去(二○二○)年原本是備受期待的一年，卻沒想到飛來一隻大黑天鵝─新冠肺炎的疫情，搞得全球經濟陷入恐慌，而歲次庚子年，在中國的曆法上，又有庚子之災的流言，使得庚子年總是伴隨著重大災難之說。
二○二一房市憂喜參半
不過，對於台灣房市來說，就不知是該喜還是該憂，因為上半年的房市籠罩在新冠肺炎疫情的陰影下，一片慘兮兮；但下半年卻突然出現台商資金回流的狂潮，上演噴出行情，包括商用不動產(商辦、廠辦、工業地產)、土地交易及房市都出現難得一見的大榮景。
眼看房市要跟著股市上演「萬四、萬五」行情而往上衝，卻因為房市「炒紅單」歪風再起，讓政府各部門在去年十一、十二月，紛紛伸出「打炒房」之手，一般認為，勢必會影響到二○二一年的房市走向。
回顧二○二○年的土地交易熱度，根據仲量聯行董事總經理趙正義指出，第四季大型土地投資交易額達五○一億元，而全年度土地市場則在建商積極獵地開發，及多筆公部門地上權及土地標售案順利脫標下，土地市場交易火熱，累計土地投資額共計達二八七五億元，較二○一九年的二七四一億元，成長四．九％，同時也突破歷史新高(圖一)。
趙正義指出，近三年六都土地的投資概況，仍以台北為重，在大型地上權案及壽險業購地開發下，近三年土地投資額大幅成長二○五％。至於話題熱度極高的台南，因台積電宣布加碼擴廠投資，帶動建商積極購地開發，土地總投資額來到二四八億元，較前三年大幅成長一八○％(圖二)。
仲量聯行再分析六都土地交易的投資目的後指出，二○二○年土地投資標的仍以住宅用地為主，佔全年度投資額約五六％，達一千六百億元，而交易熱區則集中在台北、台中及台南。
至於商業用地占比也達二九％，主要是商辦市場持續緊縮，壽險業者加速購地及標售地上權開發新商辦，另商業用地交易多集中於台北，投資額達新台幣八百億元(圖三)。
連兩年越過三千億大關
根據戴德梁行統計，二○二○年土地市場交易量為三○四九億元，為繼二○一九年創下三一四○億元歷史天量後，連續兩年越過新台幣三千億元大關。
不動產估價師事務所所長楊長達指出，雖然二○二○年土地交易總量未超越二○一九年，但地上權卻創下四七四億元之新高紀錄，其中世貿三館及國泰營區地上權即佔了四一○．五六億元(表一)。
戴德梁行表示，二○二○年土地交易紀錄的突破不在交易量而在單價，全台十大土地交易單價即有過半創下當地同類型土地之歷史新高，分別是南山人壽「信義世貿三館」地上權單價每坪六四四萬元、富邦人壽「大南港」每坪土地單價三七六萬元、全球人壽「松山國泰營區」地上權單價三二八萬元、長虹建設「土城工業土地」單價六十四萬元、亞昕與新潤及海悅合購「南港住三」土地單價，每坪達三二二萬元，以及興富發台中七期「新四土地」單價每坪三五○萬元等六宗(表二)。
此外，包括南港玉成段工三土地單價為二○六萬元、桃園中路一段土地單價一○七萬元、台中北屯碧柳段土地單價一七六萬元、台中水湳文商段土地單價二四○萬元、台南中西區星鑽段土地單價一○八萬元等，雖然交易金額不在十大之列，但交易單價皆創下當地同類型土地之新高紀錄。
建商獵地風潮推升土地交易
高力國際則統計指出，去年全國土地交易總額高達二八○五億元，再創史上新高，研究部董事梁儀盈認為，去年主要有四大動能助長土地交易熱潮，包括抗跌保值、產業擴張、利率續低，以及台北市指標大案釋出市場標售等，尤其土地市場出現兩大買手，分別是建商積極進場，投資了一五七三億元，而金融保險業也大出手，投資金額達七二九億元。
梁儀盈表示，去年土地成交區域以台北市的一○二一億元奪冠，主要係壽險業重壓指標大案標售所致，位居第二為台中市的四九八億元，則多來自於建商布局，其中光是興富發就斥資一百六十億元購入七期土地。
此外，壽險業者重返不動產投資市場，去年便投入高達一一六一億元，不但是前年的二．五倍，更僅次於二○一二年的一一六九億元，為近八年新高。
另看中土地開發的增值效益以及靈活操作的策略下，重壓台北市精華區土地，去年獵地金額來到七二九億元，乃史上最高，開發時可藉由整合集團內的旅館、物流倉儲、樂活養生等多元資源，發揮最大開發綜效。
信義全球資產公司總經理柯宏安也談到，除台北外，台中也越來越受建設業青睞，出現北部建商卡位台中土地的盛況，其中，又以七期搶得最激烈。
