圖片來源 : 財政部
今(二○二一)年台灣房市「三二九」黃金銷售檔期即將來臨，北台灣推案量增，正當期待好榮景之際，卻見白目建商又玩起「排隊搶房」的宣傳噱頭，果不其然，政府加重打炒房力道。
就有房地產業者私下抱怨，那有這麼弱智，以為是行銷高招，卻是「自劃靶心」，讓政府不射箭都不行。
台灣最近陷入不少混亂中，三月中旬某壽司業者推出名字中只要有「鮭魚」兩字，就招待免費吃壽司，結果，除了內政部長徐國勇說的，活動前確有十人的名字有「鮭魚」外，竟有三百人為了吃免費壽司而去改名。
但此一「鮭魚之亂」，主要是很多人吃完免費壽司後，立馬又衝到當地的戶政事務所，再把名字改回來，據了解，光是活動期間，戶政事務所為了應付這一波「鮭魚」改名潮，增加不少行政困擾，也讓很多民眾對此現象感到「不可思議」，真的是一樣米養百樣人！
而「鮭魚之亂」的新聞熱度，還殘存在民眾眼球時，這時，行政院拍板定案的「房地合一稅2.0」修正版本(表一及表二)，才剛送立法院進行三讀審議，沒想到，卻有媒體報導，財政官員指實施日期恐「溯及既往」，回溯到1.0版本實施的二○一六年。
房地合一稅2.0恐生修法之亂
不願具名的房地產業者表示，政府為打炒房，祭出各種壓措施，原本就無可厚非，但卻拋出「溯及既往」的說法，也許，這是政府官員刻意放出的風向球，要看民意風向。
但民眾真的是大傻眼，一時恐慌心四起，指政府怎麼也來「亂」，若真是「溯及既往」，恐怕要「失信於民」，拿施政「威信」開玩笑，形成另一種「政府之亂」。
為何是「政府之亂」呢？據指出，一般政府施政，發布讓民眾賴以為據的法令，大都是「不溯及既往」，以免擾民，除非是像免稅或能降稅的「德政」才「溯及既往」。
但政府官員卻說，自二○一六年起取得的房地，都是「房地合一稅2.0」新制的課稅對象，且連預售屋、地上權、特定股權交易也比照適用。
這是什麼情況？那就是民眾在二○一六年以後取得的房子，若要短期獲利，就甘願在一年內被課四五％的房地合一稅，若是持有一年以上不滿二年，就甘願被課三五％，而若是超過二年以上，則課二○％，因此，有不少人(或投資客)就根據政府的「遊戲規則」，超過二年以後再賣房子，也依規定繳稅。
但現在政府告訴你，「房地合一稅2.0」新制所規定的「取得時間」是從二○一六年起算，也就是當初繳三五％者，因在新制規定的兩年內，很可能得再補繳一○％(四五％減三五％=一○％)。
至於當初是持有超過二年以上者，若依據新制的「溯及既往」，三至五年內是三五％稅率，則很可能得再補繳一五％(三五％減二○％=一五％)。
房地合一稅大暴增
試問，當初根據政府的「法令」，乖乖繳稅的人，現在政府告訴你，「遊戲規則」改了，有新的「遊戲規則」，所以你還要補繳「差額」，那不是擾民是什麼？那不是「政府之亂」是什麼？
而若不是要「補繳」，只是就目前未賣出者，進行「持有期間」的調整，那麼，對那些持有一年以上未滿五年者，衝擊最大，這些人也將陷入「要不要先拋售、逃命」的糾結中而惴惴不安。
此外，根據住商機構從財政部得知的資料統計指出，以不動產交易增值核課的房地合一稅收大增，去年全國個人房地合一稅收共一一九．一億元，年增幅高達九七％；而營利事業的房地合一稅收雖不似個人來得驚人，全國共三二．二億元，不到個人總稅收的三成，但年增幅也高達五六％(表三、表四)。
大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡分析，去年市場資金動能強、房貸利率低，推動交易價量齊揚，且近幾年低點入手的賣方，轉手多能有增值空間，推升交易稅額。
郎美囡指出，去年六都個人房地合一稅，有四都增幅超過一○○％，分別為台中市一六五％、桃園市一一三％、高雄市一○九％、台北市一○二％，其中，個人稅收金額最高為台中市的二七．一億元，第二名是高雄市，以二○．三億元位居稅收榜眼。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，由表三可以發現，從房地合一稅自二○一六年一月一日正式上路後，第一個完整年後的稅收，在二○一七年顯示的數字是一一．九億元，再到二○一八年的二七．九億元，而二○一九年房市開始回溫，交易轉熱，且過了「持有兩年以上，稅率為二○％」，使得該年的房地合一稅倍增至六○．五億元。
