台股在今(二○一七)年五月十五日攻上萬點行情後，最高來到一○五四五．七點，但這一波上漲行情係由外資及國內大戶傾力而為，獲利最多，一般散戶除了抓對大型權值股，股價跟著上漲外，口袋進帳並不多，相對的，對房市的助益並不大，讓房地產相關業者大失所望。股市上萬點 房市這回難沾邊台股在一九九○年第一次攻上萬點時，上演激情，不僅股市投資人荷包滿滿，連帶地，也帶動餐飲業等相關行業業績大好，就連房市都在投資人獲利了結後，將部分資金拿來買房，而哄抬一波大多頭行情；之後，隨著股市下滑，房市激情也戛然而止。台灣房市上一波多頭行情，從二○○三年SARS過後，上演長達十三年的大多頭，投資客及投機客進場炒作，讓房價高漲，導致民眾「買不起房」而衍生居住正義問題，使政府從二○一一年開始打房，直至二○一四年第一季開始由多翻空，房價下滑一至二成，成交棟數也從每年三十多萬棟，下滑至去年的二十四．五萬棟。對房地產業者來說，都希望房市也能沾股市之光，但這一回卻讓他們大失所望，因為，這一波的股市若從最低的九六二二．二五點往上漲，上漲約九二三點，漲幅約九．五九％，但從股市賺到錢的大都是外資及法人大戶，一般散戶所賺有限，自然，無法將所賺的錢，轉部分到房市來。再者，台灣房市尚未落底，市場觀望氣氛濃厚，在缺乏強大買盤的情況下，自然缺乏誘因，讓股市有賺到錢的人，撥出部分資金到房市來，以致這一波的萬點行情，讓房地產相關業者都說，「看得到、吃不到」。房市無法跟著股市吃香喝辣永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，過往股市大漲，約莫半年的時間落差，會有股市部分資金轉進房市的情況，因此，房地產業者一看股市大好，心中也暗爽，房市要跟著吃香喝辣。但今年的這一波行情，情況大相逕庭，因為股市上萬點，散戶卻毫無激情可言，且幾乎「無感」，也就是說，很多散戶都沒有買對股，財富並沒有隨著增加，而財富未增加，就不會有人「獲利了結」，把部分獲利移轉到房市。加上房市還處於修正波，尚未落底，因此，股市資金不見得會轉進房市。中信房屋副總經理劉天仁也認為，現今房市是「自住市場」，非「投資市場」，加上二○一六年一月一日實施房地合一後，短期進出所課之財產交易所得高達三五～四五％，即使是符合自住條件者，也要持有六年以上，獲利超過四百萬元以內免稅，以上則課一五％，都讓投資資金很難在房市獲利，因此，寧願選擇把資金「停泊」在股市。萬點行情 購屋自備款增加有限信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波台股萬點行情，漲勢集中在特定大型權值股，一般散戶受惠有限，因此，股市上漲，但對於購屋人來說卻相對「無感」，根據信義房屋的購屋意向調查資料顯示，僅有一七％的受訪者表示，台股上萬點，購屋自備款因此有增加，而有高達七五％的多數受訪者則表示，購屋自備款並未受惠台股萬點行情而增加。曾敬德指出，出現萬點指數，卻無歡聲雷動的熱鬧行情，且房市未受惠的另一情況，則是因為購屋人可能在自備款的資金理財上比較保守，避免投入風險太高的金融工具，所以台股上萬點行情對於一般購屋人較為無感。而股市上萬點，房市卻分不到一杯羹的情況下，如何期待房市「再起」？不願具名的房地產業者私下表示，「只能期待政府開放陸資來台買房的規定鬆綁！」據表示，其實台灣的游資仍相當充沛，但因投資獲利的速度不若以往，不少口袋深者，大多選擇「現金為王」，暫不投入房市，因此，目前有在成交的案件，大都屬於建商大幅「讓利」的建案，或是屬於低總價、低單價的產品。根據了解，雖然政府在今年五月，核發位於新北市淡水小坪頂的「萬通2011」社區四十四戶陸資購屋許可函，引發外界認為，政府對陸資來台購屋的限制，有可能進一步鬆綁的「假象」，但內政部長葉俊榮強調，這僅屬於「個案」處理，非「通案」，因此，想透過陸資來台購屋，而讓台灣房市從谷底彈升，目前來說，仍屬於緣木求魚。房市落底看法 眾說紛紜既然陸資不能期待，那台灣房市在下半年的走勢又將如何呢？劉天仁表示，根據中信房屋二○一七年第二季宅指數的調查，第二季的落底訊號明顯，主要呈現在以下三大現象：一、台北市第二季的價量俱增，二、全台看屋來客量及斡旋量均較第一季增加，以及三、有七四．