去(二○二○)年初爆發的新冠肺炎疫情，造成全球各國人民生活亂了套，經濟更大受影響，而台灣卻在防疫成功，是少數有正常上下班的國家之一。
台灣房市在上半年還籠罩在疫情陰影下，卻沒想到，中美貿易戰及新冠疫情讓滯留國外的台商資金大回流，隨著股市「萬二」到「萬四」行情，而爆發強勁的反彈攻勢，正當房市可望重返榮景時，因為新竹及台中紛傳「紅單」轉讓的「炒房」疑慮再起，迫使政府伸出「打炒房」之手。
政府這次打房來得又快又猛，讓大小建商及投資客都有點招架不住，原本有些閒錢，想進入房市的投資客都急踩煞車。
林正雄指政府打房卻開錯藥方
政府為抑制社會「炒房」風氣，相關單位紛紛祭出各種「打炒房」措施，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄28日在不動產聯盟總會八大不動產聯合年終記者會，批評政府的打房措施，不僅開錯藥方，並以歷年的打房政策，指最後都只是打到房市交易量。
林正雄表示，自央行2020年12月8日展開突襲式打房，加上行政院釋出未來第二及第三波政策，造成不動產市場信心動盪，更造成許多剛簽約不久的首購族惶惶不可終日。
其實綜觀歷年實施的一連串抑制房市政策與相關稅制，僅影響房市交易「量」，更曾創下24.5萬棟的歷史新低量，較最高點腰斬一半有餘。
他說，透過觀察國泰建設統計之房地產指數，國內不動產價格仍然是趨勢向上，全國平均成交價格自2007年的18.8(萬/坪)至2019年底的27.9(萬/坪)成長近5成。
他說，近期因國內營造業缺工嚴重，南部科技廠甚至祭出雙倍薪搶工設廠，而營造相關原物料亦上漲甚多，為反映飛漲之營造成本，建設公司只好上調售價甚至暫緩銷售重新訂價。須知當房屋售價上漲時，建案銷售期亦隨之拉長，不斷增加的管銷成本亦會侵蝕利潤，甚至產生沉重的營運壓力。
他認為，若要解決高房價問題，現階段打房策略其實是開錯藥方了，應從成本面下手，例如：(1)解決工料雙漲問題(2)開放引進外勞(3)房地合一稅退場。
而展望2021年，不動產市場將有「3利多」與「2變數」；3利多分別為：「資金回流」、「資金寬鬆」、「交易熱絡」；2變數則為：「打房政策」、「營造工料雙漲」。若成本面問題未能獲得解決，則房價亦無下降之可能。
打炒房連環炮
政府的幾套打房措施，先是行政院於十二月三日發布新聞指出，行政院長蘇貞昌在聽取國發會「健全房地產市場方案」報告後表示，政府將從「紅、登、稅、貸、宅」五大面向，即強力稽查紅單交易、實價登錄2.0修法、杜絕規避稅負、貸款差別授信、廣建社宅，以健全房市、合理房價，請部會及地方政府通力合作，全力執行穩定房巿各項政策。
接著，中央銀行總裁楊金龍在十二月七日，無預警宣布的四大禁令，包括：
一、新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第一戶貸款最高貸款成數為六成；第二戶(含)以上貸款，最高貸款成數為五成，均無寬限期。
二、新增全國自然人第三戶(含)以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數為六成，無寬限期。
三、新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為六．五成，並保留其中一成等待工興建後始得撥貸。
四、新增餘屋貸款限制：最高貸款成數為五成。
此外，政府為抑制短期炒作，於二○一六年一月一日上路的「房地合一稅」中，對短期持有者課以重稅，其持有一年內出售者，就資本利得課以四五％，持有一年至二年內出售者，課以三五％。
