一般人認為，上法院大都是要訴訟、打官司，但擅長從「投標室」找尋投拍標的的人，可是會告訴你，上法院還可以「賺錢」，就看你有沒有「本事」。
法拍價格可打到骨折
104法拍網總經理籃茂山談到，法院投標室經常會舉行各銀行移送過來，未繳房貸遭斷頭的房子的拍賣，而這種房子被稱為「法拍屋」，因此，買房投資不動產的好管道之一，就是要常逛法院的「投標室」，從公告欄裡去找投資的拍賣標的，就有機會「拍」到便宜房子，通常是市價打八折，最低還可以打到六四折，甚至更低。
不過，一提到「法拍屋」，很多人還停留在「海蟑螂」出沒，黑道扮「釘子租戶」，跟拍定戶獅子大開口，要求大額搬遷費，不然就破壞屋況等等不好的印象。
法拍實務經驗超過三十年的籃茂山就其觀察指出，法拍市場約可區分三大時期，在七○年代，因為資訊不明，且點交不明確，的確出現不少以此為主業的投資客，其中夾雜黑道、地下錢莊等份子，常出現一些滋擾情況，而被稱為「海蟑螂」。
這時期自住客僅占少數，大都是想拍定後，三個月到半年的短時間就轉手獲利的投資客，這時期也屬於高暴利時代(圖一)。
八○年代，則進入投資理財時代，想買法拍屋自住的人變多，但仍有黑道、地下錢莊佔屋成「釘子戶」情況。
而從民國八十七年迄今，由於資訊透明，且銀行也承作代墊尾款業務，法院不點交的量變少了，有不少民眾並不忌諱前屋主是因財務問題而遭斷頭，只想能便宜買到房子住，因此，自住比例上升至五○％，並進入「代標自住年代」。
第三拍底價幾乎打六四折
法拍市場為何有便宜可撿呢？籃茂山表示，根據目前法院拍賣不動產，會請鑑價公司進行估價，訂出第一拍的底價，但因第一拍底價趨近市價，投拍的人較少，當第一拍流標後，第二拍的訂價大約是第一拍價格減價二成為拍賣底價，而再次流標的話，第三拍的底價大約是第一拍的六四折了(圖二)。
假設是市價約一千萬元的物件，經過法拍一、二、三拍，最後以六百四十萬元拍定，則拍定人經過一番小整修後，再以市價約九百至一千萬元間(有時還更高)賣出，短短時間就可以獲利幾百萬元，而這就是「法拍屋」高暴利，吸引人的地方。
籃茂山談到，法拍屋有便宜可撿，主要是法院不會惜售，每一次開標無人投標(稱流標)，一個月後立即打八折再拍賣。
第幾拍進場 功夫要了得
而第一拍的底價，有時定太高，可能到第四拍(特拍)時也無人問津；但有時定太低，第一拍就有十多人搶標，故每一件法拍案會在第幾拍拍定，實在很難講，有時也會受市價行情及點交難易之影響，而拍賣底價都只是參考，投資人要在第幾拍，以多少價格進場，都要精算再三，是門大學問。
另外，如果第四拍(最後一拍)無人投標，債權銀行的貸款難道就不用追了嗎？市面上也常說，法拍市場才「四拍」而已？其實不然，因為銀行過一段時間後，會再聲請重新再拍賣，此時，又從第一拍開始，稱為第二輪第一拍了。
因此，法律規定最多拍賣四次，但其實是無限次數的，所以每一件法拍屋最後都會在某個價錢被標走，因為債權銀行要回收資金的。
籃茂山指出，「超低市價」是法拍屋最吸引人的地方，但如果應該是第三拍才進場，可以用更低的價格拍下物件，但你卻在第二拍就提早進場買下，就不一定撿到便宜了。
所以學法拍的第一步，是預估每一個案件應該在第幾拍進場，而更高竿的是加價多少才是恰恰好，凡此種種，真的需要有一些基本功，並勤到法院投標室旁的公告欄去找物件。
法拍第二個吸引人的地方是「產權絕對清楚」，不論債務設定第一胎、第二胎、第三胎，甚至地下錢莊借錢，只要「拍定人」買下，並在規定的七日內繳清尾款，法院就會塗銷所有的債務，核發一張乾乾淨淨的產權證書給拍定人；一如很多房仲業在推動的「成交履約保證」般，買法拍屋都不用擔心產權問題。
但「超低市價、產權清楚」這麼迷人的法拍屋，它有陷阱嗎？籃茂山不諱言地談到，問題就出現在「點不點交」上，像很多初入這一行的人常質問：「我拍定後，也在七天內繳足全部尾款，為何公告卻註明拍定後不點交，難道向國家買房，也沒有保障嗎？」
