1.景氣變動vs.房價認知
2.市場性vs.負債疑慮
3.評估自償性
4.信託vs.續建權
5.一坪換一坪的迷思
6.權狀坪換室內坪的迷思
7.按樓層分屋的迷思
8.按戶數分屋的迷思
9.以房養老＋以房養房的效應
10.品牌信譽vs.建物價值
由台北市長柯文哲親自出席動土典禮，北市府發包的重大工程─「萬華青年社會住宅二期工程」，總計預算十八．九五億元，設計規劃興建五一八戶，原預計今年一月完工，但得標統包商「豪Ｘ營造」驚傳跳票；此外，同樣標下北投士林科技園區區段徵收公共工程、捷運局機捷工程檢查缺失改善標及北市議會舊址地上權招標案的「互Ｘ機電」也出現財務危機，致使工程延宕，更牽連下游包商請領不到工程款。
請問莊教授，就連在官府眼下的標案，都難逃承包商倒閉、請領不到工程款而影響到市民權益，近年，因時程獎勵令不少民眾對危老重建充滿期待，參與重建民眾該如何了解自身權益，除適當爭取並與實施者保有良好互動，讓雙方都能互惠互利，達到完成老屋重建的美好願景？
就連政府發包的建案，都有可能出現工程延宕，甚至統包商付不出工程款的問題，更不用說都市更新及危老重建有那麼多的疑難雜症待解，以下僅列舉二十個常見問題，分為上、下期呈現都更及危老最真實的現況，提供屋主確保自身權益，並藉此導正長期以來對都更及危老的諸多迷思。
1.景氣變動vs.房價認知
─房價變動影響分屋比例
當景氣變動，房價起伏就很容易引起爭議，此時最重要的參考指標「實價登錄」就顯得格外重要，惟實價登錄又常因隱藏不實交易價格問題，尤其是在景氣變動過程，建商為去化餘屋的讓利，例如贈送車位、裝潢、家電等；另外十個門牌的區間價差距也很大，因此，實價登錄務必再積極修法至門牌編號全都露，才會有助於估價權威性之建立與都更之推動。
一般而言，權利變換過程，都會先交由三家不動產估價公司鑑價，再依權值分屋，其間最重要的關鍵問題除前後價差之外，更與銀行融資貸款息息相關，例如位於國父紀念館仁愛路四段與光復南路口的「仁愛尚華大廈」自主更新案，整合之初房價一坪約四十五萬元，其後隨著景氣好轉一路上漲到六、七十萬元，及至完工階段更飆漲到一百五十萬元以上，這當中房市景氣與房價正是扮演更新最重要的推手。
2.市場性vs.負債疑慮
─餘屋去化影響負債與否
整合推動過程首應正確掌握地區性空屋餘屋之數據，俾利更新後多餘房屋去化之市場性，以免後續衍生負債疑慮問題，其中尤以自主更新最受關注。一般而言，更新戶大都希望不必出錢，倘若地段良好，例如更新前為透天厝，原舊屋一坪售價大約六、七十萬元，改建大樓後一坪可賣到八、九十萬元，這類建案在銀行願意承辦建築融資情況下，想要達到不必出錢的機會就很高，也就不會有負債疑慮。惟若位處蛋白區，房價不高，未來餘屋銷售不易，負債疑慮勢所難免，不過就整體而言，只要增值大於負債，都更依舊相當值得。
3.評估自償性
─房價與自償性息息相關
自償性一向都沒有明確答案，其因在於景氣影響房價、估價、共同負擔比例與分屋比例，如再加上市場性問題，可能就會出現負債難題，例如台北市東區與西區就有很明顯的差別。因此，自主更新整合過程，務必事先做好自償性評估分析，以防興建完工之後還得辦理抵押貸款償還建築融資。
4.信託vs.續建權
─信託與抵押不能混為一談
常見一般民眾對於信託與抵押混淆不清，尤其總認為過去協議合建不必辦理信託，還要給付保證金，倘若違約，還能沒收保證金，然而，現在不但沒有保證金，卻還要「設定抵押」(其實是辦理信託)，心裡感受差異很大。
