Q根據內政部去年十二月公布的低度使用(用電)住宅數據，二○一七年全國低度用電戶達八十六萬四八三五宅，占全國房屋稅籍住宅類數量八五四萬一七七一宅數之比例為一○．一二％，在高齡化及少子化影響下，台灣人口預期將如同日本翻版一樣逐漸下滑，未來居住空間勢必出現供過於求趨勢。想請問莊教授，除興建社會住宅之外，近年政府積極推動的包租代管政策，截至今年三月三十一日，僅媒合完成三八一一戶，與原預期每年一萬戶落差甚大，原因何在？能有何解？A:近年在居住正義前提下，政府積極推動八年二十萬戶社會住宅政策，目前看來，進度已嚴重落後，尤其八萬戶的「包租代管」，截至今年三月三十一日，僅媒合完成三八一一戶(詳請參閱附表一)。其次，根據最新「住宅動向需求調查」，僅四成房產業者對於下一年度的包租代管計畫表達參與意願，其他六成不是無意願就是觀望，對於這樣的結果，一般解讀為多數業者側重買賣經營，並且擔心政策之延續性以及租屋糾紛難解，而影響公司好不容易建立的品牌信譽。下情無法上達 政策未接地氣─業者經營側重買賣，包租代管業務繁瑣
眾所皆知，以「興建」為主的社會住宅政策成效不佳，至於「包租代管」三年來依舊乏善可陳，主要原因在於主其事者總是將績效不彰歸咎於地方政府未積極配合，並且總以未來會越來越好搪塞卸責！其實，包租代管難達成的問題在於未達經濟規模之前的經營成本偏高，此外，系統建置成本不菲也是業者普遍採取觀望態度原因之一，因此，建議政府開發一套可供業者免費使用之軟體系統，逐步引導業者以兼營方式積極參與，或許也可為未來擴展營業版圖添加柴火。另外，台北市的租屋市場原本就需求大於供給，房屋出租本就不難，因此在這樣的環境之下，要想房東積極參與包租代管，可能性自然大為降低。因此，縱然有四成業者支持包租代管政策，但真要付諸行動就得精打細算一番，這也正是一般業者只會表示目前尚不具備條件，並非完全沒有意願之主要原因。至於經濟規模一般咸認一千戶，而非零星兼營即可獲利，由以上之分析，即可充分了解當前包租代管之經營環境與實務現況。三項稅賦優惠 應列為優先宣導─包租代管的公益性應予肯定
由於包租代管具有一定的公益性，因此，政府亦提供三項賦稅優惠(詳請參閱附表二)，藉以鼓勵房東積極參與，其實，截至目前為止，有關此一優惠政策一般民眾所知有限，因此，建議各地方政府應將今年三月二十一日營建署所公布「公益出租人出租住宅予租金補貼戶，有三項稅賦優惠」列為優先宣導為宜。一、房屋稅適用自用住宅稅率一．二％內政部營建署表示，公益出租人自一○三年起，即享有房屋稅適用自用住宅稅率一．二％之稅賦優惠，惟一○三年至一○五年之公益出租人須透過主動申請核發公益出租人核定函，始得享有該稅賦優惠。二、綜合所得稅每屋每月租金收入最高一萬元免稅內政部營建署表示，住宅法一○六年一月十一日修正公布第十五條，對於出租住宅予符合租金補貼資格且接受租金補貼者之公益出租人，可享有每屋每月租金收入最高一萬元之免稅優惠。一○八年五月申報一○七年度所得稅時，若採網路申報者，於申報時所得種類勾選租賃所得，所得格式勾選為符合住宅法第十五條者，即可享有每屋每月租金收入最高一萬元之免稅優惠。若採國稅局臨櫃辦理所得稅申報者，則請主動表示符合住宅法第十五條之公益出租人，即可享有每屋每月租金收入最高一萬元之免稅優惠。三、地價稅得適用自用住宅用地稅率千分之二，已有十六個直轄市、縣(市)公布。(住宅法第十六條)以「租金補貼」填補「包租代管」之不足─參酌歷年補貼方案，加以改良調整截至目前為止，包租代管政策實際績效欠佳，或許未來會隨著人口變遷而逐漸提高參與意願，惟就八年八萬戶而言，勢必無法達成，因此，建議以「租金補貼」填補「包租代管」之不足，亦即將目前營建署主辦的補貼條件與額度加以改良調整(詳請參閱附表三)，才有可能達成政策計畫目標，否則三年來不知耗費多少人力物力與資金，才只媒合完成三八一一戶，怎能期望今後五年期間能夠順利達到八萬戶之預期目標。舉例而言，主其事者早在二○一七年即屢屢誇口二○一八年都市更新將會達到五百案、一萬戶的目標，結果如何不必再加贅述。因此，衷心建議回歸務實現況，一定要接地氣，才有可能落實政策初衷，否則自我設限結果，必然嚴重影響政府施政績效。
