Q最近由預售炒房所掀起的打房議題，雖然主管機關觀點不盡一致，不過10月15日央行總裁楊金龍面對立委質詢，到底是稅制打房較有效，還是選擇性信用管制較有效時，楊總裁表示稅制打房更有效果。請問莊教授，究竟哪一種策略比較有效？
A其實選擇性信用管制與稅制兩者效果都很好，唯一差異在於選擇性信用管制較為溫和，稅制改革衝擊較大，也會影響到經濟與產業各層面，因此，除非房價壓抑不下，否則不會輕易啟動稅制改革。
有關遏抑房價議題，香港政府為壓抑房市過熱而在2010年開始實施額外增加稅率及適用期的房價額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD)，或許也可提供政策擬定之參考，主要原因為此一因應措施具有適用期的時間彈性，可申可縮，必要時可再延長，不像持有稅或所得稅幾無彈性空間；按香港祭出額外印花稅時，就規定任何以個人或公司名義在2010年11月20日或以後取得住宅物業，並在取得後24個月內將其轉售，按不同的物業持有期繳付額外印花稅，六個月內出售，稅率為15%，超過六個月到12個月為10%，超過12個月到24個月為5%。由此不難了解額外印花稅也可用來因應短期投機炒作的對策。
有關選擇性信用管制與稅制打房策略，歷年都有採用過，效果也都很好，其實，要不是最近美中貿易戰促使台商與資金大量回流，國內自從2014-2016年的囤房稅與房地合一稅實施之後，逐漸下跌的房價，不可能那麼快的回漲，並且還從中南部開始逐漸延燒至北部，而呈現「南熱北溫」情況。以上所述歷次打房經驗，不論是較為溫和的選擇性信用管制，或影響層面較大的稅制改革，都具有立竿見影的效果。
選擇性信用管制措施可收立竿見影效果
─必要時可再加入「追查購屋資金來源」
以下再就2016年3月24日中央銀行發布「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務修正規定」之重點節錄如附表，以供參考。
其次，99年4月15日行政院經濟建設委員會的「健全房屋市場方案」問與答內容，在不動產貸款風險控管方面，對於政府採行特定地區購屋貸款管制措施之主要目的說明為：
政府自99年6月採行特定地區(台北市及新北市板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區等13個行政區)購屋貸款管制措施，主要考量因素如下：
1.全體銀行房貸占總放款比重高，新增放款偏重在台北市及新北市，由於銀行放款過度集中，不利銀行風險控管。
2.近來台北大都會區房價漲幅較為明顯，民眾購屋負擔較重，房價所得比(購屋總價／家庭年所得)及貸款負擔率(每月房貸支出／家庭月所得)均高於其他地區。
3.金融機構資金主要來自社會大眾，為保障民眾權益及避免借款戶承受過高風險，爰有必要督促金融機構控制授信風險，以促進金融穩定。
4.本項措施僅規範到少數的高風險貸款戶，並不影響絕大多數正常貸款案件。
此外，對於民眾如有申辦購屋貸款需求，須注意哪些情況需適用政府採行之購屋貸款管制措施為：
1.借款人如名下已有一筆房貸紀錄，且另購買特定地區建物權狀有「住」字樣房屋，並申辦貸款時，須受貸款條件限制。
2.前開貸款條件限制主要內容包括：不得有寬限期、貸款成數最高六成以及不得以其他名目額外增加貸款金額。
除以上所述之外，歷年財政部也曾祭出「追查購屋資金來源」對策，倘若這一波有異常購屋資金或假外資介入炒房，主管機關同樣可以推出這一招因應！
香港、新加坡抑制房價措施，值得參採
─必要時可再限制房貸成數
有關香港遏抑房價所推出的額外印花稅議題，已於前述說明，至於新加坡則是附加買方印花稅(Buyer Stamp Duty, BSD)，這是在新加坡購買任何類型的房產都需要繳交的稅，其稅率為房價的首18萬元徵收1%，次18萬元徵收2%，超過18萬元部分徵收3%。
另外則是額外買方印花稅(Additional Buyer Stamp Duty ABSD)，主要是將本地人購買第二戶，以及海外人士購屋的印花稅上調5%，亦即從15%調整到20%，至於新加坡人首購稅率則維持不變。
此外，新加坡政府為壓抑房市過熱問題，在2018年再度緊縮房貸成數5%，亦即首購從80%降至75%，第二、三戶的上限也從50%及40%分別降至45%及35%。(詳請參閱附圖)。
由以上之分析，當可了解除選擇性信用管制及調降房貸成數之外，以額外印花稅(SSD)作為備胎，也是可以列入參考的選項，必要時再推出稅制改革因應！
一、購置高價住宅貸款係指金融機構承作借款人為購買建物權狀含有「住」字樣之下列住宅(含基地)，所辦理之抵押貸款：
１、座落於臺北市者：鑑價或買賣金額為新臺幣七千萬元以上。
２、座落於新北市者：鑑價或買賣金額為新臺幣六千萬元以上。
３、座落於臺北市及新北市以外之國內地區者：鑑價或買賣金額為新臺幣四千萬元以上。
二、借款人係指自然人及公司法人。
三、金融機構承作借款人之購置高價住宅貸款，其貸款條件限制如下：
(一)不得有寬限期。
(二)貸款額度最高不得超過住宅(含基地)鑑價或買賣金額較低者之六成。
(三)除前款貸款額度外，不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額。
四、金融機構承作購置高價住宅貸款而為鑑價時，應確實依其內部授信規範及主管機關之規定辦理。
金融機構辦理前項貸款之轉貸，不得藉由重新鑑價提高貸款金額。
新加坡降低房貸成數為房市降溫