興富發集團斥資204億元大獵地
柯宏安表示，信義全球資產統計二○二○年上市櫃法人進場，單筆總金額的前二十大可以發現，擁有龐大資金的壽險業者，一出手就是百億元規模，且包辦了前三大，包括南山人壽以三一二．七六億元拿下世貿三館七十年的地上權案，富邦人壽以二八二．八七億元奪下「大南港」土地，另全球人壽則以九十七．八億元標得國泰營區地上權案(表三)。
而其他排名在第四至第二十大成交金額的，有不少建商進行卡位，其中又以推案王的興富發動作最多，在台中七期就搶下三塊土地，總投資金額為一五九．五二億元，另若將興富發在桃園市花二四．九億元，以及關係企業潤隆在新竹投資十九．八二億元進場購地的話，總投資金額為二○四．二四億元。
此外，由表三也可以發現，亞昕國際頗為積極，分別攜手新潤、海悅合資購地，另海悅從代銷業轉型，跨足到建商角色後，藉由代銷機會，也與亞昕及達麗等建商合作，共同投資購地。
據海悅國際總經理王俊傑指出，海悅南下高雄代銷，發現不少建築商會尋找彼此磁場近的同好，因個案不同，會有不同幾家建商組成不同的同盟，大家集資搶進一些土地，再共同推案。
他分析，過去建商都「單打獨鬥」，但未來則是有錢大家賺，而這種「打群架」的聯盟關係，未來會愈來愈多，也有助於向銀行取得聯貸案。
央行信用管制 大大束縛建商
第一太平戴維斯董事長黃瑞楠另指出，土地市場交易在去年，是相對不受疫情影響的投資項目，而建商仍是土地市場最大宗買方，購地金額達到一六九一億元(圖四)。
不過，建商去年度購地金額比二○一九年度減少約一七％，主要是建商已連續二年大量補進土地庫存，故購地量能逐步回歸平穩；此外，土地價格高漲再加上建築成本上升，也影響建商土地評估速度。
黃瑞楠預估建商在今年的購地動能會回到常態，主要是央行祭出信用管制的緊箍咒，除非口袋夠深，否則財務槓桿不好操作，中小型建商自然轉趨保守。
其次是房地產也出現「缺工」困境，將造成建商買了地，但請不到工人，據了解，建商都叫苦說人工成本漲二成以上，而這將導致建商的利潤被成本吃掉。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，二○二○年房市趨勢方面，一手市場的上市櫃土地交易持續熱絡，加上土地價格攀升，土地加地上權的交易金額近二千億元，創下歷史新高，同時建案的開工數量包括住宅、工業與倉儲，都創下近十二年新高。
展望二○二一金牛年，疫情隨疫苗開始施打後，可望逐漸恢復穩定，全球經濟景氣開始落底復甦，但短期間內低利環境仍會維持一段時間，二○二一年房市仍會延續二○二○年自用回流的格局，仍會是自住當道的一年。
房市從快牛變慢牛
不過在政府出手「打炒房」的氛圍下，金牛年房市從快牛變慢牛，但有台商持續回流與擴廠趨勢不變下，不動產市場基本面仍相對穩健，建商購地動作可能受信用管制的影響而缺乏追價力道，但屬於好地段的大面積土地，仍可望吸引建商出手。
戴德梁行估價及顧問服務部協理薛惠珍指出，中央銀行於去年十二月初無預警祭出房市貸款限縮措施，限縮購地貸款與餘屋貸款成數，對於財務槓桿過大之建商可動用資金減少，未來將更精準評估投資標的並減少囤屋；然資金充沛之金融壽險業仍將持續投入商用不動產、地上權及BOT案。
而展望二○二一年的房市購地動能，不少房地產界人土都認為，政府限縮建商的土地融資及建築融資，會壓抑建商追買力道。
高力國際董事總經理劉學龍也指出，央行不動產限貸措施將使全台獵地熱潮趨緩。
據房地產業者分析，過去建商跟銀行進行土融時，銀行大多核貸八成，但如今限縮至六成五，且其中一成要等真正動工時才核貸，等同建商想去標一塊土地，口袋至少要有一半的自有資金才敢出手，也就是口袋不深的建商，沒辦法跟大建商競標，而即使是大建商，也因財務槓桿被限縮，加上過往用手中餘屋也可貸到不少資金的通道，現在卻只能貸到五成的情況下，今年獵地動能就被綁手綁腳了。
薛惠珍分析，去年央行因新冠疫情降息，資金效應驅使建商積極獵地，而全球疫情造成原物料供應及人力成本不斷提高，儘管央行祭出緊縮營建、餘屋貸款成數等政策，可望抑制開發商的囤地、囤房行為，然開發商面對土地及營建成本的不斷推升，未來房價的提高仍勢所難免。
