位於台北市林森北路與民權東路口，新落成的「中山金澤」於十二月中旬熱鬧舉行公開記者會，與會有不少上了年紀的民眾，一看就不是記者，但他們的心情比記者還興奮，因為他們都是參與都更的居民，在盼了十多年後，開開心心地要搬進新家了。
都更整合艱辛但果實甜美
負責「中山金澤」整合的台北市中山區都市更新會理事長余東昇談到，由於此案採取自主都更，很多事情都要四處張羅，不僅要跟住戶溝通協調，又要找營造商，以及找銀行融資，事情又多又繁雜，一路走來，歷程實為艱辛，然而如今甜美果實磅礴落成，無疑是在台北市都市更新政策上，又向前邁進最關鍵的一步！
「中山金澤」歷經十五年的都更，二十四位地主中，還包括知名的阿圖麻油雞的老闆，老闆娘也出席這場記者會，對能搬進新家表達興奮之意。
余東昇另談到，「中山金澤」立地於中山北路、民權東路的地段核心，捷運中山國小站旁，因此，特地邀請到日本熊谷組「華熊營造」負責施工、PGA建築師事務所精琢建築美學，及台灣建築經理公司落實管理，可說是從外觀、規劃、建材，都是一時之選，即使多花三千多萬元的預算都在所不惜。
前營建署長黃南淵也受邀出席，他談到，都市危老更新政策，是台北市目前重要的施政方針之一，面對老屋存量位居六都之首的問題，「中山金澤」自成更新會，靠著全體地主團結合作，終讓原本舊宅成功於今日一展新貌，著實成為台北市自主更新案例最值得學習的典範，也是未來台北市其他危老建築，能夠邁出更新的效法目標！
圖/包括阿圖麻油雞在內的都更戶，熱鬧慶祝都更的「中山金澤」新居落成。
都更不易 指標大樓問世
而傳出好消息的還有萬企機構歷經十五年的整合，在北投捷運站二百公尺旁推出「萬企大業」建案，該案非常靠近關渡平原，四棟十九至二十二樓高的建築，高樓層可盡攬關渡平原的自然景觀。
因為好不容易整合成功，萬企機構董事長吳萬得特別邀請大陸工程來施工，而建築設計聘請擁有一百五十年歷史的香港P&TGROUP操刀，就是要蓋高規格的指標建築。
談起都更的波折，也不得不提及位於新北市新店區寶橋路，未來超高的雙塔地標建築─「合環LANDMARK」，該址在三十年前有建商邀地主進行都市更新，且對外銷售預售屋，但才開挖地下室不久就傳出財務糾紛而落跑，而在該處留下一個「大水坑」，為新店知名的「爛尾坑」。
合環建設機構總裁黃正勝表示，此案懸宕近三十年後，他在八年前受邀進行整合，經多方奔走，終於成功取得建照，在今(二○二○)年順利動工，預計四年半後將以「新店最高住宅地標」之姿，傲視登場。
適逢合環建設機構成立五十周年，「合環LANDMARK」也被視為是合環五十周年的建築大作，建築團隊也是萬中選一，特別聘請台、日知名營造大廠「大陸工程」與「日商大林組」，一同打造四十二層SC鋼骨混凝土的新店核心最高摩天大樓。
黃正勝表示，合環致力於推動都市更新，像二○一○年落成，新店第一件都更案「合環御景」，以及預計於二○二二年完工，新店第一件危老都更案「合環永新」，以及這次總銷二百億元，基地二八三七坪，新店市中心最大都更案「合環LANDMARK」的策動，都是締造新店城市建築發展史、翻轉城市面貌的經典代表作。
不僅民間都更案傳出好消息，就連公部門的台北市政府也有好消息，市長柯文哲於十二月二十一日為「捷運科技大樓站瑞安段公辦都市更新案」舉行上樑典禮，和投資人冠德建設董事長馬志綱共同擔任主典者。
圖/合環機構總裁黃正勝(左二)完成新店最大都更案，合環LANDMARK將成新地標。
全國第一件招商型公辦都更上樑
柯文哲表示，台北市是全國推動公辦都更的先行者，自二○一六年至今，目前共推動十八件公辦都更案量，同時也是全國第一，捷運科技大樓站公辦都更案更係以招商型辦理，第一件動工的案件，同時也是第一個舉辦上樑典禮的案件。
馬志綱說，都市更新不僅能提升住居環境品質，更能引動城市面貌再生，具發展性及永續性，冠德集團持續運用專業投入都市更新，累積了豐富的經驗與成果，他要感謝台北市政府的積極協助，使捷運科技大樓站瑞安段公辦都更案自招商簽約後，在二十個月內即完成審議及動工、四十八個月的工程期及嚴格落實工安，零工安事故，建立了政府及企業間共同推動都市發展的合作典範。
