《都市更新條例》是在一九九八年十一月十三日制定的，其母法為《都市計畫法》，其間經歷八次修正，第九次修正目前尚在立法院等待院會審議中，截至二○一一年底為止，全台灣送核案件共有九一二件，核定的有二七九件，其中核發建照者則有一二三件，二○一二年核定的有十三件，二○一三年核定的有三十一件，二○一四年核定的有十件，整個情勢看來不僅沒有增加的趨勢，反而逐年遞減。為什麼都更改建的成效每況愈下呢？台灣的老舊房屋不僅外觀醜陋、結構安全堪慮、違建之多足以列入世界奇觀，與落後國家相比更是毫不遜色，這些情景大家看在眼裡，卻都視若無睹，彷彿與自己完全無關。先說政府，一大堆的學者專家和政府官員，完全漠視台灣當前已存在的老舊住宅現況，活在柏拉圖的理想國度中，似乎非要等到浩劫來臨才能驚動他們，但也可以看得出來他們正是活在象牙塔裡的一群既得利益者。政府花了巨資委託學者專家做了一堆冠冕堂皇的報告，但卻都輕忽了下列基本事實：(1)《都更條例》權利變換的核計方式不適合房價波動的狀況當前都更條例的遊戲規則，係將共同負擔以核定當時之房價做為實施者的成本補償，該方式在房價上漲時將造成實施者得享增值厚利，引起圖利建商的批評，但在房價下修時，則將使實施者不僅沒有利益，反而將因房價下跌而遭受損失。這也是二○一五年起房價下修之後，都更案件開始大幅遞減的主因，一些已核定通過的都更案例都已因此停擺，更嚴重的是一些已經完成拆屋的，勢將面臨難以為繼的困境，這些都將是即將上場的未爆彈。(2)不務實的培訓、獎勵計畫地方政府花了大筆經費培訓了大批的都更推動人員，結果幾乎是一事無成 ，更糟糕的是為了鼓勵民眾成立改建委員會，政府還給予經費的補助和獎勵，結果為了爭取金錢獎勵，這些推動人員往往給住戶畫了大餅，改建委員會成立之後，卻因為餅畫得太大而使實施者退避三舍，以致難以落實，並從而抹殺了後續執行的可能。(3)屋頂加蓋、法定空地佔用早已成為既存事實屋頂加蓋、法定空地的佔用幾乎成了當今老舊公寓的通例，這些早期老舊建物的現存容積遠遠超過新法規的建築容積，甚至大過「都更改建」可給予容積獎勵的最大上限(五○％)，也突顯政府完全昧於現狀，刻意限縮改建容積獎勵做法的可笑。
當前改建給的容積獎勵上限，都更是五○％，而危老容積獎勵的最大上限只有四○％(其中並包含一○％的時程獎勵)，而一般危老建案實際上可拿到的獎勵比率更低(通常只有二四％至二六％)，不給足夠的容積獎勵，卻期盼老屋改建成功，只是突顯政策的不符實際。(4)台北市的住宅區現行容積率不利於改建台北市絕大多數的住宅區(住三)容積率只有二二五％，比相鄰的新北市住宅區容積率三○○％要低了三三％，也就是說台北市住宅區的一坪土地只能(容許)蓋出二．二五坪的室內面積，小於新北市同樣性質的土地可以蓋出三坪的室內面積。也比還沒有實施容積率管制前的台北市老宅的可興建面積要小。難道是因為台北市的公共設施水準(設定容積率的基準)不如新北市？這也是台北市房價遠遠超過鄰近新北市的主因，依這樣的容積率再加上限縮的危老獎勵，改建後的室內面積會比原來的小了很多，想要讓民眾願意改建只是不切實際的口號。(5)都更的過度、不當渲染和報導對都更好康的過度渲染，使得一般民眾對都更普遍存在錯誤的認知，像住宅區的住戶想比照商業區，房價五十萬的想比照房價一百萬的，四、五層公寓想比照二、三層樓的換回條件，加上民眾普遍的貪婪(不想吃虧卻又想占便宜)、不勞而獲(等待天上掉下來禮物，期待藉由改建翻身致富)的心態，這些錯誤的認知更是妨礙了老屋改建的推動。(6)民意代表的關說再從現實的場景來看，公寓的空地總是被一樓的屋主佔用，做為停車空間、額外居室或私人庭院，而頂樓的公共平台也幾乎都由頂樓的住戶加蓋了頂樓加建，做為自用或出租使用。這些屋主早已將這些「佔用」視為理所當然的權利，而在改建之後，這些權利都將面臨可能喪失的現實，想想有多少住戶會樂意配合改建？而這些違建基本上都是不利於居住安全。問題是政府縱然想拆，卻得面對民意代表的關說壓力而難以貫徹。(7)不實的誤傳、誤導和流言太多的民間流言和傳說，使得有機會參與改建的住戶都誤以為都更(危老)改建存有巨大的利益，因此大家一方面怕吃虧，一方面又想多拿，結果產生了大量的誤解和誤會，偏偏都更(危老)改建因為獎勵值愈來愈少、房價走跌，使得實施者的獲利和可調節空間也愈來愈少。偏偏民眾因為不懂所以總會多方請教，被請教的或因了解不深或只有片面了解 ，在「愈幫愈忙」的情況下，造成實施方和住戶間的鴻溝愈來愈深，所以改建破局的機率愈來愈大，最後對兩方而言，都只是春夢一場。(8)實施者錯估形勢，造成爛尾樓不斷從事危老改建會有不少的成本負擔，這些成本常會被實施者所輕忽，等到執行下去，問題紛紛湧現，才警覺到大事不好了，尤其碰到房價下跌時情況更慘，好一點的應變之道是降低房子的興建規格，大多數則是選擇「落跑」，因此可以看到不少舊房子已經拆掉，新房子卻始終不見動工的景象。這種情形在往後一定會愈來愈多。
