在「多元活化國家資產，落實推動國家政策」前提下，財政部表示，國有財產屬全民資產，為配合國家政策，提升國有財產運用效能，積極活化國家資產，創造永續財源，並釋出國有不動產，全力協助推動社會住宅、長期照護及綠能政策。
根據國產署公布的2020年地上權招標情形，不僅標脫率51%創新高，決標金額150億元，也創下歷史新高紀錄；國產署今年上半年預計辦理15次公開招標，並且參照去年經驗，將中南部地區列為一大重點。請教莊教授，近年地上權標案逐漸受到青睞之主要原因何在？
近年國產署為配合大面積國有土地不出售政策，係透過招標設定地上權方式，釋出土地使用權，政府又可保有土地所有權，收取權利金、地租及稅收，創造永續財源，達成永續財源活化大面積國有土地，以及促進民間資金開發利用之雙贏目標。
十年來壽險業者投資不動產資金約有5,800億元，主要標的為商用產品與土地市場，其中高達4,429億元投資台北市，尤其是信義區更成為兵家必爭之地(詳請參閱附表)。
根據信義全球資產之分析，台北市在大面積建地一地難求情況下，近年南山人壽與富邦人壽更是不惜競價標購信義計畫區地上權標案，連帶南港新興開發區也吸引不少壽險資金投資。此外，壽險業者投資方向也逐漸由純收益型產品轉向可自行開發的土地、地上權以及具有都市更新與危老重建效益的標的，以兼具收益與增值雙重效益。
按國產署在2020年推出兩批地上權案共35宗，最後標脫18宗，標脫率約51.4%，創下歷史新高(詳請參閱附表)；另外，再加上世貿三館與國泰營區等大案，全年得標金額高達463億元，也刷新歷年紀錄。
近年地上權標案漸受青睞
─精華地段大面積建地一地難求＋壽險業投資策略調整
近年壽險業積極參與標購地上權案之主要原因在於錢多利率低，尤其當前一個月期存款牌告利率僅0.35%，一年期存款牌告利率0.77%，十年期中央政府公債次級市場利率0.38%，加以買不到符合2.875%的不動產，中南部地區投資風險又高，因此壽險業只好轉向地上權投資案。
至於近年高價標脫的地上權標案主要如下：
(一)台北學苑地上權案
2013年11月28日，中國人壽以141.68億元，標得容積率僅284%，坐落於敦化北路的「台北學苑」70年地上權案，溢價率近23.9%，相當於每坪單價349.8萬元；按中國人壽擬規畫做為開發金控總部，旗下子公司大都會亦將搬遷至此。
(二)「空軍官兵活動中心」地上權案
─每坪標脫單價719.70萬元，創地上權單價新高紀錄
2018年9月3日，元大銀以82.01億元，超出底價一倍，溢價率約223%，標得坐落台北市仁愛路三段精華地段的「空軍官兵活動中心」地上權案。該案土地面積約1139.51坪，權利金底價約36.73億元，地上權期限70年，每年地租為4.5%，土地使用分區為第三種商業區，平均容積率約510%，拆算每坪地上權單價約719.70萬元，超越2012年7月，南山人壽以每坪近502萬標得的「世貿二館」地上權的單價創地上權單價新高紀錄。
(三)「信義行政中心」地上權案
─每坪標脫單價744.19萬元，躍升為地上權單價新「地王」
2019年11月20日，南山人壽以159.81億元，超出底價近60億元，溢價率六成，標得信義計畫區、信義路五段上，鄰近台北101大樓、南山廣場的「信義行政中心」地上權案，拆算每坪標脫單價高達744.19萬元，躍升為地上權單價新「地王」，超越2018年9月，由元大銀以每坪720萬得標的「空軍官兵活動中心地上權案」。按「信義行政中心」地上權案基地面積約2147.45坪，底價99.88億元，基準容積率為560%。
(四)「世貿三館」地上權案
─每坪單價約644萬元
2020年3月30日，南山人壽以312.76億元，超出底價46.34億元、溢價率17.4%，拆算每坪單價約644萬元，高價標得台北市信義區「世貿三館地上權案」；按該基地面積高達4856坪，且緊鄰台北101大樓，係台北市精華地段碩果僅存的最大素地，使用分區屬娛樂設施區，建蔽率50%、容積率560%。
按該案地上權期限為70年，地租年息為4.5%，其中1%隨每年公告地價浮動，另3.5%按決標年度的公告地價計算。
(五)高雄市地上權招標成果豐碩
─鳳山福誠段溢價率竟高達67.86%
國有財產署於2020年12月14日舉辦設定地上權招標，其中高雄有五標順利標脫，最受矚目的是城揚建設首次跨足地上權領域，以北京建設的名義標下三民區義民段以及鳳山區福誠段二筆地上權，福誠段甚至溢價率高達67.86%(詳請參閱附表)。
另外，第16標位於岡山的657坪第一種商業區土地則由全聯實業標得，這也是全聯近二年首次在高雄岡山市中心精華地段，以1.21億元標下地上權案。
由以上之分析可知，在當前「多元活化國家資產，落實推動國家政策」前提下，國產署為配合國家政策，將持續積極活化國家資產，創造永續財源，藉以全力協助推動社會住宅、長期照護及綠能政策，因此，未來將會有更多精華地段的地上權建地提供開發利用。
文章來源110年4月8日出刊【理財周刊1076期】 https://pse.is/3acaus
