位處於板塊互擠地震帶的台灣，於十二月十日晚間九點十九分，在宜蘭外海發生芮氏規模規模6.7級地震，為今(二○二○)年以來的最強震，全台各地普遍感受到天搖地動，當年九二一大地震的陰影又起，之後更是餘震不斷。
台灣房市遇央行強震
台灣房市在十二月也遇到今年以來最強震，當市場上出現「炒紅單」的問題，引來政府單位開始「打炒房」的動作後，緊接著中央銀行總裁楊金龍於十二月七日，針對不動產市場的授信貸款，無預警地宣布四大禁令措施，且於十二月八日就生效，但不溯及既往，其震幅之大，不輸規模6.7級地震。
中央銀行四大措施包括：
一：新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第一戶貸款最高貸款成數為六成；第二戶（含）以上貸款，最高貸款成數為五成，均無寬限期。
二：新增全國自然人第三戶（含）以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為六成，無寬限期。
三：新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為六．五成，並保留其中一成俟動工興建後始得撥貸。
四：新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為五成。
央行總裁楊金龍的話聲剛落，馬上引起營建業一聲哀號，包括愛山林、冠德在八日的盤中都被打入跌停板，另國建、國揚、中工、遠雄及上曜等股價跌幅也超過四％以上，顯見央行的管制來得又急又猛，讓建商措手不及。
不過，央行所發出的新聞稿則解釋，此次修正主要考量因素如下：
(一)全球經濟不確定性仍高，主要經濟體持續維持寬鬆貨幣政策之資金外溢效應，銀行過度集中不動產授信，將影響信用資源配置，不利生產事業實質投資。
(二)銀行購置住宅貸款及建築貸款成長走高，本年十月底銀行不動產貸款占總放款比重為三五．九％，接近歷史高點之三七．九％。
(三)自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增，部分案件有貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長等現象；且購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房；餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆等現象。
(四)本行近期邀請主要銀行座談，進行道德勸說，並派員實地查核，另通函金融機構，持續強化不動產授信風險控管；惟鑒於各金融機構授信規範寬嚴不一，難以達成執行成效；因此，宜訂定一致性規範，以利其遵循。
央行指打炒房不傷及首購及換屋
央行並以比較表格解釋，此次針對性審慎措施，僅規範高風險貸款戶，並不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件；希望金融機構辦理不動產抵押貸款應確實遵循本項貸款規定，央行將加強相關金融業務檢查。
但央行的「不溯及既往」字眼卻在市場引發陣陣漣漪，使得央行又緊急澄清，十二月八日所採行之不動產貸款針對性審慎措施，並不影響首購及換屋等絕大多數實質需求貸款案件，且對於本規定修正生效前之案件已有過渡規定，並無溯及既往之情事。
不過，中華民國不動產聯盟總會理事長暨台中市不動產開發公會理事長林正雄則重炮反擊，指央行對房地產的突襲，根本沒有給購屋民眾及建商喘息的機會，他擔心有些交易會出現「斷頭」危機。
就建商土地融資來說，林正雄表示，原本可貸八成，現在只剩六成五，其中，還有一成得正式動工後才能核撥，也就是說，建商的自備款要到四成五以上，對一些上市櫃建商，每年要有一定推案量才有業績的公司來說，根本就是綁手綁腳。
再者，若是財力不大的建商，日後看到不錯的土地，根本無法跟大建商競爭，無形中，反而限縮了小建商的發展。
央行打炒房被批未中靶心
吉家網董事長暨房仲全聯會理事長李同榮表示，打炒房是全民共識，但央行職責是風險控管，選擇性信用管制應該是在房市過熱時，扮演後衞滅火的角色，如今，央行自認房市漲幅尚稱溫和，卻率先祭出「打炒房」措施，雖有提前部署的宣示意味，但錯把後衛當前鋒，在程序時程與內容上可謂「立意良善，但未中靶心」。
李同榮分析，央行四項限貸措施可謂「立意良善，但精而不準」，因為土地才是房市炒作根源，但處理土地的事，央行比較使不上力，所以只能針對成屋與土地的貸款著墨，雖限貸已避免傷及自住與換屋族群，但在現階段全台資金氾濫的環境下，限貸難不倒投資大咖，故限貸措施「精而不準」難以命中靶心。