若是加計新北市土城工業區內，就有中華工程、國泰人壽、華南金資產管理、安澤建設及勝仁針織等五大都更案，且前三者都在今年舉行動土或上樑大典的熱烈情況，顯見都更案是二○二○年房市的重頭戲之一。
此外，根據住展雜誌統計，今年截至十二月七日為止，大台北都更案(不含危老)推案量體已達約一八三四億元，預料全年可望挑戰二千億元大關，並將比去年暴增七百餘億元，年增幅高達近六四％(如附表)。
台北市都更推案遍地開花
住展雜誌研發長何世昌表示，今年台北市都更推案可以說是遍地開花，都更案數量已高達四十二個，且十二個行政區都有都更案推出，為史上首見。
都更案數量最多的行政區是士林，今年來共推出八個，尤以天母地區最多，包括在地品牌力極強的璞園建設與家居建設，以及首度進軍天母的大陸建設、聯上開發等，眾多知名建商齊聚一堂。
都更數量二、三名依序為中山、文山區；巧合的是，今年水岸都更案特別多，像文山區「元利台大公館」、「遠雄晴川」，以及中山區「最大直」等案。
新北市都更案數量最多的行政區是板橋與新店，皆各有三個，其中新店「合環LANDMARK」單一建案就海灌二百億元案量，占新北全市都更案量的一半以上。
何世昌指出，雖然都更整合過程仍相當費時，但大台北都會區素地貴且難尋的環境下，又逢政府積極推廣都更，包括中央修改都更條例，給予地價稅、土增稅等稅率優惠，以及雙北市祭出簡易都更等方案，使都更成為建商推案的主流之一。
雖然近年危老重建進展飛速，有排擠都更的跡象，但若沒有百分之百所有權人同意的開發案，仍只能走都更的老路，預料未來幾年都更推案熱度還會處於高溫狀態，老屋屋主期盼改建的希望越來越有實現的可能。
都更熱，或是危老都更熱，都讓民間業者極為看好此項房地產開發，如二○二○台灣CCIM論壇的「後疫情時代不動產投資商機」，就以「都更與危老投資商機新趨勢」為主題，邀請各界發表論述。
圖/台北市長柯文哲(右)與冠德建設董事長馬志綱(左)共同為第一個招商型的公辦都更案舉行上樑典禮。
危老＋都更 投資湧現商機
前嘉義市政府都市發展處處長，現為文化大學土地資源系副教授張耀仁在會中談到，台灣位於地震帶，近年接連發生台南維冠地震、花蓮地震，災情慘重，顯示不少老屋抗震能力低，尤其是雙北市，人口、建物密集且建物老舊，一旦遇到強烈地震，恐怕會產生嚴重災情。
他說，雙北、台中等都市地區三十年以上老屋，約有三成為四、五層以上，沒有電梯的老舊公寓，而面臨高齡化人口結構，對年長者來說，相當不方便。因為老化問題嚴重，但是老人行動不便，無法爬樓梯，原本住在公寓四、五樓的長輩必須想辦法換到有電梯的房子。
所以人口老化的社會，會改變對房屋產品的需求，而《都市危險及老舊建築物加速重建條例(危老條例)》的通過，已經啟動台灣的「都更2.0」。
當都更與危老案量在新建案的占比已超過一半以上，意味著老房子「拆除重建」已經成為台北市建商開發推案的新主流。
張耀仁表示，為避免文林苑事件重演，《都市更新條例》修正草案中最具意義的為「釘子戶條款」，如果都更範圍已通過都市計劃審議委員會審議後，若仍有不同意戶，應經由都委會審議、聽證、實質審議後，實施者完成二次私調、二次公調，將可由政府代拆，令可能另有所圖或者獅子大開口的釘子戶無法得逞，大大提升了都市更新整合成功的機會。
他說，危老重建在二○一七年上路後，截至為止，台北市已經受理的件數為五六七件、核定三四五件，新北市已受理件數為三一○件、核定則為二四四件，比起雙北市二十年來都更件數僅五八三件，危老條例短短三年，核定件數已達五八九件，顯示審核快、不限面積的危老重建政策，已經展現執行的效率，也加速了安全、便利的生活建物再造和都市的再生。
危老拉拔都更 房仲新藍海
