─社會住宅政策面臨嚴峻考驗
─應以「租金補貼」填補「直接興建」之不足
─「租金補貼」與「包租代管」亦應相互整合
八年二十萬戶的社會住宅，雖然內政部於2020/9/24在行政院會報告時表示，直接興建第一階段已達成約3萬9千餘戶，達成率為98.6%，預計2020年10月底即可提前達成第一階段(2017~2020年)四萬戶目標；至於第二階段八萬戶社會住宅，內政部也已超前部署，請問莊教授，八年二十萬戶的社會住宅是否真能如期完成？
八年二十萬戶的社會住宅政策必須積極朝「因地制宜」方向調整，才有可能如期達成政策目標。
近年有關人口變遷問題備受矚目，主要聚焦於少子化與高齡化議題，由資料顯示，總人口數按0~14歲、15~64歲與65歲以上三段年齡組區分之人數與比例變化趨勢，可知不論是中央政府所擬定八年二十萬戶或台北市八年五萬戶之公共住宅政策支票，必然面臨嚴重考驗。
其次，如再就人口變動因素加以探討，總人口由2020年之2,356.12萬人急遽下降至2070年之1,581.36萬人(中推計)，劇減774.76萬人；0~14歲由2020年之296.34萬人降至2070年之141.0萬人，減少155.34萬人；15~64歲由2020年之1,681.05萬人降至2070年之782.8萬人，劇減898.25萬人；65歲以上則由2020年之378.73萬人遽增至2070年之657.6萬人，大幅增加278.87萬人，由此可知，未來由這三段人口增減變化所衍生之社會問題必然愈來愈嚴峻，尤其2065年65歲以上人口將會急遽攀升至41.6%，日本人口變遷所衍生大量空屋之後遺症恐在台灣重演﹗
影響所及，未來整體住宅需求勢將隨之降低，在此情勢下，二十萬戶社會住宅政策勢必因地制宜彈性調整。
依據行政院106/3/6核定之「社會住宅興辦計畫」，該計畫自106年至113年止，共計八年，第一階段目標預定於109年達成政府直接興建四萬戶及包租代管四萬戶，合計八萬戶；第二階段目標於113年達成政府直接興建十二萬戶(含容積獎勵補充)及包租代管八萬戶，合計二十萬戶。
此外，內政部2020年9月24日在行政院會報告政府直接興建社會住宅推動成果，在中央與地方通力合作下，直接興建社會住宅第一階段目前已達成約3萬9千餘戶，達成率為98.6%，預計2020年10月底即可提前達成第一階段(2017~2020年)四萬戶目標；至於第二階段八萬戶社會住宅，內政部也已超前部署。
十六、社會住宅政策面臨嚴峻考驗
─唯有「租金補貼」＋「包租代管」＋「直接興建」三管齊下，才可能達成政策目標
歷年政府協助購(建)國(住)宅共40.44萬戶 ─八政府直接興建僅17.49萬戶
依內政部營建署統計資料，歷年共計協助404,427戶購(建)國(住)宅，其中174,891戶(民國65-88年)屬政府直接興建國宅，41,751戶貸款人民自建國宅，67,479戶屬獎勵投資興建國宅，120,306戶輔助人民貸款自購住宅(詳請參閱附表)；此一數據顯示，民國65-88年23年之間政府直接興建國宅僅17.49萬戶，如今短短八年就要興建十二萬戶社會住宅，倘若未將政策調整為以「租金補貼」填補「直接興建」之不足，勢必無法如期達成預期目標。
因此，建議政府除應以廣義社會住宅概念推動政策，例如將民國65-88年協助購(建)國(住)宅之貸款人民自建、獎勵投資興建與輔助人民貸款自購等政策，根據各地區特性與需求加以改良，並將八年興辦二十萬戶社會住宅政策調整為「租金補貼」＋「包租代管」＋「直接興建」三管齊下，才有可能達成政策目標。
租金補貼最為直接有效
─中南部房價便宜，租金補貼最有感
2003~2020年，台北市與新北市房價漲幅分別為1.27倍、1.37倍；2016年總統大選時蔡英文提出八年興建二十萬戶社會住宅政策，台北市長柯文哲也喊出八年五萬戶的目標，惟至今績效並不彰顯。
有鑒於近年人口快速變遷，並且餘屋累積越來越多，雖然社會住宅原訂二十萬戶，已調整為十二萬戶「直接興建」，另外八萬戶則以「包租代管」方式推動，然而，在當前績效不彰情況下，建議最直接有效的方式，應當再輔以「租金補貼」填補缺口，亦即「直接興建」、「包租代管」與「租金補貼」三管齊下才有機會達成二十萬戶社會住宅的政策預期目標(詳請參閱附圖)。
應以多元、廣義角度推動
案例參考
(一)台南市鐵路地下化專案照顧住宅
─可免除15年保固，並由管委會負責後續管理維護
本案成功關鍵因素之一在於「土地成本優勢」，亦即由台南市政府徵收原台糖用地，以公告標售底價每坪九萬元招標，包含開發理念、規劃設計、建材標準、財務計畫、營建計畫、銷售計畫及維護管理等，皆由得標廠商負責。
該案基地面積5768坪，除興建專案照顧住宅366戶，另規畫以一般民眾為銷售對象的住宅166戶，其成功關鍵因素在於政府提供較低的土地成本，才得以一般住宅每坪21.5萬元的售價，補足照顧住宅每坪10.5萬元的虧損，還能有所獲利；因此，建議以多元的社會住宅角度推動社會住宅。
(二)台中勞工合宜住宅
─以成本價嘉惠勞工