其實，實施者應加強說明清楚的是，將房地產權信託給銀行才能多一層保障，除建築融資之外，一旦實施者面臨財務問題無法如期完工，銀行就可啟動續建機制，順利達成履約保證的目的。
5.一坪換一坪的迷思
─一坪換一坪，不出錢＋停車位？
台北市政府曾在郝龍斌第二任市長期間推出一坪換一坪，不必出錢，又可再加一個停車位的利多措施，雖只有少數條件特殊建案得以援用，惟其後都更戶總會以此為案例，尤其是四、五層樓公寓，一開口就是一坪換幾坪，其實，就當前之法令制度與容積獎勵而言，除非重建後每坪房價超過百萬，否則不出錢再加車位的想法必然不切實際。
6.權狀坪換室內坪的迷思
─專案計畫，無法相提並論
台北市大同區斯文里都更案「權狀坪換室內坪」的前例，不少都更戶常據此要求比照辦理，其實，當時該案係台北市政府「台北市公辦都更8+2旗艦計畫」其中之一的「蘭州-斯文里整宅公辦都市更新計畫」，情況較為特殊，無法相提並論。
7.按樓層分屋的迷思
─依面積分屋才是正確答案
按士林文林苑都更案，不同意戶與實施者之差距主要係緣於不同意戶原係兩層樓建物，都更重建規劃為地上十五層、地下三層，共十八層建築，依不同意戶的算法為2:(15+3)=2:18=1:9，也就是應該依都更前後「樓層」一比九比例分屋，實施者卻以「面積」計算分屋，因此，誤認為分配比例為原屋主分得比例三，實施者分得比例六，竟然比屋主多分一倍，據此而誤認為實施者騙人，由此不難理解其主要癥結在於都更宣導之不足。
8.按戶數分屋的迷思
─依面積分屋才是正確答案
例如早在二○一二年曾有台北市位於南港路一段、興東街交叉口西南側，佔地二千八百坪，所謂首宗一坪換一坪的都更案，當時，都更戶係以「戶數」，亦即一二七戶作為計算基準，再按都更完成後四三○戶計算，亦即以一二七戶除以四三○戶，都更戶分回比例僅為29.54%。其與實施者以「面積」比例計算，亦即實施者依分得八一二○坪，除以全案樓地板總面積二○三○○坪計算，分得比例僅為40%，亦即全案都更戶與實施者之分屋比例應是「六比四」而非「三比七」，由此不難理解又是導因於宣導之不足。
9.以房養老＋以房養房
─年輕時您養它，年老時它養您
─都更增值，加倍回饋養您
亦即以逆向抵押貸款方式支援都更，當前都更一大阻力係來自於沒有安裝電梯的老舊公寓，有很多退休沒有收入又年邁的長者居住在裡面，對於這些「窮得只剩一間房的人」，政府除應大力推行以房養老之外，亦同樣可進一步以逆向抵押貸款「以房養房」方式協助推動都更，亦即都更需要出錢部分交由金融機構代墊，俟都更完成再將增值後的新房整合為「以房養老」＋「以房養房」，如此，既可不出錢又可坐享增值利益，更可藉此大力推動都更，惟其間最重要的是政府應積極宣導「以房養老」＋「以房養房」概念。
10.品牌信譽vs.建物價值
─品牌信譽可以發揮加值效益
近年國人對於品牌價值的觀念愈來愈重視，尤其是一棟建物使用期限超過五十年，其中保固期限與售後服務備受關注，最近主管機關已亟思如何擬定評選優良建商、營造廠與建經公司機制，以供都更、危老重建屋主自行選擇，這應該是一個良性互動的開始。
截至2020年第一季，台灣三十年以上屋齡之住宅高達4,230,126戶，占房屋稅籍住宅類8,791,357戶之48.12%，都市更新迫在眉睫，因此，當前首要之務應是積極導正觀念，讓全民同心協力，共同為都更奉獻一己之力！