但最熱的還是台商資金回流的「資金瘋狗浪」，所帶起的房市熱況，個人的房地合一稅一下子劇增至一一九．一億元，營利事業的房地合一稅也到最高點的三二．二億元。
徐佳馨認為，由房地合一稅暴增的年度是從二○一九年開始，可見大多數的民眾都遵照政府的規定，並採取對自己最有利的年度及方式(少繳稅)去進行交易。
她說，房市交易熱絡觸動政府敏感神經，近期不斷有稅制改革來抑制炒房的聲音，目前雖仍在研擬階段，不過拉長年限，以及重整境內法人的稅率結構，朝野間頗具共識，對於持有人而言，未來以投資角度購屋，務必提前規劃，慎重考量移轉與持有成本，避免影響獲利。
此外，要不要「溯及既往」？有人認為，只要政府沒有「肯定論」，則民眾心中還是像吊個吊桶般「七上八下」，會影響房市買氣。
鄉林建設董事長賴正鎰表示，受益低利與資金回流投資台灣，房地產好不容易回暖，但政府接連打炒房，準備修訂房地合一稅，將會傷到真正要置產的自住客，最近來客量已經少了將近三五％。
他預估，今年全年預售屋交易量將大減三成，剩下一．二兆至一．三兆左右；另針對「溯及既往」的議題也表示，法律應不溯既往。
資深地政士鄭文在也就新修正的房地合一稅2.0版本，指稱是「台版311房市大地震」，指政府在三月十一日行政院院會通過房地合一稅修正草案，其中「三」個稅率年限被延長(45%.35%.15%)、「一」個公司法人被取消(原20%)、「一」個預售屋被列入，房地產界戲稱它為台灣版的311房市大地震。
但地震搖過還好，有人以政府打房，力道猶如「原子彈」來形容，而賴正鎰更說，行政院及中央銀行聯手打房，威力已是「核彈」級了。
央行再出拳 囤房囤地都難逃
果不其然，中央銀行繼去年十二月七日祭出第一波信用管制措施後，於今年三月十八日的第一季理監事會，再拋出第二波信用管制(表五)，並自三月十九日立即實施的內容為：
一、公司法人購置住宅貸款最高成數一律為四成。
二、自然人持有多戶調整貸款成數限制，並對多戶房貸成數採差別管理，第三戶購屋貸款最高成數由六成降至五．五成，並新增第四戶以上購屋貸款最高成數由六成降至五成。購置「高價住宅」貸款最高成數，由六成降至五．五成，並新增第四戶(係指名下已有三戶房貸者)以上之高價住宅，貸款最高成數由六成將至四成。
三、新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施，限制最高貸款成數五．五成。
據了解，第二波的房市信用管制，主要是針對公司法人購置住宅貸款、自然人持有多戶房貸、高價住宅以及工業區閒置土地抵押借款等四大類貸款進行緊縮管制，且隔日(十九日)就實施，大有突襲狙擊投機客之意。
央行副總裁楊金龍則談到，此次的管制，一是銀行不動產貸款增幅仍大，其二是為避免過多信用資源流向不動產市場，並進一步控管金融機構不動產授信風險。
被打很痛 但哭也沒有用
不過，政府出手打房又綿又密，打得房地產界喊「痛」，第五屆中華民國不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝坤成表示，即便被打得好痛，但「哭也沒有用」，建築業及代銷業雖有怨言，就只能面對。
但他擔憂，政府打房打得太重，投資客一定退場，而政策實施前的空窗期，市場會出現逃命拋售潮。
璞園建築董事長李忠恕則談到，房地合一稅2.0版本對北台灣影響較小，主要都屬於自住的剛性需求者，但對中南部的打擊較大，主要是中南部「補漲」，房價好不容易漲上來，卻又碰到打炒房。
但他話鋒一轉，指現在人口老化及少子化，再過個十年，人口少了，買房的人也少了，房價就會穩定下來，那時，政府就不用打房了。
話雖如此，其實一些想在今年上半年推案的建商，有些人私底下還是大罵那些「頭殼壞去」的白目建商，在政府打炒房之際，還在玩「排隊買房」的噱頭，不是要政府打房時「選我！選我！」嗎？
最近被中央及地方主管機關盯上的是某上市建商預定在台南高鐵特定區推案，並租用飯店開放「預購」，且條件是：想買房的人要自備十萬元，買店面的要自備二十萬元，結果，現場出現千人排隊搶房的熱況。