本案坐落於台中地區的機械大本營，2013年推出「幸福好宅-勞工合宜住宅」─「新業成家」，每坪售價12萬元，2015年再加碼推出「勞工住宅」第二期「新業宜家」，惟每坪售價提高至15.6萬元，該案規劃地上十五層、地下三層，總計八棟的建案，其中一棟作為社會住宅使用，社會住宅部分192戶，另勞工住宅為520戶。
本案例透過政府與民間企業合作，除可以填補政府社會住宅不足的缺口，部分出租的模式也可透過租賃限制，達到政策目的。
(三)老人長期照護住宅 ─長照型出租套房未來趨勢
現階段台灣已步入高齡社會，社會住宅也應結合長照，才有機會同時解決居住及高齡化所衍生的問題，過去在新竹市的都市更新案例，曾有生物科技公司參與競標，該案六至十二樓作為長照型出租套房，並規劃一、二樓為生醫療程與看診，不過可惜的是其後該案因土地整合問題致未履約。
(四)東京「戶越台老人住宅」
─以多元思維規劃設計
日本東京「戶越台老人住宅」係將原本的學校預定地規劃興建大樓，一至三樓供小學使用，三層樓以上當社會住宅使用，另外，還將操場的地下室增闢為停車場，可謂一舉數得，同時滿足學校及社會住宅之需求，兼以解決部分停車問題。
(五)東京「豊島之森公共住宅」
─兼顧居住環境之改善與公共住宅之實際需求
原坐落於東京都豐島區池袋車站周邊的區公所辦公廳，囿於財政窘困而結合民間企業共同開發，除廢除日出小學之外，更積極整合周圍老舊建物，於2004年成立事業更新協議會，2015年興建完成，該案主要成功因素在於政策性將容積調高至800%。
更新後為地上四十九層、地下三層，共五十二層的建物，當中規劃地上一、二層提供店鋪、事務所使用，部分一層及三至九層樓為豐島區公所辦公廳舍，十層為免震設施，11~49層總計規劃432戶公共住宅，更新後地下樓層連結至樂町線東池袋站，不僅大幅改善居住環境與交通動線，更提供大量公共住宅。
由上所述，政府要兌現社會住宅所設定目標，應可參考以上案例，基於公共利益如何在政府、開發商與民眾之間取得平衡點，並以多元、廣義的角度切入，才能如期達成社會住宅的預期目標。
當前社會住宅策略性規畫建議事項
以下謹就社會住宅提出十二項策略性規畫建議事項，以供參考：
一、兼顧北中南區域均衡發展與在地老化之實際需求
在人口快速老化過程，應格外重視在地老化之實際需求，除產業發展之外，六都更應儘速完成交通建設，並積極建構獨立自主生活圈，俾免人口過度集中於北部都會區，城鄉差距擴大，衍生更多的住宅與社會問題。
二、社會住宅之興建應以雙北市為主，其他縣市則側重租金補貼與購屋貸款利息補貼，不必急於大量興建，因桃園以南空屋量大，不僅房價較低，租金也較低。
三、捷運共構宅分回部分應全數供作社會住宅或中繼住宅使用。
四、在捷運沿線適度興建「中繼住宅」，俾便提供都市更新、增加社會住宅之所需，例如蘭州街、斯文里都更案之實際需求；此外，亦可藉此幫助年輕人先達成首購「中繼住宅」之第一步，日後再自行換屋，此一方式亦可兼顧「下濾作用」之經濟效益。
五、應以地上權觀念取代所有權，讓年輕人可以較低房價購屋，新加坡模式可供參考；2014年5月景美捷運站附近「華固新天地」地上權七十年，售價約市價六成，即是成功的開發案例；惟2016年大幅提高公告地價之後，卻衍生不少購屋糾紛，今後應再重新建構可行之運作模式。
六、利用學校預定地開發兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規畫構想，日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案可供參考。該案係將學校預定地改建，規劃不同出入口，一至三樓供學校使用，四樓以上供社會住宅與老人住宅使用，並藉此增闢地下停車場，解決部分停車問題。(參考日本豊島之森案例)
七、鼓勵地主與建商合作，主動提出興建計畫，當年六萬一坪之勞工住宅模式亦可參考改良，英國經驗亦可供參考，一方面既可兼顧建物與居住品質，另亦可免除日後管理維護所衍生之種種困擾，主要原因在於交屋後結構體可由建商保固十五年，管理維護則交由社區管理委員會自行管理；另外，歐洲亦有不少公用住宅合作社參與社會住宅政策之推動。(參考台南、台中案例)
八、改良合宜住宅機制，運用農地進行區段徵收之「無中生有」策略，提供廉價住宅。
九、積極推動都市更新容積獎勵或容積移轉回饋機制，藉以加速累積社會住宅公共基金；都市更新案如不願與弱勢族群混居，亦可以代金方式回饋。
十、應將房地合一實價課稅所增加之稅收全數或部分挹注於社會住宅公共基金，以加速社會住宅政策之推動。
十一、針對近年產業界提出的「五缺」，亦即缺電、缺水、缺地、缺人與缺工等五大問題，經濟部於2019/6/13發布「工業區更新立體化發展方案」；以機場捷運為例，由沿線各站地形地貌亦可看出鐵皮屋之工業廠房林立，如能在立體化過程，藉容積獎勵騰出社會住宅用地，其可供建地數量必然相當龐大。
十二、土地儲備：大台北生活圈之大台北捷運、機場捷運與桃園捷運沿線，尤其是大台北捷運環狀線沿途，可經由都市計畫變更、地目變更或區段徵收等方式，大量儲備土地，台中市與高雄市亦是如此，香港模式可供參考。
