去(二○二○)年台灣房市因台商資金回流的狂潮，在下半年上演逆勢上漲的大好行情，根據住展雜誌統計，北台灣完銷建案數量高達二六九個，較二○一九年暴增一八五個，年增率高達約二二○％，為房市自二○一六年下修五個年頭之後的反轉走勢。
住展雜誌研發長何世昌表示，完銷建案數量呈現爆發式成長，主要是疫情爆發以來低利率、貨幣寬鬆環境，以及資金回流提升國內購置不動產意願，包括自住、投資與置產需求均同步增長，建案銷售速度因此加快，完銷建案數量便扶搖直上。
小宅熱賣
何世昌表示，在北台灣各縣市中，台北市是換屋族需求成長最明顯的縣市，去年不僅小宅熱賣，約四十至六十多坪的換屋房型成交也開始轉熱，復甦力道超乎預期。
至於新北市較搶手的房型以二十至四十坪為主，大坪數市場依然平淡，市場呈現冷熱懸殊的極端化現象。
此外，根據內政部最新公布資料顯示，去年第三季全台住宅共交易四萬四○八九件，二十五坪以下的小宅占整體銷售超過四成，21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱指出，二十五坪以下的小宅自二○一七年第二季起，已經連續十季銷售佔比超過四成，可見小宅已然成為目前國人買房新趨勢(表一)。
小宅機能佳 保值性強
董家菱表示，過去講求三代同堂，買房都以三房或大三房為主，但前一波房市大漲，大台北地區的房價高不可攀，加上現在家庭結構跟以往大不相同，從以往的大家族到現在小家庭當道，讓低總價的小宅逐漸成為房市新主流。
不過，最主要的原因是小宅的入手門檻低，權狀坪數較低，相對要負擔的管理費用也比較低，因此受到單身、新婚及小資族的歡迎，另外也吸引不少菁英首購，或父母買給子女當作置產。
政大商學院信義不動產研究發展中心指出，少子化與高齡化，使得兩代宅與單身宅漸漸崛起。
政大商學院信義不動產研究發展中心鑑於台灣人口結構的快速轉變，去年舉辦「人口與家庭變遷下的住宅市場」論壇，邀請專家探討人口與家庭結構變遷趨勢以及住宅產品的歷史演變。
中央研究院社會學研究所研究員楊文山指出，台灣家庭結構仍以夫婦與未婚子女的核心家庭最多，但近十年家戶規模逐漸縮小，而缺乏照護人力的家庭型態(夫婦、單親、隔代)大幅增加。
楊文山指出，十年內全球獨居人口增加了三三％，台灣單身戶的比例也相當高，單身的住宅需求將形成一股浪潮。
小宅足夠小家庭需求
董家菱另表示，大多數的小宅為二房格局，相較於三房二廳二衛的標準產品，光是總價就省下不少錢，且房子的配置空間，對一般小家庭的需求也綽綽有餘。
如果地緣性佳、生活機能好，保值性自然強，且小宅坪數不大，就算入住精華地區，總價也不會太高，能享受市中心的便利性，保有一定的生活品質，不論自住或出租都適合，且能藉由小宅先晉身「有殼階級」，之後，再依職位升遷及薪水上漲，有能力步入新的人生階段後「由小換大」的換屋策略。
此外，現代人嚮往極簡生活，科技與裝潢技術日新月異，愈來愈多家具或家電標榜輕薄化或是一物多用的多功能，就算入住小宅也能享受大空間，可以說小宅是「進可攻、退可守」的不敗產品。
不過，在台北市的小宅產品，總價帶可能都要一兩千萬元，仍是年輕人買不起的，因此，過去有不少台北市民因高房價而「輕移民」至新北市或桃園地區，這種趨勢也在「小宅」產品上發生嗎？
年輕人逃離天龍國
根據台灣最大房屋交易平台591房屋交易網推出的「591實價登錄」，日前竟以「年輕人逃離台北？」為題點出，目前低總價小宅正往「台二線、台三線」靠攏，甚至在台北市一小時生活圈還有總價百萬房可買。
591實價登錄針對大數據，鎖定大台北生活圈(北北基桃)年輕首購族較青睞的「小宅」進行調查，發現台北市蛋黃區的小宅房價竟出乎意料的下降中，如台北市中正區小宅房價降了雙位數；但是台北近郊的小宅，如基隆、台北萬華、文山區、新北、桃園等房價反而漲得比較兇。
根據591實價登錄排除特殊交易及拆算車位價格後的大數據，鎖定二十九坪以下且二房以內實價交易的區域中位數，並剔除年度交易量低於一百戶的行政區，發現大台北「小宅」在去年的房價表現，跌幅區域的前十名，依序為：台北中正區、新北泰山區、台北大安區、新北汐止區、新北鶯歌區、新北板橋區、台北北投區及基隆安樂區(表二)，其中，台北市中正區去年的房價中位數，竟一下子比前年每坪降了十萬元。