這時，就得了解《民法》第425條：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」
這條法律被稱為「買賣不破租賃」，主要是要保護經濟上的弱者；舉例來說，房客跟房東簽定兩年租約，每月租金兩萬元，租了半年，房東後來把房子賣了，房東可以要求房客搬家嗎？
答案是「不可以」，依該條法令規定，新屋主要承受原租約成為新房東，依租約精神繼續收租直到租期屆滿為止。
法拍屋最怕不點交
籃茂山指出，點交有分五種，一是可確定點交，二是確定不點交，三是有條件點交，四是有點交變不點交，五是不點交變點交，想要拍法拍屋的人都要在事前查清楚(圖三)。
此外，以點交的難度又可區分以下六種，包括空屋、有點交、簡易不點交、高難度不點交、產權不完整，以及只拍賣土地或房屋等情況(圖四)。
因為能不能點交，事關投資人要寫的投標底價多寡，能不能順利拍下，以及拍下後，不點交要花多久的時間辦好點交，都跟投資獲利的出場時間及順利與否有關。
他說，拍賣也是買賣的一種，如果查封時就有房客，拍賣公告會註明有第三人承租，拍定後不點交，然而縱使有點交，完全依賴法院點交程序，時間有時會長達四個月之久，這都是想從法拍市場獲利的投資客要一而再再而三做評估。
玩法拍 要懂七大成本
不過，自從民國八十五年強制執行法大翻修，不點交案件大量消失後，投標室擠滿自住型的投標人，在人擠人的標場，為了想買到喜愛的房子，有時會失去理性，衝高價錢，甚至不惜比上一次底價還高，造成「衝上標」奇怪現象，但這種情況並不減損投資客進場意願，因為他們只要算一算「剩餘獲利空間」有多大，只要在一般設定的二至三成以上，仍會勇敢投標。
而投資法拍屋的成本有哪些呢？籃茂山指出，標購法拍屋總成本約有下列七大項：
第一項是「標價」，也就是投標的價錢，例如一千萬元的物件，投標人要準備二成的保證金，一旦拍定，依規定七天內要繳清尾款，而過去尾款不能辦貸款，故想要標購法拍屋的人，口袋要深些，不過，現今已有銀行願意代墊尾款，資金壓力大為減少。
第二項是「搬遷費」，除非是真正的空屋，否則都要預估一筆搬遷費。
第三項是「利息」，從投標後到資金回收結案，銷售期長則五、六個月，短則一、二個月，龐大的資金利息成本，也要算在內，不可遺漏！
第四項是「仲介費」，得標後房屋銷售是法拍後段最重要工作，得找一家合適的仲介公司把房子賣掉，才能獲利了結；目前市面上各大型仲介公司林立，賣方服務費為成交總價四％左右，而一般投資客，仲介公司可以接受到二％至三％服務費。
第五項是「稅費」，從法院拍定後到出售結案，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標成本時多時少，務必詳細評估，以免失之東隅。
而重要稅費有下列六項，包括契稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅、民國一○五年後的房地合一稅，以及民國九十七年開徵的稅目「營利事業所得稅」，主要是針對個人一年出售房屋達六戶以上者，財政部要求個人得成立公司行號，以課加值型營業稅及營利事業所得稅。
第六項是「整理費」，房屋得標後，不論有無人居住，均需略加整理，包裝後出售；在房市景氣時，有些投資客會編列一筆房屋裝潢費用，往往能增加投資利潤，也就是賺「裝潢」的錢。
第七項是「其它費用」，如有無欠水電、瓦斯費、大樓管理費、工程受益費等，另要付代書費，請地政士協助辦理房子過戶、設定貸款，及繳納一些規費等。
不過，上述的成本中，仍以「房地合一稅」對投資客的影響最大，以現行規定持有一年內出售要課利得的四五％，持有一至二年間出售要課利得的三五％，二年以上則課二○％。
