最近針對「八年二十萬戶社會住宅」進度嚴重落後議題，內政部營建署表示，自行興建社會住宅預計今(109)年底將達成四萬戶的第一階段目標，此外，第二階段八萬戶目標，將由中央主導推動，由中央結合縣市政府、國家住宅及都市更新中心以及國營事業積極推動第二階段社會住宅，未來推動進度將持續穩健成長。另外，包租代管亦將加強焦點族群宣導，可望逆勢成長。請問莊教授對此一議題有何看法？
對於營建署表示第一階段(106-109年)四萬戶直接興建社會住宅目標確可達成，第二階段由中央主導並加速推動，雖期待能夠順利達成目標，不過還是得留待時間檢驗！
以下就此議題提出「當前社會住宅策略性規畫之十大建議」，以供參考。
一、以「興辦」為主
─以﹁租金補貼﹂填補﹁直接興建﹂之不足
當前社會住宅政策之推動應以「興辦」為主，而非「興建」，此外，除租金補貼之外，在協助中低所得階層首購過程之「中繼住宅」階段，亦可將房貸延長至三十年並且降低利息，拉近房貸本息與租金支出之差距，以減輕首購族之利息負擔，協助成家立業。
二、以雙北市為主
─其他縣市側重租金與房貸利息補貼
社會住宅之興建應以雙北市為主，其他縣市則側重租金補貼與購屋貸款利息補貼，不必急於大量興建，因桃園以南空屋量大，不僅房價較便宜，租金也較低。
三、兼顧區域均衡發展
─兼顧在地老化之實際需求
除應儘速完成大台北生活圈交通建設之外，六都亦應各自建立獨立自主生活圈，俾免人口與產業過度集中北部地區，衍生更多的社會問題。此外，在人口快速老化過程，應格外重視在地老化(aging in place)之實際需求，俾免人口繼續往都市集中，城鄉差距擴大，徒增都市發展無謂困擾。
四、台商回流因勢利導，創造就業機會
─產業→就業→所得→消費→住宅需求
二○一八年台商逐漸回流，截至今年五月十七日，累計三大方案投資金額已超過一兆元。
近年由於大量台商回流，除帶動台北市與新北市的商辦、廠辦與工業用地需求，值此產業升級之關鍵時刻，如能仿照竹科、中科及南科逐年提高產值，按二○一九年三大科學園區產值合計二兆六三二一億元，並且就業人數也高達二八．二九萬人，因此，如能充分掌握此次台商回流契機，再加上前瞻計畫，加速建構產業園區，一則帶動就業機會與提高所得，再則促進消費與經濟良性循環，多年來竹科、中科、南科對於經濟與就業的貢獻有目共睹。
因此，就社會住宅政策之推動角度而言，更應趁台商回流因勢利導，創造就業之契機，重新就不同區域之「直接興建」與「租金補貼」調整社會住宅政策為宜。
五、連結軌道經濟與舊市區更新
─以複合式開發方式共創多贏
台灣高鐵於二○○七年一月五日通車後，已逐漸成為台灣西部重要的長途快速運輸工具，亦為軌道經濟重要指標，更在交通與商業活動上扮演重要角色，而成功打造北高一日生活圈。
大眾運輸導向(TOD)一向都是全球各大都會區發展的主軸，主要係以大眾運輸樞紐和車站為核心，再加上高效率的土地開發利用，經由商業、辦公、旅館、長照、公共住宅等及其所衍生之觀光旅遊與因應高齡化社會需求，並進一步帶動經濟成長；東京TOD發展模式也經常成為國人參訪的成功典型案例。
就軌道經濟而言，例如桃園鐵路地下化、台中鐵路高架化、台南鐵路東移與高雄鐵路地下化等，再加上由中央主導推動之前瞻基礎建設，與地方政府提出符合地方需求的建設計畫，無論是鐵路地下或高架，都可藉由「都市計畫＋都市更新＋危老重建」，多管齊下，相輔相成，連帶社會住宅也得以同時順勢推動。
六、兼顧高自有率、高空屋率與都市更新
─應嚴格控制房價
當前最重要的應是在整體住宅政策前提下，如何兼顧高自有率、高空屋率與都市更新之實際需要，進行綜合評估、規畫，俾免全國各地大興土木，徒增大量空屋。
尤其是少子化、老年化趨勢將促使未來住宅需求逐漸減弱，在當前大量空屋餘屋前提下，社會住宅之興建宜緩和漸進，不必急於一時；而更重要的是應嚴格控制房價。
七、以租稅手段促使大量空屋釋出
─優惠與重罰並進才能彰顯成效
在當前高房價情勢下，亦應以租稅手段抑制房價並促使大量空屋釋出，俾免大量興建社會住宅，徒增閒置資產，而又排擠其他社福資源。
目前主管機關已推出「房屋所有權人出租給符合租金補貼申請資格者，享有稅賦優惠」方案如下，惟在當前房東普遍不報稅情況下，除非祭出重罰對策，否則成效還是會大打折扣。
(一)房屋稅適用自用住宅稅率1.2%。
(二)承租人若確定接受租金補貼，房屋所有權人(且需為出租人)於110年五月申報109年度所得稅時，可享有每屋每月租金收入最高一萬元之免稅優惠。
(三)地價稅是否適用優惠稅率，將由地方政府評估狀況再決定是否配合住宅法第16條適用自用住宅用地利率。
八、改良「合宜住宅」運作機制
─不必拘泥於政府「直接興建」之傳統思維模式
合宜住宅係經由區段徵收與地目變更，「無中生有」，提供廉價住宅而廣受歡迎，如能進一步改良運作機制，亦可彌補高房價情勢下，既不想租屋又想要購屋年輕族群之實際需求，藉此亦可將其列入社會住宅範疇，而不必拘泥於政府「直接興建」之傳統思維模式。
九、善用閒置校園或預定地
─可兼顧學校、社會住宅與老人住宅之實際需求
利用學校預定地開發兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規畫構想，日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案可供參考；該案係將學校預定地改建，規畫不同出入口，一至三樓供學校使用，四樓以上供社會住宅與老人住宅使用，並藉此增闢地下停車場，解決部分停車問題。
另東京地鐵池袋站附近「豊島之森」為數龐大的公共住宅，係利用區公所更新，並廢除「日出小學」合併重建，再加上大幅提高容積之後的策略性規畫成果。
十、土地儲備
─捷運沿線就是社宅用地最佳儲備地點
大台北生活圈之大台北捷運、機場捷運與桃園捷運沿線，尤其是大台北捷運三環三線沿途，可經由都市計畫變更、地目變更或區段徵收等方式，大量儲備土地，台中市與高雄市亦是如此。
此外，最近因應台商回流，針對產業界多年來不斷提出的「五缺」，亦即缺電、缺水、缺地、缺人與缺工等五大問題，就廠辦需求較為殷切的台北市與新北市，如能將機場捷運沿線鐵皮屋林立之違章工廠予以立體化，既可有效利用土地，亦更可藉此騰出社會住宅用地，可謂一舉數得。