台北市不動產仲介經紀業公會理事長黃文雄認為，推波今年房市的資金潮及超低利環境不會消失，市場還會有剛需及置產的動能支撐，明年房市最大的不確定因素，是央行這波的「打炒房」會不會演變成全面的「打房」？
黃文雄認為，若是「打炒房」，反而將市場上炒作的投資客打出去，這是還給自住剛需者一個更乾淨、更安定的市場，對房市反而是正面的，適合自住購屋者進場找好屋。
不過，「打炒房」若是演變成「打房」，則是整體房市都會被打下來，一般購屋民眾也受到衝擊，整體房屋交易量跟著萎縮，這就有點矯枉過正了！
因此，他呼籲政府，後續「打炒房」力道一定要拿捏好，千萬不要傷及無辜。
台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民指出，政府不管是「打炒房」還是「打房」，多少一定會影響到房市交易量，因此可預見的是明年二○二一年房市交易量必然會衰減，全年建物買賣移轉棟數很有可能會再回落到三十萬棟左右。
至於房價部分，則要看央行這波「打炒房」會打掉多少量？以及後續其他部會是否也祭出「組合拳」，才能夠更精準地研判！
房仲業指這波漲幅並不高
中信房屋總經理張世宗指出，近日報載中南部地區投資客交易頻繁，預售屋紅單盛行，亦直接造成房價上漲，而這波資金行情造成房地產交易價量短短半年迅速增溫，引發政府相關部會關注，而央行在七日無預警祭出房市針對性審慎措施，其所著重的面向仍在於「金融風險控管」與「經濟穩定」，政策正式上路後，短期房市交易氛圍應會稍有影響。
但由於目前整體經濟仍未由疫情衝擊後站穩，國際疫情又看似再度升溫，政府房市應對政策預估持續鎖定特定對象來實施、不至全面干預房市，因此房地產後市仍有穩定發展基礎，明年也將穩中透強。
張世宗說，綜合中信房屋內部資料及國泰房地產新推個案指數觀察，台北市今年房價的年漲幅只有二．四％最低，高雄市為四．九％次低，台中為五．四％，台南為七．九％次高，新北市為八．二％漲幅最大。
也就是說，目前房市升溫與過去是由台北市起漲迥異，這波反而是由蛋白區起漲，台北市的價格反倒相對穩定。但房價漲幅愈大，交易會愈頻繁，投資買盤將會更大。
不過，張世宗提醒，現階段應注意超漲地區，因為購屋客層已由自住客逐漸轉為投資客。想要自住的民眾，應把握最後這一季的購屋時刻。
張世宗表示，今年在全球資金挹注及經濟表現不弱的情況下，房市表現突出，預估全年買賣移轉棟數將達三十二萬棟，重回二○一四年景氣時水準，明年房市仍將價量齊揚。
不過，雖然央行一再說明，針對第三戶的限貸，不會影響到一般首購族及換屋族，但不少民眾仍擔心貸款成數及沒有寬限期問題，因為很多首購族都在寬限期之後，藉由「房貸搬家」，從A銀行搬到B銀行，取得另一次的寬限期，但此一通道被央行阻隔後，使得他們的財務槓桿變差，自然擔心無法還款問題，而降低購屋意願，因此，有些預售案的接待中心也明顯感受到賞屋客變少，且擔心政府後續還有打房措施。
圖/預售屋接待中心最怕沒賞屋人潮，辦園遊會及架設摩天輪來吸客
實價登錄2.0將成另一震源
而除了緊縮信用貸款外，行政院拍版定案的「實價登錄2.0」之地政三法修正草案，修法後，未來實價登錄的門牌地號將「全都露」，且預售屋將全面納管，只要簽約後三十天內就要申報。
此外，對逾期或申報不實加重罰責，連續處罰三次仍未改正，罰則可能從現行最高罰十五萬元起跳，最重可處七十五萬元以下罰鍰，都對房市有一定的衝擊。
而巢運對「實價登錄2.0」再次送案，發表「早就該作，現在才作！」的聲明；巢運指出，在延宕兩年多後，「實價登錄2.0」草案的進度，終於重新回到了二○一八年，也就是這回再次送入立法院待審的草案內容，也與兩年前幾乎相同。
巢運說，「實價登錄2.0」是蔡英文總統在二○一六年「房市三箭」的關鍵政策，同時也是蘇貞昌院長於二○一八年競選新北市長時親口支持的政策，此案具備總統與行政院長的雙重支持，以及執政黨在立院佔多數的委員席次，本應很快就能通過實施，但此案卻遲遲無法推進，導致今年初因「屆期不連續原則」退回。
巢運批評，近日房市重啟炒作風潮，尤以「預售屋紅單」為炒作重災區，政府實難辭其咎，因為，如果「實價登錄2.0」早在兩年前、甚至是一年前通過，其中「銷售預售屋應報請地方主管機關備查」，以及「查核權入法」，對當前預售屋違法買賣紅單查核都極有幫助，現在的炒作很可能不會如此嚴重。
圖/央行打炒房，不打首購族，不少剛性需求建案仍有賞屋客上門