而大台北地區「小宅」年度漲幅最高的前十區域依序為基隆信義區、台北萬華區、桃園龍潭區、新北三峽區、桃園大園區、新北三芝區、台北文山區、基隆暖暖區、新北新店區及桃園蘆竹區(表三)。由此可見，大台北外圍蛋白區的房價，雖然總價較低，但每坪房價表現反而漲幅驚人。
會出現這種反差，591實價登錄指出，最主要的關鍵是蛋黃區房價買不起，迫使年輕人逃離台北市，爭往外圍區域買房，需求帶動房價上漲，而台北市蛋黃區小宅的買氣變弱，房價自然下跌。
591實價登錄同時發現，去年大台北地區最熱銷，且千萬以下低總價概念的十大區域依序為桃園市桃園區(六三二萬元)、桃園市中壢區(五一一萬元)、新北淡水區(六○一萬元)、新北汐止區(七七二萬元)、新北林口區(八五六萬元)、桃園楊梅區(四○五萬元)、桃園龜山區(五四○萬元)、新北土城區(八九○萬元)、桃園八德區(五六○萬元)、桃園平鎮區(四五五萬元)。這些低總價概念最熱絡的地區，也推估是大台北年輕人移居流入的新去處(表四)。
低總價小宅交易熱區更南北大躥走，趨勢往北走台二線和往南走台三線的現象。591實價登錄指出，由於交通建設發達，大台北一小時生活圈中低總價區域開始活絡，例如新北萬里、金山一帶，由於台62或國道三號延伸計畫帶動交易量大增，萬里區總價不到百萬元的九五．五萬元，成交量年增三六．○七％，另金山區總價五三○萬元，成交量年成長高達一四○．七四％，基隆中山區總價一九四萬元，成交量增二六．三二％。
591實價登錄指出，淡海輕軌及延伸八里計畫也帶動淡海區域交易量大增，新北三芝總價一二一萬元，成交量年增二五．六％；新北淡水區總價六○一萬元，成交量增八．三五％；新北八里區總價六○五萬元，成交量年增六．九一％。
往南沿著台三線走的交易熱區，新北土城總價八九○萬元，成交量年增一．七九％；新北三峽區總價五八八萬元，成交量增五．二三％；桃園龍潭區總價四一四萬元，成交量增一一．五三％。
小宅好賣 建商續推
低總價帶動「小宅」或「小二房」產品的熱銷，科達機構董事長賴建程就表示，今年推案房型坪數產品，主力仍集中在自住客青睞的四十坪以下的格局，而二十坪以下、二十五至二十八坪、三十二至四十坪皆是首購小資、置產與換屋族購屋熱門產品。
不過，因十至二十坪的超小宅產品，就目前銀行房貸的審核，通常十五坪以下產品，銀行會界定為「套房」，目前貸款成數約六至七成，若是十六坪以上、二房以上的小宅產品，銀行就會認定為一般住宅，貸款成數可達八成，是購屋族要特別注意的地方。
此外，在規劃面上，小宅多有單面採光、通風性較弱的問題，格局、隔間、收納的完善性也需特別注意加強，市面上不少將小宅規劃二至三房產品，建議挑選以坪數達十八至二十五坪產品，較適合二人以上家庭居住空間與動線規劃，而二十五至三十八坪較適合三至四人以上空間。
至於大坪數產品，賴建程分析，市場上中小坪數當道，但近期推案坪數也有逐步大趨勢，比例不及小宅，但也有明顯增長狀況，大坪數過去買氣式微，但近年受惠換屋族出籠，以及台商、企業回流台灣，加速大坪數、豪宅產品去化，五十至七十坪產品也仍有市場，今年部分建商也有大坪數產品銷售醞釀中。
小宅挑選3訣竅
21世紀不動產企劃研究室建議民眾，挑選小宅要掌握「採光」、「地段」、「格局」等3大指標，才能買得精巧、住得舒適。
21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱指出，小宅由於坪數較小通常只有單面採光，挑選時以「最多開窗採光的房廳數」為原則，地段則是要考慮交通的便利性，自住的話要考慮自身通勤時間，若有出租考量則周邊有捷運、公車站等大眾運輸者會比較受租客歡迎。
格局方面則要注意以下幾點，首先是挑選格局方正、室內沒有樑柱的為佳，也要了解公設比及實際權狀坪數，才不會讓小坪數的空間再被吃掉。
其次，小宅反而更要注重公共空間，客廳的面寬至少要3.6公尺以上，電視跟沙發的距離至少要有1.5公尺以上，避免影響未來行走的動線。
（21世紀不動產提供）