張耀仁指出，都市更新中，地主達成都更門檻前的整合商機，台北市一年可能就有至少二十億元，都市更新「開發」公司，以居間媒合建商與地主土開模式，除了可以降低建商開發成本，由於仲介(推動師)的專業加速整合，都更成功機率大增。
至於收費標準，依照慣例，可以按照都更案達同意「門檻」時，依土地公告現值四～六％收費，相對應於都更完工後不動產增值利益，對地主或建商而言，都很值得，也給予都更或危老的整合團隊絕佳的商業機會。
上路滿三年的《危老條例》，政府更是全力支持，因為已經在市場成功的危老模式，輔以規模的容積獎勵，有機會將「危老」擴大為「都更」，是一種坐二望一的絕佳策略。
《危老條例》讓地主、地政士、土地仲介、房屋仲介、銀行、建築經理公司、建設公司、營造廠，都可以參與危老重建，尤其是長期經營社區服務與住戶有特殊情感的房仲業務人員，更是「危老委建業務」的絕佳推手。
張耀仁指出，都市規劃是由上而下的政治哲學，都市更新或危老重建卻是反映社會，由下而上的都市生活脈動，危老條例的頒布和執行，雖然無法提供街廓大規模整體開發的都市再發展成效，卻快速解決了許多居住窳陋危險結構居室的問題以及改善了高齡生活便利性，也讓許多不動產專業的房屋仲介人員，在重建的商機中獲利。
全國第一件公辦都更上樑
「捷運科技大樓站瑞安段公辦都更案」在台北市政府與財團法人台北市都市更新推動中心積極協調整合，結合冠德集團之專業，為全國第一件開工及上樑的公辦都市更新招商案，民國108年開工，預計在112年年初完工。
捷運科技大樓站瑞安段公辦都更案基地原為軍方管有的國有土地，位市中心精華地區，周邊文教氣息濃厚，金融商業服務機能完善，惟土地閒置20餘年，使用強度低，市府積極斡旋公、私地主，最後促成此一公辦都更案。
冠德建設表示，捷運科技大樓站瑞安段公辦都更案將興建為住商複合式大樓，大樓為地上34層、地下5層，1至8低樓層為商業及辦公空間使用、9至34樓作住宅空間使用，並採用黃金級綠建築規格，未來將能強化地區生活機能之發展，讓在地居民有更優質的活動空間，形塑大安區新地標。
圖/二○二○台灣CCIM論壇的「後疫情時代不動產投資商機」，熱烈討論「都更與危老投資商機新趨勢」。
都更2.0大餅可呷七代人
誠忠不動產仲介經紀公司總經理黃耿彬從事不動產仲介業長達40多年，曾成功促成基泰建設在台北火車站前「基泰忠孝」的老屋整合。
他受邀在CCIM年度論壇上，發表「整合危老屋，創造兆元商機」的都更服務實戰經驗。
他說，台灣老屋多到讓大家有做不完的生意，而餅有多大呢？根據內政部不動產資訊平台統計，六都於2026年時，屋齡30年以上戶數將達4,113,863戶。
假設每戶30坪，每戶土地持分10坪，容積率300％、危老都更獎勵30％，改建後房價每坪42萬元的話，改建總價值為：4,113,863×10 x3×1.3×1.5×42萬≒100兆。
若是每年改建5,000億元，大家可以做200年的生意，等於每年20,569戶拆掉重建，若每案20戶，每年可以做1028案，則200年的生意可以做七代，做到大家玄孫的玄孫還做不完，鐵定可以富過三代。
但如何賺到危老屋的兆元商機呢？黃耿彬認為，做對的事，比把事情做對更重要！根據他多年累積下來的心得，也就是投資危老屋、整合危老屋的秘訣有「6好」及「6不好」。
為何頂樓加建多的不好呢？黃耿彬指出，根據多年在都更地主戶的協商上，有「頂加」的屋主最難溝通，尤其前市長郝龍斌喊出「一坪換一坪」後，連頂加的違建坪數都要求算進去，否則不簽都更同意書，此種不合理的狀況最多。他說，房子愈老，在地震頻傳的現今，都更意願會增加，而老人不想爬樓梯(也爬不動)，會想舊翻新，住有電梯的新房子。
至於為何是4樓以下的愈好，因為雙拼的房子總共8戶，總比五層樓10戶，溝通戶數少一些，而且，每戶土地持分比較大，才有機會１坪分回１坪。
另店面多的不好？黃耿彬指出，有些店面的屋主希望分回原店面面積，但因為改建大樓，建蔽率及留設大樓門廳、設置車道的關係，不可能分回原店面面積，店面寬度也會縮小，結果也讓這些屋主遲遲不簽同意書，致都更卡卡。