六％的民眾對房價的看法，是持平偏漲。吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮則預測，房市在今年第四季將落底，他說，北市低總價房市在第二季將止跌，第三季則購屋信心增強，雙北房市加速趕底，跌幅趨近滿足點，等到第四季時，台北市高總價房產止跌，豪宅交易量提升，房價正式落底，而一旦台北市房價率先落底，接著其他落底縣市則分別是新北市、桃竹及中南部。不過，長虹建設董事長李文造在今年股東會後，就媒體詢問，房市何時落底時，他認為，今年底要落底的機率，「只有一半一半」，而建商要度過寒冬的作法是「減量經營」，不要生產過剩。永慶房產集團業管部經理謝志傑則分析，房價在歷經三年的修正後，已擺脫急跌期，加上近期國內經濟表現穩健，民眾購屋信心略增，對於價格認同度較高，雖整體而言仍看跌，但大幅看跌比重已連四季收斂。至於一般民眾認為房市會在何時落底呢？謝志傑指出，根據調查顯示，認為今年下半年就會落底的比例僅一九％，不到二成，顯示民眾普遍認為房市底部仍未出現。上半年房市成交稍放量姑且不論房市落底時間，眾說紛紜，但從今年一至六月的成交量確有放大，21世紀不動產營運處協理張恆嘉表示，繼五月全台建物移轉件數創今年以來的單月新高之後，根據六都地政局在七月三日所發布的六月各直轄市建物買賣移轉量，也出現連續兩個月成長的趨勢，上半年六都交易量普遍較去年同期成長逾二成，其中新北市交易件數更爆量成長逾四成，不管是建商讓利帶動或是餘屋降價出清效應，以「量」來說，均明顯可見市場已經築底完成(表一)。張恆嘉表示，從上半年房市交易量來看，可以發現新成屋交屋的占比相當高，隨著交屋完畢後，下半年投入中古屋的市場物件也會隨之增加，讓有意購屋的民眾可以選擇的物件更多、條件更好。曾敬德表示，今年上半年六都的移轉出現明顯反彈，主要仍是價格已經有一段修正，加上政策主要朝向都更、租賃與社會住宅等，側重在增加供給，取代以稅制調整調控房市，因此民眾購屋信心略微回溫，遞延買盤與自住剛性需求穩定發酵下，因此今年上半年房市擺脫去年的交易低潮，已經有觸底回穩的跡象。觀察買賣移轉棟數的資料變化，曾敬德認為，上半年可望較去年同期增加約二萬棟的水準，全年重回二十六萬棟以上的機會相當高，由交易量可發現房市觸底回穩的跡象，預料全年呈現「價平量增」的機率較高。剛性買盤陸續出籠葉凌棋表示，今年以來，國內外經濟數據表現亮眼，景氣朝復甦方向邁進，市場氣氛轉佳，買氣增溫，觀察上半年的交易量推估，全年交易量預估在二十五．五至二十七萬棟之間，較去年小幅成長四～一○％左右。東森房屋研究中心副理于靜芳分析，今年自三月開始，剛性買盤陸續出籠看屋、議價，整體三至五月實際成交表現佳，加上部分新案逢交屋潮，也讓剛性買盤遞延發酵，促使六都在六月移轉量數字都攀升至上半年最高峰，雙北漸擺脫去年低迷。其中，新北市大舉突破五千棟大關，一鳴驚人，東森建設總經理賴建程表示，這次熱區冠軍為新莊一○九五棟，是新北市近一年半來攀上千棟新高，打敗淡水區，主要是受惠「超級城市SUPER1」五八七戶 、「鴻邦世界花園Ｉ」八十九戶的大量交屋潮，其次，新店區五三六棟、淡水區五○一棟，新北市除受惠大批交屋潮，整體中古屋也因新案讓利影響，降價、議價為自住成交關鍵，而讓新北爆大量成長。房價跌一成五 南北進場意願大不同今年上半年的成交量較去年同期增加，是否意謂著民眾進場購屋的意願大增呢？謝志傑依據永慶房產集團所進行的民調指出，全台願意進場購屋的比例為五八％。若以七大都會區來看，可以發現桃園、新竹、台中與台南願意進場購屋比例都在六成以上，台南甚至高達七成。但北市只有四二％的民眾願意進場購屋，顯示有過半民眾認為房價仍跌不夠，新北、高雄則是比例一半一半，願意進場購屋比例均為五三％。而房價降多少，民眾才真的願意進場呢？謝志傑分析，過去北市房價高，雖目前已有一三％左右的跌幅，但民眾仍認為下跌一五％還無法滿足需求，購屋腳步仍緩。而桃園以南四都民眾則認為近期房價呈現盤整，若房價較高點下跌一五％時，已趨近價格滿足點，願意進場購屋(見表二)。
