受到全球房地產景氣活絡帶動，全球不動產證券化商品（REITs）今年表現格外亮麗，以瑞銀（UBS）瑞銀全球不動產指數觀察，1年來指數漲幅便勁揚39.5％（見表1），而國內投信發行的REITs中，績效最好的寶來全球不動產證券化B（配息）基金，亦繳出28.93％的報酬率，羨煞不少今年在股市受傷的投資人，並有意於2007年轉移部分資金搶購REITs。不過，由於REITs多頭行情已經持續好一段時間，不免讓有意搶進的投資人擔心，是否會買到高點，而在明年住進「套房」？還有哪些市場才是漲勢可期的潛力區呢？以大環境而言，投資業者預估，全球各區域商業不動產基本面仍佳，包括空置率下降、租金上漲等趨勢未變。其次是，升息緊縮政策已近尾聲，資金可望持續轉進房地產市場，遂讓房市景氣活力不減。而若再加上今年以來，摩根士丹利、黑石（Black-stone）等集團，皆以高於市場行情價格，分別投資，或併購房地產業者與基金，也為2007年REITs的旺勢再添薪柴。有業者曾經分析S&P花旗全球房地產指數（Citigroup World Property Index）過去10年來的表現，結果發現，投資全球不動產的平均年報酬率為10.7％左右。但根據全球最大的房地產投資管理業者，即ING集團所屬的美國ING克拉里昂（ING Clarion Real Estate Securities）不動產證券公司預估，未來10年，全球房市每年仍有8％到12％的投資報酬可期待。這樣的期待主要來自於全球房地產市場仍在陸續復甦中，而且即使時序進入2007年，力道依舊不減。
#@1@#以房地產不景氣多時的日本為例，在最新公布的6大城市商業用途地價中，日本就出現逾14年來首度上漲的好徵兆；在歐洲地區，英國房價正持續創新高，使得該國房地產類股，在盈餘展望良好與資產淨值提升等利多保護下，股價持續上揚。此外，德國已於9月底時，擬定REITs草案，並於10月放寬公寓納入REITs體系規定，該法案可望於2007年公布實施，這些改變將使得德國，甚至歐洲不動產後市看俏。
#@1@#至於最受投資人關注的美國地區，由於景氣確定趨緩，曾是支撐美國經濟的房市，也已從5年多頭的榮景降溫，讓投資人普遍擔心接下來會對REITs有所影響。對此，寶來全球不動產證券化基金經理人賴盈良認為，儘管市場雜音頗多，但全球REITs迄今仍照漲不誤，由此可以看出，影響REITs報酬因素與住宅型不動產不盡相同。主要原因在於，REITs表現和住宅價格相關性低，因此REITs甚少受到住宅型房屋漲跌影響；況且REITs是屬於租賃型，不同於買賣賺取利差的房屋市場，租賃契約短則3年，長則5到10年，可說相對穩健。儘管美國經濟今年出現逐季降溫的情形，REITs近1年績效仍超過25％，2年的年化報酬率甚至達26％，顯現REITs的抗跌性。目前市場傳出美國聯準會可能於2007年降息，將成為投資REITs的利多消息，因為REITs的融資成本可以因此降低，REITs股息率有可能優於固定收益。因此，正當全球房地產持續復甦之際，2007年REITs仍是值得布局的投資工具。不過在投資區域方面，賴盈良建議，由於全球各區REITs過去漲跌不一，且部分國家REITs波動較大，因此最好布局全球型REITs基金，較能發揮分散風險的功效。而以國內目前發行的REITs基金，投資標的包括辦公大樓、工廠、購物中心、飯店、公寓以及其它多種型態（見表2），其中，商業不動產前景較受看好。賴盈良指出，近期由於機構法人資產配置加碼商業不動產，造成私募基金資金充沛，REITs因為旗下建物相對上市標的便宜，使得私募基金併購REITs案件頻傳。
#@1@#例如，今年11月，全球最大私募基金黑石集團（Black-stone），便以360億美元收購美國地產大亨澤爾（Sam Zell）旗下的Equity Office房地產信託公司，超越今年美國醫院公司（HCA）330億美元的收購金額，創下不動產併購歷史新高。這顯示，龐大法人資金正湧入商業不動產，加上私募基金積極併購和融資成本下降，預估接下來將會有更多併購案出現，買氣將可望持續。在當前油價飆高、企業勞動成本走揚，而物價又蠢蠢欲動的環境下，REITs可發揮抗通膨效益，使得REITs在過去數10年來頗受投資人青睞。加上，與股債市場關連性相當低，讓很多投資人都將REITs納入投資組合以分散投資風險。像今年5月分爆發全球嚴重股災至今，REITs不僅抗跌，還走出一波搶眼的行情，如美國MSCI（摩根士丹利）REITs指數及歐洲不動產指數，半年來漲幅亦有25.72％、21.96％，比代表全球股市的MSCI世界指數的10.15％，出色不少。難怪，越來越多的退休基金等，都開始投資REITs，美國前200大退休基金光2005年的投資金額就有近250億美元。隨著新的一年即將到來，投資人也可以開始準備布局了。