籃茂山談到，過去很多法拍屋投資客，大都在得標後三個月至半年內就想獲利出場，若以一個案件三個月可以獲利一五％，則一年做四個案子，合計就可獲利六○％，自然吸引眾多投資客進場。
但房地合一稅破壞這群投資客的獲利模式，因此，很多資深的法拍投資客逐漸退出「投標室」；不過，仍有不少新手進入這個市場，每次他一辦演講，幾乎是座無虛席。
法拍案量及拍定金額大跳水
籃茂山統計近二十年的法院拍定量，指民國九十二年之前的十年是房地產最不景氣的十年，先前也有八十六年發生的東南亞金融風暴，台灣也在八十八年發生本土性金融風暴及九二一大地震，讓不少財務槓桿過高的建商倒了一大片，而股市又大跌，銀行滿手「斷頭屋」，而轉入法院拍賣，九十二年的全省法院法拍案數也來到最高量的三十萬六千多件(圖四)。
台灣房市前波大多頭是從九十二年SARS過後房市起漲，房市走了十一年的大多頭，房價飆漲，但銀行逾放的案件並不因之而減少，在民國九十九年前的案量仍多達二十二萬件以上，直到一○五年房地合一稅上路後，件數才低於十萬件，而去年為八萬六七二七件。
另就法拍屋的拍定總金額，也從九十年的八二○億元，一路暴增至九十三年的二一八七億元，另到九十九年還有千億元以上，直至民國一百年實施奢侈稅，拍定額才跳水式崩跌至千億元以下的八八○億元，近五年則在五、六百億元間浮沉。
籃茂山表示，近十年法拍件數大幅減少，主要是前一波大多頭(九十二至一○三年)，很多持有房屋的人都獲利，且有金融風暴給大家的警訊，加上財金單位緊盯銀行逾放比，市場上斷頭屋也就少了。
但即便法拍屋市場已不像過去，有投資客瘋狂搶標的年代，但不少新手仍要進入這一行，主要的關鍵是，法拍屋仍是最有機會「撿便宜」的投資理財項目。
有新手指出，股市有一兩千檔股票，他們很難一一去研究，加上也難掌握外資或法人進出動態，反觀從投標室公告欄上的物件可能才百件以內，可研究性比較高。
少賺也是賺
加上現在又有實價登錄的相關房價可查詢，在投標底價的拿捏上，心裡也比較有數，甚至未來拍定的得標物件在整理過後，用多少房價委託房仲賣出，合理利潤有多少，都是「可概估數」。
籃茂山表示，任何理財投資都有門道，但也都要勤做基本功，想要勇闖法拍市場，從中獲利，就要比別人更勤快的紮馬步，並了解房市行情的連動，則即便有房地合一稅的緊箍咒，仍有「撿便宜」的空間，一如有位新手投資客表示，在這個年代，「少賺也是賺」。
拖、磨、談對應點交恐嚇三絕招
104法拍網副總經理劉翠華表示，一般法拍屋最棘手的點交問題，是債務人通常會使出恐嚇三絕招：一是叫「兄弟」耍流氓，非理性抗爭；二是破壞房屋裝潢及水管電路；三是恐嚇自殺，以死相逼。這些手段無非就是要獅子大開口，強索高額不合理的搬家費。
她說，預防重於治療，如何結合法院強制點交公信力，配合開導債務人接受合理搬家費，讓債務人和諧交屋，而且交屋時間比法院點交還要提早，這是考驗得標人的法拍功力與智慧。
例如你願貼補對方3萬元，但對方要求30萬元，雙方還有段差距，就要花些心思，加把勁才能解決。一方面法院點交程序照常進行，從自動搬遷命令、現場履勘到強制點交動作都不能停止，另方面找有經驗第三者與對方折衝協調，人不要太多，太多人反而會刺激對方，人少又勢單力薄，要互唱黑白臉，三人行是最好的組合，自己最好不要出面，第三者比較容易討價還價。
劉翠華說，法院點交流程約四個月，這段期間就是希望得標人能跟對方協商，是急不得的。如果你越急，對方姿態就越高，你不急，法院點交程序日日進逼的壓力，會讓對方氣焰一天比一天低；在重要的關鍵時刻，加碼個兩、三萬給對方台階，才能讓對方快速妥協交屋。
上述情況，只要得標人願給些搬遷費，就不擔心對方會破壞；拖、磨、談是應付這種案件三字要訣，秉持軟中帶硬，硬中帶軟的原則，不挑釁對方，隨時給對方台階，再配合法院點交動作，絕不可能有讓對方破壞的情況發生。