排隊買房竟有臨演
此一熱況經由媒體報導，儼然在挑戰公權力，隔天馬上引來地政司會同台南市地政局、消保官、工務局、消防局及財政部國稅局等單位，前往聯合稽查，地政司晚間更發出新聞稿，指建商可能涉及違反《公平交易法》第二十五條的「影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」，呼籲業者應以正當手法銷售，不應利用不當銷售手法趁機哄抬炒作。
此外，聯合稽查小組竟發現，在買房的群組中，建案搶購現場有外地來的「臨時演員」，假裝在排隊搶房，地政局已將群組截圖等資料，送公交會等單位開罰，希望藉此能夠達到殺雞儆猴的效應。
針對紅單炒房的「歪風」再起，政府下重手打房，賴正鎰指出，去年的打房已經讓投資客降溫了，而房市能拉回到自住購屋客進場的剛性市場，且讓真正為民眾推出「好宅」的產品受到歡迎，這也是他所期待的。
他指出，鄉林首度插旗三重，以地段優勢、品牌精神、工法與設計理念所推出的「鄉林恆美」，贏得購屋客的信賴，銷售已達七成。
賴正鎰分析，近二年來全台房價輪漲，從台北、桃園、台中、台南，現在又回到了新北市，鄉林看好新興的二重重劃區的發展潛力，賞屋客也特別喜歡這個地段，平均成交單價約在四十九萬元，不過這個價格並還沒有回到五年前購地時所設定的售價，不過多數客人在比價效應下，覺得離台北核心市區僅有一橋之隔，都很能接受。
從已簽約客人分析，以換屋自住需求客層為主力；來客區域以新北客人佔六成，台北市佔四成；若以客人業別分析，以科技業與從事商業居多，分別各佔三成，主力客層在三十五至五十五歲之間。
豪宅建商靠好設計及工法吸客
而台灣防疫有成，不少海外國人紛紛返台定居，北市房市穩健向上，也成為高資產族群安全穩固的資產停泊口岸。台北市中心土地珍稀難得，知名品牌建商，或是為了整合土地、或是為了強化個案優勢，會與其他理念相近的建商強強聯手合建。
忠泰建設與長虹建設在中山區推出的「明日博」、「明日綻」，因雙方都是北市優質品牌建商，強強聯手發揮品牌優勢，獲得北市層峰客戶收藏肯定。
今年開春，忠泰建設與永沛開發強強聯手，在敦北南京商圈，再推出國際建築鉅作「衍見築」，為敦化北路首座十七層樓高的SC鋼骨建築。
忠泰集團副董事長李彥良指出，忠泰建設創立三十三年來，不斷以具備深刻學理論述的建築行動，擘劃城市未來發展藍圖的氣度與格局，介入台灣城市美學成長的過程，形塑當代建築美學聚落。
雖然面對政府打房，外界一直擔心買氣受衝擊問題，但代銷的璞園建築指出，忠泰建設有一群粉絲客戶，且「衍見築」四十五戶純住宅、無店面，且是敦化北路與長春路一帶，難得的新工法建築，自潛銷以來，賞屋人數還不少。
跟忠泰建設一樣勇於推案的，還有富邦建設與喬崴建設共同攜手，在金山南路的黃金地段推出「富邦醴仁」，該案是都更案，是喬崴建設堅持十七年之久，克服重重困難，終於整合成功，並首選與豪宅及綠建築的先行者富邦建設合作。
自被半導體教父張忠謀收藏的大直「西華富邦」後，台灣名宅市場的龍頭品牌「富邦建設」，近五、六年都未在台北核心推出指標大案，此次富邦建設重磅回歸台北市，一推就推八十坪的名邸「富邦醴仁」。
而此案另受富豪關注的是，富邦建設更請來日本國寶級當代建築大師高松伸操刀設計，及邀請國內首屈一指的大陸工程營造聯手，設計地上十九樓高、地下五層，搭載六十組住友制震系統的SC鋼骨地標，預計二○二三年第四季交屋。
三二九檔期 台北市重回主流
另據住展雜誌統計，北台灣今年房市三二九檔預估推案量約二六百多億元，不僅比去年同期大幅成長近八百億元，年增幅高達約四三％，更可望寫下歷年同期新高紀錄(表六)。
住展雜誌研發長何世昌表示，今年三二九檔期新推案爆量，主因除了與房市穩健復甦帶動建商推案信心之外，另一部分則是去年第四季因政府打炒房的延推案量挹注，以至於爆出歷史大量。
何世昌認為，雖然近期政府祭出打房新招的消息頻仍，但市場買氣暫時未受干擾，今年房市三二九展現一番新氣象，且台北市重回主角地位帶頭衝，三二九市況能否順風順水，或許攸關這波多頭的能量到底有多強。
