Q為加速老舊房屋重建，立法院於四月十七日三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案。請問莊教授，修正之後是否會加速重建意願？讓台灣大街小巷老舊的市容景觀從此煥然一新？並讓民眾的生命財產獲得更好的保障？ A:二○一七年五月十日危老條例公布實施，根據第六條規定，施行後三年內申請的重建計工，得再給予各該建築基地基準容積一○％獎勵規定，依條例規定今年五月九日到期截止。為降低三年時程獎勵到期衝擊，立法院四月十七日三讀通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案，將延長五年的獎勵時間，不過，容積獎勵將自第四年起逐年遞減，分別為第四年八％、第五年六％、第六年四％、第七年二％，第八年則調整為一％。「86421」如何解析？ ─獎勵時程遞減至第九年歸零根據內政部統計資料，目前已核准的危老重建案，約有三九．四五％僅申請時程獎勵及危老容積獎勵；若一次性取消時程獎勵，恐大幅影響整合中重建戶的權益與申請意願。因此，這次修正案調整為施行後第四年起，給予基準容積五％的獎勵，並逐年減少到第九年始歸零，以鼓勵整合中重建戶繼續申請重建。除延長日期外，修訂條文更新增「規模獎勵」，並「取消合併重建面積限制」，以鼓勵擴大危老重建規模。
刪除合併鄰地面積 釋出獎勵擴大整合 ─基地面積400㎡以下占51.83%依現行規定，鄰地超過危老建築物基地面積部分不得合併重建，將使得重建效益受限，或間接造成畸零地或地籍零碎，根據內政部統計，目前申請危老重建案的基地面積，約有五一．八三％在四百平方公尺(約一二一坪)以下，已超過半數，並且小面積建築基地案件數量有愈來愈多的情形。另外，為利都市土地整體規劃利用，引導擴大面積規模，這次也檢討刪除合併鄰地面積的限制，增訂危老建築物基地加計合併鄰地面積(加計之鄰地面積，不得超過危老建築物基地面積或一千平方公尺)達四百平方公尺者，給予基準容積二％的獎勵，每增加一百平方公尺，另給予基準容積○．五％的獎勵。其次，基於公平性考量，新增規定合併鄰地超過一定面積範圍的部分，將不適用容積獎勵及稅捐減免的規定，並明定時程獎勵與規模獎勵，兩者合計不得超過基準容積一○％，與現行時程獎勵的額度上限相同。枝微末節不解 巨輪難以轉動 ─芝麻小事，卻是最大障礙事實上，筆者對延長時程獎勵並不意外，主要原因在於「100%同意」如同都更整合般曠日廢時，目前單是台北市就已培訓超過一萬位危老重建推動師，並且有很多推動師刻正積極整合重建戶，因此，未來案件數量必然會逐漸增加。不過無論是都更抑或是危老，制定再多的規範，效果依然有限，主要癥結在於推動過程，經常遇到的「枝微末節」障礙多如牛毛，成為巨輪難以轉動的最大阻力。按台灣都市更新推動之初，擬仿照日本的都市再生計畫，重整台灣老舊建築風貌，惟推動效果不彰，退而求其次轉向危老重建，不過截至目前為止，最大的障礙依舊是整合不易。「住宅政策」一直是蔡英文總統施政相當重視的一環，二○一七年危老條例通過，為老舊建物重建露出一絲曙光，根據內政部統計數據，截至二○一九年四月三十日，重建計畫受理一○一九件，重建計畫核定五六二件，表面上看來，似乎為都更注入一劑強心針，惟只要仔細檢視一下小基地占比，還是會徒留「十年回首必後悔」的遺憾！
然而，在整合困難情況下，延長時程獎勵真能達到預期效果？恐怕得先解決以下重要關鍵問題，才有可能搬開一些石頭，加速危老重建及都更的可能性。一、「百分百同意」門檻高，房地價值怎認定？─店面與住宅權值怎換算？危老重建首先會遇到的問題就是「整合不易」，依法令規定須「百分百同意」，雖危老重建的面積較都更小，但若以兩棟Ａ、Ｂ戶，五層樓公寓的整合規模來看，必須獲得重建同意的住戶多達二十戶，每一戶的條件都不一樣，如為一樓店面具營業價值，其與樓上的權值怎麼認定？此外，實際推動過程，也有不少七、八十歲的長輩表示，「重建的時間冗長，搬出去不一定能搬得回來」、「對老房子具有特殊情感的因素」，例如起家厝或老夫妻祖產懷舊的特殊原因，讓重建之路在於情於法於理上，都難以勸說解套。文林苑、永春案與五分埔都更案，整合過程抗爭不斷，一拖再拖超過十年，就是最佳例證。二、缺「合建定型化契約範本」依據─重建權益怎保障？不像預售屋買賣具有內政部制訂的「預售屋買賣契約書範本」以及「應記載與不得記載事項」供買賣雙方參考，台北市還不定期抽檢，未來若有爭議尋求訴訟解決，就有依據可資依循。危老重建形同與建商「合建」，等於雙方契約內容自由約定，沒有標準範本參考，並且每一本契約書內容規定都不盡一致，將來一旦出現紛爭，很難直接判定誰是誰非，容易演變成羅生門。國父紀念館對面「台北麗景」自主都更案完工後還纏訟多年，足為借鏡！三、一坪換幾坪？數字怎麼算？─「權狀面積換室內面積」的算法從何而來？
當前想要參與危老重建者，最想知道的就是自「家」價值，一坪能換幾坪？前任台北市長郝龍斌曾提出一坪換一坪，外加停車位又不必出錢方案；現任台北市長柯文哲以公共利益為前提，針對蘭州街斯文里的整建住宅，以「權狀坪換室內坪」首開先例，讓後面跟進重建者都想以此為例，皆期望能依此辦理，而讓危老重建推動師整合之路變得更加窒礙難行。四、景氣與房價，權值怎麼算？─整合期間房價變化怎預估？台灣房市景氣高低起伏，都更整合動輒七、八年，危老重建至少也得三、四年，同樣曠日費時，期間市場景氣變化莫測，很難預估完工後的房價，以作為找補或多餘面積出售抵償工程款之依據。另外，房價又牽涉造價，進而影響到共同負擔比例與分屋比例，環環相扣，重建期間與市場景氣，無形中又增加了都更、危老的不確定性，讓執行過程難度倍增。五、重建變負債？─自償性難題怎麼解？從房價、造價、共同負擔比到分屋比例，最後又影響到「自償性」與完工結案問題；倘若產品定位無法正確預估市場趨勢賣不掉，甚或如同台北市東、西區房價差距，一旦賣不到好價格，餘屋滯銷，無法補足成本，屆時重建後反可能攬上兩、三百萬負債，這些都是當前危老重建戶考慮再三的焦點所在，也是法令制度最難兼顧的死角！
