」、「二十七位無依老人蝸居破舊公寓」等各式糾紛事件難以計數。房屋租賃定型化契約書上路針對時常發生的租屋爭議及糾紛案件，行政院消費者保護處於五月二十三日召開記者會，並發出「惡房東、惡房客，退散！」的新聞稿指出，為建立健全之租屋市場秩序，解決惡房東以不合理之「房屋租賃契約條款」坑殺租屋族，或租霸房客惡意破壞房屋所造成之租屋消費糾紛，已審議通過內政部所研擬之「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」，等內政部公告施行後，即可上路。
消保處處長劉清芳並說明此次修正重點，包括：一、為解決出租人(下稱房東)超收、不當苛扣及拒不返還擔保金(押金)爭議，明定房東所收之擔保金(押金)之數額最高不得超過「二個月」房屋租金之總額、擔保金(押金)原則上應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人(下稱房客)交還房屋時返還。二、為防止房東不當超收水、電費，並解決相關費用分擔方式不公之爭議，明定房東應載明租賃期間水、電費之單價，並以勾選之方式明定相關費用之負擔方式。三、為解決房屋及附屬設備毀損該由何人負責修繕爭議，明定房東負責修繕為原則，但是損壞係因可歸責於房客之事由所造成時，房東即不負修繕義務。四、為解決租賃一方無預警提前終止租約，造成他方要臨時搬家或房屋閒置爭議，本案設計有「提前終止租約」之選項、應提前通知之期間，違約時之最高賠償金額不得超過一個月租金。五、為防範房東利用契約條款，逃漏所得稅及其他稅賦，明定定型化契約「不得約定」房客不得申報租賃費用支出、「不得約定」房客不得遷入戶籍、「不得約定」應由房東負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由房客負擔之內容或文字。行政院消保處也提醒房客，若租約有兩頁以上，宜蓋上騎縫章，避免被抽換；簽約過程中，可使用拍照、錄音等方式證明交屋現況；並建議可以劃撥、匯款等方式繳交租金，避免發生爭議而涉訟時，舉證困難。若遇有租約內容與「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」規定不合部分，可請求房東修改或拒絕簽約，以保障自身權益。租約不合法將重罰 房東怕曝光此外，倘租約內容與前開規定未合，經令限期改正而屆期不改正者，主管機關將會依消費者保護法第五十六條之一規定，限期改正而屆期不改正者，處新臺幣五萬元以上五十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。在「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」公布實施後，消保處簡任秘書陳星宏表示，現行已簽定的租賃契約若有違反「平等互惠」原則，屆時仍將視為「無效條款」，他建議房東、房客近期可重新簽約，避免後續困擾，亦可以個案方式向消保官申訴。但這項定型化契約，對房東族將造成何種影響呢？台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，「台灣房屋智庫」曾抽樣調查三五二位有租屋經驗的受訪者，調查顯示僅有四五．二％的房東，願意無條件讓房客將租金申報抵稅；四八％的受訪者在租屋期間，房東同意設籍，顯示過半的包租公傾向出租但低調不曝光。