「我不管啦，如果你不買房子給我，算什麼老公啊！」阿祥老婆美美每天如此向老公要脅，不過，阿祥也不是不買房子，而是年紀小他10歲的美美，挑中的是在台中地區4層半樓高的有庭院的別墅型新屋，要價580萬元，而夫妻兩人每個月薪水收入也才7萬元，又有個不滿1歲的幼兒要支付保母費，因此，他希望買的是300、400萬元的公寓，以減輕經濟壓力。這是個真實的故事，故事中的主角美美，為了買房子的事情每天大吵大鬧，認為老公是個窩囊廢，結婚3年還不願意買房子，而阿祥為了家庭圓滿，儘管所有親友，包括美美娘家的人也勸不動美美，只能表白不會支付任何一毛錢為嫁出去的女兒買房子。
#@1@#阿祥的大姐雯雯在銀行貴賓理財中心上班，特地為了此事幫弟妹分析她目前的財務情況，結果發現，目前這對年輕夫妻並沒有任何存款，弟妹信用卡刷卡還欠卡債5萬元未還，同時，弟弟夫妻兩人每月薪水共7萬元，弟妹為全家人投保的保單卻近16萬元，將近他們一年收入的兩成，雯雯不僅搖頭，並仔細建議他們夫妻兩人，首先先調降保單額度，砍掉沒有必要的保單，並以保單貸款還清高利率的信用卡卡債。針對購屋一事，雯雯雖告知弟弟及弟妹，房貸500萬元，貸款20年，年利率4.5％，每月本息攤還平均約須付出3萬元利息，20年後繳了近260萬元利息，如果中途付不出貸款，房子還會被銀行拍賣，落得血本無歸及無家可歸的下場，夫妻兩人如因無法負荷房貸的重擔，「貧賤夫妻百世哀」，早晚婚姻會出問題。然而忠言逆耳，美美只是想到夫家的公公會以退休金幫忙他們，而且老公在老家還有一棟房子，便宜賣掉也有180萬元的收入，而且儘管他們夫妻兩人加上一個幼兒只有3個人，但美美還是堅持要一次就買到這輩子想要住的房子，將來的問題將來再說，況且現在銀行利率很低，只有4.5％，現在不買待何時？後來，阿祥真的賣掉老家的房子，父親並且給他100萬元的購屋資金，使得阿祥的房貸餘額降低至300萬元，不過，這樣的負擔還是不輕。雯雯不禁感概，如果美美購屋前自己能進行理財規畫，而不是把旁人的好意當做購屋阻力，先購買300多萬元的房子，而不是580萬元的房子，如今他們夫妻倆也不用如此操勞，還要加班多賺點錢。
#@1@#你認為美美很笨嗎？不，她很聰明，因為錢都是夫家出的，房子卻是掛在她名下。只是，有必要為了一己之私，以及自己不會理財規畫，而讓自己的後半輩子承擔沉重的房貸壓力嗎？她不沒考慮到還不出房貸的後果，只一昧抱持著成為「別墅女主人」的美夢，忽略先生的工作壓力，以及小孩未來的教育經費等問題。如果你不想像美美一樣，或者你是房貸一族，或是目前租屋，正在煩惱要不要購屋，你一定要看完本文，為什麼呢？因為美國聯邦準備理事會自2004年6月開始升息，國內央行也跟進升息動作，然而銀行調升放款利率動作往往比存款利率來得快且大，在放款利率將走高之際，對想要購屋的你，貸款購屋好還是租屋好，或正在償還房貸的你有什麼影響？尤其是，當你常在網路上看到銀行刊登廣告──「特別為500大企業菁英人士，打造優惠房屋貸款利率僅僅3.8％，歡迎房貸年利率為4.5％的貴賓轉貸，因為微利時代省錢就是賺錢」，面對這樣的訴求是否打動你的心呢？在心動之虞，房貸轉貸除考慮是否有違約問題外，最重要的是你是否能精打細算轉貸以後的利息能節省多少、本金還剩多少、要不要手續費等問題，才能確定是否划算，遇到這種情況，只要你會運用財務顧問計算機，就可DIY，幫你找到答案。同時，在享受成為有殼蝸牛的快樂之時，你是不是也會算算自己要多久才能還完房貸？到底還了銀行多少錢？還是只是為銀行作嫁衣裳？
#@1@#良心建議你，買屋是人生大事，尤其是對將結婚的新人來說，常常為會了到底是要貸款購屋，晉身有巢氏，還是選擇看房東臉色，過著無殼蝸牛的日子，而掙扎不已。因為貸款購屋雖能擁有自己的安樂窩，隨之而來，卻等於是為未來的財務負擔宣判20年有期徒刑，而且中間如遭遇失業等變數，無力負擔房貸，一旦愛屋被銀行拍賣抵債，豈不是為銀行作嫁衣裳？然而貸款購屋20年，如能修成正果，房子畢竟是自己的。租屋雖不用擔心付不出房貸而失去房子，但20年後，還是無法擁有房子，只是替房東養房子而已。建議你，不管是要貸款購屋還是租屋？與其煩惱擔憂，不如拿財務顧問計算機算一算，徹底明白貸款購屋或租屋對自己未來的財務負擔情況，才能有效分析自己適合做什麼樣的選擇，而不是只有空想、空煩憂。
