未來房市發展趨勢會朝向成熟型發展方向，房價漲跌幅度依經濟成長率而同步，交易量會因稅制改革抑制投資需求而維持在33-35萬戶之間。
內政部公布2020年全國房屋買賣移轉32.6萬棟，年增8.76%，創七年來新高。這項數據也證明筆者在2019年底預測2020年房市交易量會突破32萬。
2020年房市在全台疫情控制得當與QE降息聲浪下，疫情並未阻撓房市復甦態勢，上半年量穩價增，而下半年房市交易量快速回籠，加上台商資金數千億回流的帶動下，房價持續上揚，全年價漲量增，反映2020年房市買氣持續復甦，不過，政府在十二月陸續祭出打炒房措施後，短期內預見降低市場過熱氣氛，2021年房市表現應是先蹲後跳的一年。
全台交易量未達前波高點，房價為何屢創新高？
回顧近二十年來交易量，從2003年SARS過後，2004~2010年之間房市交易量大幅回溫，年年成交量都超過40萬戶以上，2011年受政府課徵奢侈稅影響，交易量開始萎縮，仍擋不住房價漲勢，但事過三年，在技術循環過熱且價量背離不利因素下，2014年房價開始反轉向下，事後證明交易量若持續萎縮，價格也遲早會下滑。
根據過去二十年房市交易量統計，2001-2010年這十年間房市歷經景氣循環主升段行情，交易量平均38萬2千戶，2011-2020年這十年間房市景氣由盛而衰，再重新盤整回升，房市交易量平均27萬7千戶，整整較前十年萎縮了30%之多，2020年交易量已回復到32萬6千戶，六都房價除了台北市以外幾乎都創新高價，市場上一直質疑為什麼交易量未達前波高點，價格卻屢創新高？這也令很多專家跌破眼鏡。
筆者過去一直強調，過去台灣房市景氣循環，在經濟快速增長環境下，除了剛性需求、換屋需求以外，夾帶大量的投資需求，促使交易量不斷攀升。但從1965年到2014年這50年來，台灣房市已經走完了新興國家房市長線的大多頭主升段，未來房市發展趨勢會朝向成熟發展方向，漲跌幅度依經濟成長率而同步，交易量也會因稅制的影響投資需求而維持在33-35萬戶之間，要達到年交易量40萬戶以上已經不容易見到，這也就是專家們把40萬戶視為房市回升指標的盲點所在。
六都量價增長，雙北落後其他四都，桃園後市可期
從六都近十年來交易量分析，六都交易量最低的共同時期都落在2016年，雙北市因過去假性需求與儲屋族群過多，萎縮量都超過50%，而上波景氣反轉也是雙北市跌幅最深，大坪數豪宅慘跌近三成，到目前為止，交易量僅回復到2014年水平，其他四都交易量已回復到2011年水平，也因此這兩年房市回升的行情，桃園以南房價表現強勁，漲幅都勝過雙方近倍以上。尤其台南市因房價基期低，連續兩年漲幅達30%，台中、高雄也緊跟在後，桃園市更因人口淨流入加上交通建設擴大都會效應，房價僅台北市三分之一，未來漲幅應會是六都之冠。台中市在交通捷運利多，以及大台中都會與中科就業機會帶動，加上台商回流效應，房市仍有機會持續發展，台南及高雄2020年交易量微縮，未來幾季要觀察是否有價量背離狀況，預期未來漲幅將會縮小。
至於市場最關心的是建築相關產業通膨因素造成營建成本大幅提升，有些專家過度樂觀，認為「營造高成本」房價就降不了。筆者認為，房價漲跌不應以「成本觀」推論，建築相關產業通膨是QE的後遺症，但以「高營建成本」就斷定房價會好幾年不會降，這是「成本觀」的推論，從「市場觀」推論則是供需因素，當需求增加，高成本就更推升房價，但當需求下降或購屋信心不足，高成本只會造成產品滯銷，市場就會形成「停滯性通膨」，也因而造成銷售不佳，房價不用一、二年自然就會下降。
此波房價何時會降？取決於市場景氣是否過熱與QE何時退場
就目前市場需求因素評估，剛性需求與換屋信心仍強，在資金寬鬆利率偏低的環境下，當然房價仍會溫和上升，惟單一變數的「高營建成本」實在難以斷定房價五年絕對不降。至於房價何時會降？取決於市場是否過熱、QE何時退場與景氣技術循環關係，而「高營建成本」應非直接推升房價的核心關係。
綜觀2020六都各大行政區房市表現，未來房價漲幅的潛力需具備四大條件：(1)人口集中，帶動商圈發展；(2)交通建設持續推進，促進地方繁榮；(3)新興工業區帶動就業機會；(4)房價基期較低，具上漲潛力。這個趨勢仍會帶動2021年全台房市的重要趨向：「蛋白、蛋白、蛋白」。
