今(二○一八)年三二九房市,北台灣推案量預估可超過二千億元,部分建商為了避開年底九合一選舉的干擾,都傾向在上半年推案。此外,根據房仲業調查,民眾看淡房市的比例大大縮減,買盤力道在增溫,而全台雖仍以低總價的中小坪房型為主,但北台灣已見中大坪數的換屋族群出籠,顯見市場已脫離前兩年的低谷。房市看跌比例正在收斂信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,民眾對於房價的感受與預期,會影響民眾是否決定在當下購屋,從二○一五至二○一六年幾次的購屋意向調查發現,有五季的調查結果,看跌房價比例都超過七成,當時也就是房市信心最低迷與恐慌的時間,市場交易量也萎縮到近年新低量。此次調查看跌房價的比例收斂至五○%,是近三年調查以來最低的一次,雖然看漲房價的比例仍不到一成,房市距離樂觀仍有一段差距,但二○一七年第四季看跌和持平的差距是五二%,一路收斂到現在看跌比持平的僅多八%,越來越多的受訪者由悲觀的看跌,已轉為中性持平。此外,全國不動產針對網友進行二○一八年下半年購屋意願調查,發現看跌未來房價走勢比例僅二九.七%,且看好房價上漲的人更近半數,顯示民眾對於房價不悲觀。全國不動產總經理石吉平指出,有逾六成的民眾從去年第一季開始看屋,所以購屋族對於房價的感受、對於房市的看法也直接反映在交易量上,去年全台交易量就達二六.六萬棟,年增約八%,顯示民眾對於房市態度改變,比較積極進場購屋。民眾心動化為實際行動石吉平表示,去年第四季起,全台加盟店不管是來店客看屋或是斡旋率都明顯回溫,斡旋期間也明顯縮短,今年第一季的成交率增加逾二成,顯示民眾心動已轉換為實際行動。永慶房屋業管部經理謝志傑分析,全球經濟同步復甦,經濟表現穩健,股市破萬點最長紀錄,讓民眾消費信心增,購屋意願提升,加上房價大幅修正時期已過,由急跌期進入小幅緩跌、盤整階段,雖整體而言仍小幅看跌,但看跌比重已連七季收斂,印證目前市場緩跌至平盤整理格局不變。中信房屋副總經理劉天仁另指出,根據「宅指數」的調查,今年第一季的購屋意願均較上季增加。針對未來購屋時間點的調查,「二年內有購屋計畫」的受訪者占四八%,而分析其所考慮的房屋物件,仍以新成屋比例最高,達六七.五%,其次為屋齡不到十五年的中古屋,占六○%,顯示在建商讓利的氛圍下,民眾的購屋喜好大都「喜新厭舊」。北市見換屋產品面對民眾對房市景氣轉趨樂觀,建商對三二九房市的推案熱度為何呢?新聯陽實業董事長室特助洪承表示,由於今年底有九合一選舉,不少建商會集中在上半年推案,故三二九檔期會很熱鬧;而雙北市的推案量約有三、四千億元,其中,新北市因江翠北側、新店央北及土城暫緩發展等三大重劃區的推案將非常多。《住展雜誌》調查指出,今年北台灣的三二九推案預估量為一六一五億元(表一),比去年實推案量一八二九億元減少一成左右,也比前年的二一三○億元,連兩年量縮。企研室經理何世昌分析,從好的方面看,供給量不至於失控,成交價較能守在相對穩定的水位,但從壞的方面看,意味著建商多看淡近期市場,心態較為保守,所以不敢大舉推新案。他說,雖然買氣已經回升,但對建商來說,那是去年降價、讓利,「割肉」換來的,除非今年願意跟進降價,不然若想賣高價,卻對市場沒信心,那麼土地開發能延就延,或者繼續以去化手上餘屋為重心。不過,他也談到,由於去年底至今年初,建商普遍感受到民眾不再看壞房市,故台北市建商推案有重回大坪數的情況。何世昌指出,雖然「One Park Taipei信義聯勤」、「Diamond Tower」、「冠德信義」與「陶朱隱園」等「F4」指標豪宅仍缺席,但台北市三二九檔大坪數案量占比已有提高的跡象,如「帝璽」、「冠德羅斯福」、「森城大院」、「Jade 12」等案,案量占北市三二九檔約四成左右,反而比小宅案量還多。主因是北市有些建商警覺近年小宅供給量過大,恐釀過剩危機,再加上有些業者評估換屋族群已經出籠,所以想要搶攻這塊市場。房市﹁三對﹂就會熟賣信義房屋代銷事業部研展組經理楊國昌指出,從去年第三、四季起,就明顯感受到市場買氣有回升,並延續到今年上半年。楊國昌說,目前只要「價格對」、「產品對」及「地段對」,產品就會熱賣。而所謂的地段對,是指該地段很久沒有新推案,一下子推出,就會吸引購屋者去看,另一種情況也是,本來都是推一些小宅或二宅產品,市場上缺少換屋產品,結果,一有稍大坪數的新建案,也能吸引人去看。楊國昌表示,過去幾年都流行中低價位的產品,但今年明顯可感受到「換屋族」已出來,舉例來說,信義代銷手中位於萬華地區的「新碩華悅」,主力坪數是二十二至二十九坪,但一些三房或四房的產品約三十六坪至六十三坪的格局,也有不少人出來看。另信義代銷的北投區宏盛建設所推出的「得意山莊」為三十四至六十坪產品,松山區中工所推的「中工耘翠」為三十九至八十二坪產品,詢問度都高。