張旭嵐表示，房東擔心資產曝光，增加賦稅支出，因此設定「報稅、設籍」等限制，而房客抱持「省錢、省事」的心態，常會受制於房東所立的規矩，因此租賃市場長期處於不透明的失衡狀態。然而，當不動產出租登錄非必要程序，租金收入無法檯面化，租賃市場制度的建立，就會有一定困難度。張旭嵐表示，新政府計劃以社會住宅的供給，解決弱勢族群的租屋權益，同時透過空屋移轉的政策，解決空屋率高的問題，惟面對租賃市場長期不透明，加上房東對自有不動產的保護心態，而對承租人背景，職業等產生的諸多出租限制，因此未來如何將租賃交易完全透明化，並針對配合社會住宅愛心房東提供持有稅或是租金所得稅上優惠誘因，將會是健全租賃市場的兩大關鍵。而「巢運」也針對租屋市場情況指出，事實上，無論是奉行自由市場的美國，抑或偏向政府管制的歐陸國家，歐、美、日、韓各國，均針對租屋行為、市場及行業，制定完備的「租賃住宅及產業專法」。小英住宅三箭 租賃專法很重要儘管租屋議題包羅萬象，各國租屋法內容互異，但至少涵蓋「權益保障」、「居住安全及品質」、「資訊登錄／揭露」、「產業發展及行業規範」和「杜絕租屋歧視」五大面向，並視需求及發展狀態，選擇是否進一步制定「扶助弱勢家庭」、「租金漲幅管制」、「穩定租約(期)保障」、「空餘屋去化」、「包租代管」、「租屋券計畫」…等法規及政策。當前各界不應預設立場、憑藉直覺反對立法，而是從釐清「我們租屋市場的關鍵課題」開始，進一步對話、討論租屋法的方向及內容。而蔡英文總統的住宅政見既納入租屋專法和租屋產業，「巢運」團體認為，新政府和立委應立即啟動，以制定租屋專法為目標，並期許政府不要再對租屋市場視而不見，應拿出具體作為讓租屋成為合理、有保障的居住選擇、人民不再非「購屋」不可，房地資源得到有效的運用。蔡英文總統的「住宅三箭」，包括一、重修「住宅法」中對於「社會住宅」的相關規定；二、制訂「租賃專法」及三、翻修「都更條例」；其中，就租賃專法的推動，在政府單位還未動作前，就見民進黨立委李應元在三月初，搶先提了一個「自用住宅租賃法草案」版本，並在立法院付委討論。該草案的重點在於納入反歧視精神，要求房東出租時不得設有性別、年齡、職業等條件，此外，當房東想調漲租金，得在「消費者物價指數過去一段時間漲幅逾四％」才行，反之當物價指數下降，房客可請求按比例調降房租，另有延租二年等內容。此外，根據實價登錄之規定，房東多餘的空屋若透過房仲出租，就要實價登錄，但房東個人出租出去的話，並無法規範他也申報一事，李應元建議，當「租賃契約」成立後，雙方須在三十日內申報登錄「租賃房屋及租金」資訊，違者，比照對房仲經紀人員的處罰般，建議開罰三至十五萬元。不能隨便漲租 公權力介入問題大但此法一提出，就引來不少擔憂，有不少房地產界認為，條約將不利房東族，尤其物價上漲超過四％，才能讓房租的條款，將造成政府干預市場租金行情，反而讓房東族做出自我保護動作，而不利房客族。住商機構副總經理劉明哲表示，前立委李應元提出的「自用房屋租賃法草案」，較傾向保護房客，故設計限定房東不得任意漲租，若CPI下降應調降房租，否則將有罰款等等，諸多針對房東的限制，在許多租賃經驗中，房東也會擔心遇到問題房客，除了拖欠租金，還有環境髒亂、噪音等問題，但在該租賃法草案中，並未規劃房東對等之權利，而是單向要求房東的義務，這是普遍難以接受之處。全國不動產經理許智堯指出，租屋市場目前是地下化的、不具透明性，政府應祭出優惠條款，讓屋主能夠接受，使得租屋市場浮出水面，才能妥善管理，而草案內容之一：不得無故調漲房租、不得限制租客身分以及延租二年等等，不符合目前屋主出租房屋習慣，此外，專法中要求屋主實價登錄租金，由於房東大多不是專業人士，執行面上會有一定的難度。