#@1@#舉例來說，即將結婚的齊悅，如果為了結婚貸款購屋，相中總價600萬元的台北公寓，自備款200萬元，400萬銀行貸款。購屋的代價，一是房屋貸款400萬元付出的本金及利息代價，一是自備款200萬元的機會成本。按按財務顧問計算機，結果可以得知，齊悅雖買的是600萬元的房子，但貸款20年須付出的代價，包括齊悅購屋自備款200萬元的機會成本為297萬1,895元；再加計貸款20年共付出本息569萬1,840元，等於齊悅購屋代價共付出866萬3,735元，比買屋時的房價600萬元多出近45％的錢。這還是假設房貸年利率固定在低利水準3.75％、自備款不買屋而投資最保守工具定存且年利率只有2％的情況下，一旦房貸利率未來走高，貸款購屋利息支出也將水漲船高，而且如遇股市大多頭行情，自備款的機會成本也會增加，因此購屋的代價恐怕不只如此。至於租屋的代價，齊悅如果選擇婚後租屋，假設每月租金2萬5,000元，須繳3個月押金。假設以年利率2％計算，將租金2萬5000元轉成每月定期定額定存，並將3個月押金7萬5,000元以單筆投資定存，換算機會成本，那麼齊悅因為錢凍結在租金及押金中無法投資的機會成本，如扣除押金本金部分，等於齊悅租屋20年的租金及押金機會成本收益共741萬8,650元。
#@1@#貸款買屋或租屋代價影響變數多從前文可發現，齊悅貸款購屋的代價為866萬3,735元，而租屋的代價為741萬8,650元，顯然租屋付出的代價較少，看似租屋划算，但如果房價能夠有效增值，那麼貸款購屋就比較伐得來。要比較貸款購屋可能產生的房價增值效益，則須看租屋受機會成本影響的程度，如果機會成本高於2％的獲利時，則結果又不一樣；如租金高漲時，也會不一樣；如果房貸的利率走低時，貸款購屋付出的代價會降低，這又不一樣。而且還需要考慮一項因素，那就是有家的安全感，也是值得考慮。貸款購屋代價面面觀比較完租屋好還是購屋好之後，接下來看看貸款購屋的代價到底有多少？因為，「有土斯有財、有屋斯有安」，購屋是很多人辛苦一輩子的最大目標。大部分的人採取貸款購屋、按月分期付款清償方式，不過這也常易讓人誤解，只要分期付款，都是可以承受得起的。沒有人不希望安樂窩能容易貸而且輕鬆還，然而貸款購屋一般而言，通常還款期限是20年至30年，貸款人在這期間所須經歷的可能有家庭成員增加、子女教育費用、父母醫藥及養老費用、失業、物價上漲等經濟壓力。在衝動購屋之前，再次誠心建議你用財務顧問計算機好好算清楚這筆帳，到底是否承擔得起，是否行有餘力再購屋，是否已做好還房貸的理債規畫，再展開買屋行動，以免犧牲一輩子的生活品質，終身被房貸套牢。房貸前10年還款近半是利息假設齊悅在台北置產，購屋價800萬元，其中自備款200萬元，向銀行辦理房屋貸款600萬元，年利率4.5％，還款期限20年，按財務顧問計算機，可知道，齊悅每月須繳納本息攤還3萬7,959元。而且在齊悅所繳的第1期房貸還款金額3萬7,959元中，利息繳了2萬2,500元。進一步分析，20年期的房貸，齊悅如果還到一半，也就是還滿10年，也就是共還給銀行455萬5,080元(37959×12×10)，其中本金只還了233萬7,365元，付出的利息221萬7,710元，等於前10年付給銀行的房貸，幾乎一半是給銀行利息。而且繳了10年房貸後，尚未清償的本金還有366萬2,635元，與貸款600萬元相比，還款期限已過了一半，還本金的比重卻只有39％左右(2337365÷6000000)。如果如期繳了20年貸款，共付出的全部利息為311萬0151元。如果不計算齊悅自備款200萬元在這20年的機會成本，光貸款部分，你可以看出，如果加計貸款本金600萬元，齊悅共花了911萬0,151元的代價購屋，比當初齊悅購屋時只看到的貸款金額600萬元多出51.84％。這多出來的錢都可以再買一間低價的房子了。
