3月初，新光人壽以每坪274萬元、超過底價3倍的天價，標走信義聯勤俱樂部的國有地後，引爆立法委員「圖利財圖、炒作豪宅」的質疑聲。使得財政部有意將國產局土地標售政策改為「只租不賣」，或是設定地上權標售。由於這代表大面積的國有地釋出，將可能成為絕響，反使得大安森林公園附近的行情水漲船高。近期在信義路、新生南路口，緊鄰大安森林公園的超級預售豪宅，開盤價位就將突破100萬元，高樓層的房價將開出每坪120萬元的天價，其銷售狀況更是新壽是否規畫成豪宅的觀察指標。
#@1@#其實，近年新壽在不動產的投資上多有斬獲。十多年前標下的台北火車站前新光摩天大樓、敦化圓環敦南大樓的經典戰役不說外，近期光是信義計畫區A11、A8及A12三筆土地，甚至是新光信義傑仕堡，都為新壽帶來不錯的成績。只是，標地不但價格要神準、標地的時間，也要分毫不差，這個幕後的操盤高手又是誰呢？答案就是新光金控副董事長吳家錄，他獨門的標地哲學，非常值得有興趣投資房地產者學習。一般人買房子，先看附近行情有多少；但是，吳家錄卻不同，不管行情有多少，計算機先敲出報酬率；像是敦南大樓、信義A12及信義聯勤俱樂部等，就是這樣仔細推敲出來的。以敦南大樓為例，當時統領商圈的店面租金每坪約10,000元，如果敦南大樓只推出同區域一半的行情，肯定全部租光光。就這樣假設一樓店面預計每坪收5,000元、地下一樓及地上二樓每坪收1,200元、三樓以上每坪收1,000元，就算出整棟大樓期望的租金收入。算出總租金收入後，再扣除必要的管理費用和稅金後，就可算出心中理想的標地價格。當時保險公司放款利率6.5％，吳家錄將租金報酬設定7.5％，將淨租金收入除以期望的報酬率，就可算出計畫標地的價格。
#@1@#這套投資哲學，可以適用於各類型的產品，判斷投資人是否出了離譜的價錢。以捷運小套房為例，假設附近獨門獨戶有電梯、附家具的小套房，每戶租金可達22,000元，一年下來可收26萬4,000元租金，目前捷運套房合理的報酬為5～7％計算，換算下來總價只要落在377～528萬元（26.4萬÷5％），就未偏離行情。只是投資人在決定價格前，必須先打聽附近區域行情的租金，或是房東期望的報酬率。因為，這些數字都會隨著房地產市場的漲跌而產生變化，多打聽、貨比三家才不會吃虧。