群義房屋不動產企研室特助許鴻政指出，李應元提出之「租屋專法」草案較保障承租人，其出發點很好，但實際執行將會面臨許多問題，如屋主在租約到期後，若無正當理由不得拒絕房客續租，也不可趕走積欠房租的中低收入戶等，此舉會讓更多屋主不願將房屋出租，早期的「農地三七五租約」，就造成很多地主不敢將農地出租的殷鑑不遠。他表示， 在租屋專法中限制房租調漲幅度，已違反「自由市場經濟」原則，租金價格應由市場自由競爭而定；且在租賃條件中，規定屋主不得設置性別、年齡、職業等非必要條件，此舉讓屋主無法過濾篩選房客，萬一碰到惡霸租客，也可能進一步引發安全、租屋品質管理等問題。
房東房客要有租約精神中信房屋副總經理劉天仁則表示，租約是房東房客兩造的承諾約定，非在不得已情況且取得對造諒解下，雙方都有義務維持，在合約存續期間，無論屋主房客想單方面改變租金漲跌或縮短租期，都是不誠信及侵犯對造權益，政府不應鼓勵。至於租約到期須給房客延租二年的規定，真是訂得匪夷所思，民間合約期滿如果兩造合作愉快，雙方也有需要，再次締約何有困難，何需政府介入？倘若兩造合約信守困難，或小事枝節糾葛不斷，雙方相處劍拔弩張，好不容易基於合約期滿，兩造正可紓解壓力，政府介入訂這樣規定，硬要兩造再痛苦二年，成為「麻煩製造者」有道理嗎？欠租二個月的中低收入戶不得解約規定，則是錯得離譜，提出這個規畫者若不是在撐著紅旗反紅旗，就是緣木求魚。證之台北市及高雄市出租國宅失敗，就是中低收入戶可以不付租金賴著，而政府不敢依違約將之迫遷至收容戶所所造成；更甚而產生劣幣驅逐良幣效應，造成現在出租國宅居住品質低落，進而影響社會住宅推動與選址，殷鑑不遠，此規定切切不可。藉租賃專法匡正租屋亂象不過，在租屋問題及爭議不減的情況下，目前，大家都對「租賃專法」的推動，持肯定態度，唯還需要有更多的討論空間，而租賃專法要如何立法，才有辦法推動？ 劉明哲指出，「租賃專法」的推出與執行，應能匡正台灣的租屋亂象，讓租屋透明化，首先，除了保護房客的權益外，也應對等保護房東的權益，罰則部分也不應只針對房東，對於行徑較為惡劣的房客，也有其處罰規則。再者，租金漲跌之調控應有明確、與市場切合之指標，或者單純以市場機制來調整租金漲跌，對於弱勢者提供租金補助，此外，若房客確有經濟困難付不出房租，且房客符合中低收入戶資格，房東向內政部申請代墊，其受理窗口、範圍、期限等等規則應明確，讓房東有保障才能提高出租意願，讓房客有保障才能安心租屋，讓雙方都能在透明、公平的租賃專法保護下，租賃市場才能穩定發展。許智堯認為，若要保障租屋族權利，應讓專法更容易實施，包含實施優惠稅制，像是房屋稅只要有出租，即以自住稅率課徵，而租金收入可採用分離課稅、單一稅率，不併入綜所稅內，皆能鼓勵房東棄暗投明，政府才能進一步介入租屋市場管理！許鴻政建議，租賃專法應從鼓勵屋主將閒置住宅出租，以保障租賃雙方的角度來立法。例如一般屋主最擔心的是收不到租金和房屋被破壞，此可以參考日本的「第三方保證人」或透過保證公司來擔任保證人方式，做承租人債信風險評估，將租賃交易風險降低、安全化。其次，可針對租賃與代管的從業人員進行認證以提高服務品質，進而減少租賃糾紛。