#@1@#房貸支出以不超過家庭收入1/3為宜以前文齊悅的例子來看，申辦房貸600萬元，20年後如期還款的總代價比房貸本身多了近52％，而且這是假設年利率固定在4.5％情況下，過去台灣的房貸利率曾經也有9％上下的水準，難保未來不會再出現高利率時代，建議你貸款購屋之前真的必須多多沙盤推演，而且每個家庭的房貸負擔能力不同，考量一般家庭的收支情況，建議你「房貸支出以不超過家庭收入的1/3為宜」，像齊悅貸款600萬元，最好每月收入近12萬元為宜，以免最後無法負荷，落得以債滾債的下場。提前償還省息效果不小再來，就看看提前償還房貸及繳款方式不同，省息效果如何？由於目前房貸尚處於低檔，與其他借款商品的利率相比較低，因此，很多人在還債時的第一個選擇大部分不是房貸，不過，即使手中有現金，有人還是寧願拿去存定存，也不願把錢拿來還低利房貸。然而房貸利率雖低，也是利息支出，而且房貸利率一定是高於定存利率，如果你還在煩惱是否要加速還房貸，事實是，提前清償房貸的省息效果，以及雙周還款比每月還款有利。舉齊悅的例子來看，齊悅在台北大直置產，購屋價800萬元，其中自備款200萬元，600萬元辦理房屋貸款，假設年利率為固定利率4.5％，貸款期限20年，按月本息分期攤還。而且在齊悅所繳的第1期本息攤還款3萬7,959元中，利息繳了2萬2,500元，然而繳到第120期時，當期利息繳了1萬3,825元，本金還了2萬4,134元。也就是房貸初期都是在還利息，繳了一段時日之後，才慢慢還到比較多的本金。因此，齊悅清償10年之後，尚積欠銀行貸款餘額366萬2,635元，往後10年如期繳了20年貸款，共付出的全部利息為311萬0,151元。而一旦齊悅在繳款滿10年後，決定提前清償100萬元，其中每月還款的金額不變，因為房貸餘額下降至266萬2,635元，因此，不用等到10年，只要再82個月，也就6.8年內就可提前清償完畢。而且，付出100萬元提前償還房貸，實際上節省的利息高達44萬2442元，這就是提前清償的魅力。
#@1@#破解低利迷思早日清償房貸看了前面的說明，可很清楚得知，如果年度收入出現一筆額外收入，例如年終獎金、績效獎金、員工分紅等，提早清償房貸對減少利息支出的效果不小。不過前提是應先確認提早清償是否會發生違約金的問題，如果有違約的問題，則要進一步分析是否划算。雙周還款比每月還款有利話說回來，如果齊悅每月卻只能還同樣的金額3萬7,959元，那麼想要進一步省息大作戰，則可採取雙周還款方式，加速降低計息的貸款餘額水位，減少複利對利息的滾利效果，對省息具有明顯效果。以齊悅的例子來看，房屋貸款600萬元，假設年利率為固定利率4.5％，貸款期限20年，按月本息分期攤還，如期在20年後清償完畢，共須付出的本金及利息達911萬0,151元，而雙周繳款則可提前在17.6年內還完，本息只須付出869萬2,840元，相較之下，節省了41萬7,320元利息。
#@1@#省息最大關鍵為繳款方式從本文可看出，如果一個月才繳房貸一次，還完本金的時間就會愈拉愈長，如果能夠改變繳款習慣，雙周還款一次，等於是提前還清本金，不但可以節省利息，還可儘早還完貸款。因此，節省利息的最大關鍵在於繳款方式，不同的繳款方式所節省下來的利息，常有天壤之別。而且只要在繳款習慣上做個小小的改變就好了。書名：理財一指通出版社：Smart智富月刊作者：蔡錦城著，楊秀清整理上市日期 ：2006年1月初名詞解釋機會成本機會成本就是當你選擇做一件事情時，必須放棄做另一件事情的機會，而這個機會原本會帶來的利益，就是因為你放棄了而損失了這個利益，因此稱為機會成本。舉例來說，齊悅選擇將存款200萬元提領出來作為購屋付自備款，原本這200萬元可以放在銀行生利息，這部分的利息這就是機會成本。抽言1.大部分的人採取貸款購屋、按月分期付款清償方式，不過這也常易讓人誤解，只要分期付款，都是可以承受得起的。2.節省利息的最大關鍵在於繳款方式，不同的繳款方式所節省下來的利息，常有天壤之別。3.如果年度收入出現一筆額外收入，例如年終獎金、績效獎金、員工分紅等，提早清償房貸對減少利息支出的效果不小。