此法一出，台灣房市立即從高處摔下，當年度的房市成交量急速萎縮至二四．五萬棟，並進行了三至四年的盤整。
房地合一稅2.0讓人聞之喪膽
而這回，政府為了「打炒房」，目前已成立「行政院跨部會小組」，就房地合一稅制的改革進行研議，打算推出「房地合一稅2.0」版本，重新定期「短期持有」的年限。
其中又分為「財政部版本」的，擬將現行的持有一年內出售的資本利得，課稅四五％，一至二年內持有課稅三五％的制房市的「短期持有」定義，由二年拉長為五年，且持有二年內出售稅率為資本利得的四五％；至於「國發會版本」則為三年內出售稅率為資本利得的四五％。
另根據了解，一旦行政院將「房地合一稅2.0」版本送進立法院審議時，立法院的各立委還另有「加碼」的版本將提出，故未來在「短期持有」的定義及「稅級」會如何？將牽動不少投資人的神經。
據一位原本打算將手中閒錢再次投入房市的陳小姐表示，「我被嚇到了！」她說，原本看中了台中市某重劃區，鄰近大學的「2+1房」產品，想買來出租給學生，當「包租婆」，另如果房價有漲，且超過二年時間，算一算，若轉售有賺，只要繳一五％的資本利得稅就好，則有可能會先「落袋為安」。
但行政院打算推出「房地合一稅2.0」，若年限由二年拉長至五年，則不管是財政部或國發會的版本的稅率，她持有第二屋的獲利時間都將被迫延後，而她說的更明白，「我又不是貴婦等級的有錢，只是手中有一點閒錢，若錢被卡在房市，那就真的要住『套』房了。」
此外，雖然央行這回緊縮信用管制，對自然人是針對持有第三屋，但難保哪一天，管制又趨緊，再拿持有第二屋者開刀，屆時，擔心繳不出房貸，萬一被迫賣出的時間點是在持有五年內的話，則忙了老半天，錢沒賺到多少，白頭髮可能急出一大半了。
陳小姐說她還請教一些房產專家，像她這樣的小額投資客，就不要「多事」，去搬石頭砸自己的腳，因為所謂的「五年」，實際上還要更長。
據分析，一般房子的興建期是二至三年(現因各地頻傳缺工，也許完工期還要拖更長)，當你打算要投資第二屋時，從預售買房下訂起，手中的那筆當自備款的閒錢就不能亂動，等二至三年的工期完工交屋、過戶，到過了五年的「管制期」，則至少要卡七至八年的時間才有可能賣出，這種時間成本太高，因此，對於「包租婆」的念想隨即破滅。
不願具名的房地產人士談到，看房地合一稅在二○一六年一登場，就把房市打趴的情況，若是行政院的「房地合一稅2.0」又上路，威力恐怕會比原子彈還大。
雖然吉家網董事長李同榮認為，央行四項限貸措施可謂「立意良善，但精而不準，難以命中靶心」，因為在現階段全台資金氾濫的環境下，限貸根本難不倒投資大咖。
但永慶房產集團業務總經理葉凌棋卻有不同看法，他認為，不管是中央銀行、金管會或是財政部、內政部等單位的「打炒房」措施，對防堵投資炒房都非常精準(如附圖、表一)。
他說，央行的四項禁令中，對投資的防堵非常精準，而對建商的土地融資及建築融資都下了緊箍咒，對建商的影響甚大。
他說，建商買土地蓋房子，大都向銀行融資，善用財務槓桿原理，但如今，土融才六五％，其中的一○％還必須等到有動工興建後始得撥貸，根本就會綁手綁腳的。
至於新增的餘屋貸款限制，最高貸款成數為五成，則將使得一些採取「先建後售」的建商改弦易轍為推「預售屋」。
葉凌棋指出，原本的建融是無限制，而銀行一般都會核貸七成，建商之前蓋房子要先拿三成自備款；央行新增餘屋限貸為五成，也就是先前預售，後來蓋好房子後，得拿出二成的錢還給銀行後，才能再借出五成，這對建商的財務槓桿是一大限制。
葉凌棋說，對推出預售屋的建商來說，至少預售時可以先收取一些訂金，或是開工款，有現金回收，有利財務槓桿，因為對建商來說，追求「現金流」的效益遠比持有「餘屋」來得高。