第三則是將租金所得從綜合所得稅中分離出來，以租金扣除出租成本後，實際收益的五～一○％來分離課稅，讓高所得的屋主，相較原本須併入綜合所得稅被課最高四五％稅率還低，加上更完善的查核制度藉此鼓勵屋主從實申報，同時也提高空屋的持有稅，以減少囤房者，對出租的屋主在租稅上釋出優惠利多，將能讓大多數屋主接受，並誠實申報。政策宜鼓勵房東租給弱勢崔媽媽基金會公關黃永達指出，台灣租屋交易行為長期地下化、缺乏法制化與管理，不僅租屋的供給與需求被低估，政府與民眾更是無從掌握相關資訊；加上買賣雙方缺乏充分法令規範保障，衍生民間租買選擇失衡、閒置空屋過多等現象。凡此種種均亟待制度規範來解決。黃永達說，對台灣來說，問題並不是「要不要訂定租賃專法」，而是「要訂定什麼樣的租賃專法」。在立法的第一步，大家應先從釐清「我們租屋市場的關鍵課題」開始，思考如何訂定，而不是預設立場，因為反對某些版本的條文就憑直覺否定租賃專法的必要性。此外，立法精神也須同時兼顧房客和房東權益，要拿捏好「天平」，在保障房客權益外，也應給予房東合理租金利潤；同時，法案更必須要有租屋糾紛處理配套，也要讓租屋「黑市」檯面化、鼓勵房東長期租屋給弱勢家庭，才能健全租屋市場。吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮認為，惡房東問題，只是租賃市場層層問題的冰山一角，政府若不重視，不但弱勢者苦不堪言，租賃糾紛會層出不窮，社會犯罪死角也無從挖掘，呼籲政府，先從租賃實價登錄修法開始，再認真研擬完備的租賃專法，而政府的研議小組人員，也不要再是一些不能貼近市場的專家學者與官員，否則仍然是訂出一些非常不切實際的法條。21世紀不動產董事長王福漲表示，「租賃專法」之訂定確實是目前當務之急，它除了是對出租方與承租方做的規範，也同時是給雙方的法律保障，唯此專法內訂定之條文需以能將租賃業務推展開來為首要考量，活化閒置空屋，創造「出租方、承租方及仲介服務方」三贏的局面，以期待將來房屋皆能委託專業做承租媒合，進而物業代管降低租賃糾紛。王福漲認為，租賃專法要有配套定型化契約跟隨訂定，並引導回歸到專業的服務及物業代管，以利達成居住正義的理想，立法條文以能帶動租賃物管業者進入參與推動為明智之舉。租賃比照買賣 實價登錄全都露景文物業管理公司董事長郭紀子則從物業管理角度看「租賃專法」指出，從其服務管理的大樓，不論房屋新舊、也不論區位、地點，幾乎每一幢大樓裡都有空置的房屋，有的空置率相當的高，既是個人資產的閒置，也是社會資源的浪費，他認為，「租賃專法」一定要能夠達成活絡租屋市場的目的，避免餘屋增加，避免更多不必要的大興土木的新建工程。郭紀子說，就管理服務的大樓，管理人員與住戶朝夕相處，也不知道每一戶出租的真實價格，對於房租，每個房東都諱莫如深，他們不敢打聽也不敢問，租屋市場地下化、資訊不透明，問題真的很多，非常需要相應法規或政府政策予以規範、提昇與健全。建議將租賃比照買賣，交易價格實價登錄，完全揭露，才能促進房屋租賃市場的長期健康發展，造成房東、房客雙贏。此外，他表示，應透過「租賃專法」開放「公寓大廈管理維護公司」也就是熟稱的物業管理業者對其所管理之公寓大廈從事房屋代租、代管業務，因為物業管理業者從事者，最清楚房屋的狀況，最熟悉自己的住戶，也因為在社區長期服務，可以有效避免欺罔行為，可以提供房東、房客最及時、最有效、最專業的服務。郭紀子表示，這在國外行之有年的制度，在台灣呼籲多年，卻一直被忽視，而就現實面來看，租屋者常常去社區打聽，住戶也常委託物業管理人員代辦，普遍存在、無法避免、行之有效的做法，他認為應在推動「租賃專法」時，順勢引導其合法化。