楊國昌說,拜信義「全房產」行銷方法奏效,從信義房屋店頭仲介端帶來看屋的人數也增加,顯見民眾的購屋意願正在加強中,而根據信義代銷統計,今年第一季,雙北市推案量預估達二○五一億元。洪承指出,今年市場上仍有不少剛性需求的自住產品,但因市場上缺少一些換屋產品,故今年,有些大坪數的建案,也會受到換屋族青睞,此外,今年以來的看屋人潮約增加一五%,顯見對未來是較具信心的。創意家行銷副總經理柯仲武也公布雙北市接案量高達二五三億元,大型指標案如北市中山區、宏盛與長虹建設合建案「帝璽」,就有六十億元,而中正區「冠德羅斯福」案量為三十五億元,都是大坪數產品。柯仲武表示,由於過年期間新春不打烊,不少案場的來客數及成交數都較往年好,且不少看屋者開始詢問換屋產品,像「帝璽」,儘管總價八千萬元起跳,但潛銷就有超過五十組的來客數,他認為,台北市今年換屋族將陸續出籠。新北推案熱區在三大重劃區今年新北、桃園與新竹地區仍以小宅或是一般三房型為主流,建商大都以經營首購族群為重心。新北市三二九檔推案重心集中在新興重劃區,尤以板橋江翠北側、土城暫緩發展與新店央北等重劃區的推案量最多,這些重劃區案量超過四百多億,占比逼近七成(表二)。何世昌表示,新店央北重劃區擁有水岸、捷運、重劃區規劃的三大賣點,成為建商競相獵地的重戰區,包括長虹、宏普、宏盛、聯上開發、昇陽、茂德、國美、寶德、鑫怡建設、北基建設及德杰建設等都插旗。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,央北重劃區是新北市第一圈中最受矚目的重劃區,更是新北市五星計畫之一,該區域重大建設不少,除小碧潭站外,未來還有環狀線十四張站,東側為主要幹道中央路,鄰近國道三號交流道、環河快速道路,聯外交通便捷。另一方面因該重劃區緊貼於中央新村北側,生活機能佳,周邊中古屋房價約每坪四十至五十萬元,新屋約在每坪五十至六十萬元,該區域先前陸續已有許多建商進駐,央北第一期將有大型建商預計推案,顯見看好該區未來發展。創意家在新北市也有多案代銷,像新北市熱區的新店央北重劃區有「全陽大璽」,案量五十億元,土城暫緩發展的「弘暉大苑」有三十億元,及板橋的「新板極」。柯仲武指出,緊鄰新北市新店區中央新村的「央北重劃區」,面積約三九.八公頃,由於位於「十四張站」及「小碧潭站」間,具有雙捷運優勢,發展備受期待。前進重劃區要挑讓利建案但由於房市在二○一四年反轉直下,包括新莊頭都心、淡海新市鎮或是林口等多處重劃區的房價,在供過於求的情況下,這一波拉回整理,普遍有二至三成的修正,面對今年幾大重劃區的推案,消費者該如何因應呢?何世昌認為,這一波房市下修與以往經驗不同,沒有呈現一致性降價的情況,所以購屋者「與其選時機,不如選個案」更來得實際。假如遇到一個有感降價案,降幅在二到三成左右,其實就可以考慮購買了,因為這種降價案已經把未來的降幅先「降好、降滿」。不過,民眾在撿便宜之餘,還是得注意建築品質與建商風評,以免花錢卻踩雷。此外,針對雙北市有些建案的開價,並未見建商「讓利」,還開高價的現象,何世昌也表示,有句話說「男人找老婆時,都以為自己是二十歲,有年輕的體力」,今年建商在制定售價策略時,卻出現多頭時期的心態,不怕房市賣得慢,就怕房子賣太便宜、賣太快。會出現這種心態,一部分是土地成本高、近期買氣提升,另一部分是還「眷戀過去的美好」所致,但消費者「買不買單」,就有待觀察。而北台灣的桃園及新竹建案(表三),何世昌觀察,桃、竹建商則大喊「我們不一樣」,推案形態跟大台北呈現不同的風貌。桃、竹三二九檔建案多平均分布在各行政區,產品以二、三房為主流,符合首購族群和一般家庭的購屋需求,如「富宇全球案」、「麗寶青年時代」等案;價格方面,多走平實路線,挑戰新高價的建案較少。消費者有購屋意願時,偏好選擇的購屋地段是哪裡呢?謝志傑表示,七大都會區消費者購屋地段的選擇以成熟發展區為首選,占比高達七六%,顯示成熟發展區的生活機能完善、交通便利優勢,吸引消費者購屋。桃竹愛新重劃區不過,可以看到新興重劃在桃園與新竹最熱門,選擇新興重劃區的比例超過三成,新竹縣市更超過四成,新興重劃區在桃園、新竹受青睞。何世昌另談到,宜蘭和基隆地區今年三二九檔案量極少,宜蘭預估量僅約八.五億元,基隆則僅約五億。推案量銳減的主因,是因為近期市況不佳,基隆從去年第四季起,推案就大幅減少,而宜蘭冬季房市因旺季不旺,導致建商心生觀望,所以縮手不推案。不過,位於基隆地區的麗寶建設「微笑台北」,主打距離台北信義計畫區只需約二十八分鐘車程,「輕移民」即可到達,且強調全齡化樂活宅,也是詢問度極高的建案。負責代銷的萬群廣告指出,「微笑台北」主力推薦坪數三十一至六十二坪,不論首購或換屋族群皆適宜,同時為讓年輕首購族群能輕鬆實現買房子夢想,推出優惠專案自備六十六萬元起輕鬆入主,社區規劃有幼稚園及正洽談中的購物大賣場,未來生活機能完善。