許多先進國家過去10年房市呈現漲勢，漲幅達數倍的也不在少數，而台灣這10年來房價卻是持續下探，表現相對落後的台灣房地產前景到底如何?台灣的房地產在政府全力提振景氣的前提下，從民國89年起連續提撥高達1.95兆元的優惠房貸，並在土地增值稅調降的效應下，市場景氣在民國92年起開始呈現價量齊揚的熱絡情況，一掃過去10年的陰霾。然而在受到非經濟因素以及市場超額供給的影響下，使房地產市場景氣又開始逐漸趨於緩和。
#@1@#遠雄集團董事長趙藤雄分析，台灣房地產從民國90年開始往下走了十幾年，一般家庭平均6年可以買一戶房子，香港平均19年、上海24年，全球平均則8～10年，相較之下，台灣的房地產是全世界最便宜的。假設沒有三通、開放大陸觀光等議題，未來房地產漲幅也有5～10％的增值空間；如果順利開放三通與大陸觀光，預估3年內房地產市場會有1倍的漲幅。以房價所得比而言，台灣就顯得相對較低，也就是說台灣民眾可以用相對較少的工作年數購屋，而這將是未來購屋、換屋的持續動力。過去10年來國外房市多呈上漲局面，台灣的房地產相較於其他國家，漲幅相對落後，加上未來低利環境仍將持續，預估台灣房市未來的增值幅度仍然可期。
#@1@#淡江大學產業經濟系教授莊孟翰對台灣房地產的未來，則持「穩定成長」、「審慎樂觀」的看法：「台灣自有住宅率已高達86.8％，僅次於新加坡的94.1％；除景氣動向之外，更應密切注意國內外經濟環境之變化，審慎評估，才可正確的掌握市場脈動與購屋置產的最佳契機。」就外資的立場，台灣不動產的投資報酬率約5％，仍有增值的空間。仲量聯行董事長王治平表示，台灣房地產市場的價格相對偏低，以商用辦公大樓而言，相較之下，香港的租金高、報酬也高，而且資金進出方便，對外資有既定的吸引力。從投資角度來看，台灣房地產有3次黃金交叉，代表每一個好的買點。理財周刊社長梁碧霞說明，在民國76年時，第一波房地產的黃金交叉時刻出現，也開啟了台灣房地產大狂飆的年代；之後政府也釋出許多利多，創造房地產投資的最佳時機。民國76、78、92年3波房地產的黃金交叉時刻，讓房地產的價格呈倍數成長；淡江大學產業經濟系教授莊孟翰指出：「民國76年第1次黃金交叉由台灣高經濟成長所帶動；第2次黃金交叉落在民國78年股市大漲、外資進駐的年代，內需加外需的刺激之下，自然帶動房地產大漲。」然而在民國80年開始實施容積率，建商超額搶建，供給暴增，造成十幾年房地產不景氣。而92年帶動的第3次黃金交叉，則是在「價漲量增」的帶動下，漲幅達5~10％。
#@1@#除了在推案上推陳出新，房地產市場的單價也不斷在創新高。2005豪宅市場大賣，最貴的豪宅御之苑賣到每坪130萬。到底應該要如何評估合理的房價？莊孟翰進一步表示，全球評估標準平均房價為年所得的3～6倍，台灣是6倍。目前房地產發展兩極化，走豪宅與新三低(低利率、低房價、低稅賦)的市場；而未來捷運金三角的開發空間很大，是值得投資的方向。
#@1@#除了推案上的變化，不動產證券化(REITs)近來也成了當紅的房地產投資商品之一，到底REITs的金融特性為何？王治平歸納，除了6％分離課稅，其收益來自租金收益與資產增值，屬於長期穩定的收益；再加上市場流通性高，變現方便，自然成了投資人青睞的金融商品。王治平進一步說明，REITs是外資相當看好的台灣不動產商品，如果可以將開發型納入，開發業者將可以有更多合理的資金來源，完成更好的推案。趙藤雄也呼應，投資REITs的風險相對較低，如果可以建構在開發型的標的，投資報酬率會更高，對台灣的都市更新也將更有幫助。(本文內容摘自超視「全民拼理財」節目，更多精采內容，請鎖定本周日晚間8點播出之「全民拼理財」節目)表格1、投資 REITs須注意地方：‧ 不動產組合是否過度集中 (區域分散、產品分散、承租戶分散)‧ 該不動產產品是否過度興建‧ 市場是否有利率上升之壓力‧ 資產管理部門是否進行租金收益增加之計畫‧ 不動產之投資管理是否透明與充分揭示資料提供：仲量聯行表格2、合理房價的評估原則：1. 平均房價：年所得=3～6倍2. 房貸本息佔家庭收入在1/3以內3. 房屋自有與租用約2/3：1/34. 租金：房價=1：205. 投資性需求在20％以下6. 房價漲幅短期不超過30％7. 空屋率之警界線：10％~15％資料提供：莊孟翰教授