此外，針對有不少人為規避房地合一稅的重稅，紛紛成立一人公司，用公司名義購屋，未來出售僅適用二○％營所稅，比現行三五％至四五％低很多的情況，葉凌棋也說，過去有人鑽房地合一稅的漏洞，如今，政府也注意這個問題，且進行限貸政策的防堵，讓一些投機客的財務槓桿變低，自然就沒有炒房的空間。
民眾認為房市過熱
葉凌棋另指出，永慶房產集團在政府未打房前的十一月十四日至二十九日，也針對民眾進行房市調查，結果，全台有六三％的消費者認為現今房市過熱。
而過熱的主因，則是利率下探歷史低點、投機炒作盛行及市場資金浮濫，因此，全台有六三％的消費者認為，政府需出手穩定房市。
從本次調查發現，消費者普遍認為房價有明顯漲幅，房市也似乎有過熱跡象，希望政府出手穩定房市，而在十二月初行政院推出「健全房地產市場方案」，之後央行祭出選擇性信用管制、財政部對銀行實施不動產專案金檢、內政部持續推動實價登錄2.0修法等措施，與本次消費者調查結果不謀而合，超過六成民眾認為政府需要出手調控房市，顯見政府體現民意，「打炒房」各項措施也出現精準打擊，符合社會期待。
而展望今(二○二一)年的房市，葉凌棋表示，去年受到新冠疫情影響，全球經濟除了中國、台灣幾個少數國家正成長外，各主要國家經濟大都呈現負成長，但也讓全球各國紛紛進行寬鬆政策。
葉凌棋並比較了二○○八年金融海嘯時期，與去年新冠疫情，就美國、歐元區及日本等地區的貨幣政策與財政刺激，發現前者合計才撒出七．七兆美元，但二○二○年各地區合計就有一五．二五兆美元，多達一倍的錢，難怪全球也捲起了資金狂潮(表二)。
他說，隨著疫苗出世、美國總統大選已底定，不確定因素減少，加上去年經濟低基期的關係，市場預期明年全球經濟強力反彈，但若反彈減弱或延遲以及疫情對經濟破壞加劇，都會讓全球金融市場大幅震盪，連帶影響房市表現。
此外，二○二○年使照量維持二○一九年水準，仍是高檔，而住宅開工、建照量皆創新高，加上仍有大量餘屋有待去化，未來二、三年市場新增供給量增，賣壓仍重，仍須留意。
加上去年房市炒風有死灰復燃的跡象，政府積極調控房市，祭出一連串「打炒房」措施，房市回歸供需基本面，今年是否祭出更進一步的健全房市政策，將左右今年房市交易量表現。
因此，金融震盪、市場新增供給以及房市政策，將是影響二○二一年房市三大變數。
葉凌棋說明，政府「打炒房」不「打房」，顯示政府以打擊投機炒作為主要目標，在一連串政策實施後，預期今年將能獲得成效，過去由預售屋帶動的價格飆漲不復見，改變市場對房價上漲的預期，房價漲幅將逐步趨緩，讓房市回歸正軌，房市將朝向健康、穩定的方向前進。
政府未打房前，消費者看漲房價創新高
根據永慶房屋2021第一季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的48％再往上攀升至58％，較上季增加10個百分點，顯示近六成消費者看漲房價，看漲比例創2013年第二季以來新高。
永慶房屋業管部協理謝志傑分析，本次調查時間是在政府祭出打炒房政策前，在全球施行寬鬆貨幣政策與大規模財政刺激下，市場資金氾濫，部分資金流入房市，讓房市熱度加溫，推升消費者對房市信心，看漲比例連三季都有10個百分點以上的提升，顯示消費者對房價有上漲的預期。
不過，由2007年以來，消費者對房價趨勢的看法，也明顯受到一些外在因素的牽引，不管是政黨輪替、2008年的金融海嘯，到歐債股災，國內有奢侈稅、囤房稅、實價登錄及房地合一稅上路，都會影響消費者對房市及房價的信心。
因此，當2020年因全球貨幣寬鬆而帶起的資金狂潮，會不會在政府於12月推出打炒房政策後，抑制炒風，消費者對於房價預期是否改變，值得下一季持續觀察。
